وام یا رهن معمولی چیست؟

رهن معمولی (Conventional Mortgage) وامی است که خریدار خانه از طریق یک وام‌دهنده خصوصی دریافت می‌کند. در مقایسه با وام اداره مسکن فدرال (FHA)، وام معمولی معمولاً نیازمند امتیاز اعتباری بالاتری برای واجد شرایط شدن است.

وام‌های معمولی توسط نهادهای دولتی ارائه یا تضمین نمی‌شوند. در عوض، این رهن‌ها از طریق وام‌دهندگان خصوصی مانند بانک‌ها، اتحادیه‌های اعتباری و شرکت‌های رهن در دسترس هستند.

با این حال، برخی از رهن‌های معمولی می‌توانند توسط دو شرکت تحت حمایت دولت (GSEs) تضمین شوند: انجمن ملی رهن فدرال (Fannie Mae) و شرکت فدرال وام مسکن خانگی (Freddie Mac).

نکات کلیدی

• رهن یا وام معمولی، وامی برای خریدار خانه است که توسط نهاد دولتی ارائه یا تضمین نمی‌شود.
• این وام از طریق وام‌دهندگان خصوصی یا توسط دو شرکت تحت حمایت دولت، Fannie Mae و Freddie Mac، در دسترس یا تضمین می‌شود.
• متقاضیان وام باید درخواست رسمی رهن را تکمیل کرده و مدارک موردنیاز، تاریخچه اعتباری و امتیاز اعتباری فعلی خود را ارائه دهند.
• نرخ بهره وام‌های معمولی ممکن است بالاتر از رهن‌های تحت حمایت دولت، مانند وام‌های اداره مسکن فدرال (FHA)، باشد.

درک رهن‌ها و وام‌های معمولی

رهن‌های معمولی می‌توانند دارای نرخ بهره ثابت یا متغیر باشند. این رهن‌ها یا وام‌ها توسط دولت فدرال تضمین نمی‌شوند و در نتیجه، معمولاً شرایط وام‌دهی سخت‌گیرانه‌تری از سوی بانک‌ها و اعتباردهندگان دارند.

چند نهاد دولتی وجود دارند که رهن‌ها را برای بانک‌ها تضمین می‌کنند، مانند اداره مسکن فدرال (FHA) که پیش‌پرداخت‌های پایین و بدون هزینه‌های بسته شدن ارائه می‌دهد. دو نهاد دیگر شامل وزارت امور کهنه‌سربازان ایالات متحده (VA) و سرویس مسکن روستایی وزارت کشاورزی ایالات متحده (USDA) هستند که هیچ‌کدام نیازی به پیش‌پرداخت ندارند. با این حال، برای واجد شرایط شدن در این برنامه‌ها، وام‌گیرندگان باید شرایط خاصی را برآورده کنند.

مهم در ماه مه ۲۰۲۳، هزینه‌های اولیه وام‌های خانگی Fannie Mae و Freddie Mac تغییر کرد. هزینه‌ها برای خریداران خانه با امتیازهای اعتباری بالاتر، مانند ۷۴۰ یا بیشتر، افزایش یافت، در حالی که برای خریداران با امتیازهای اعتباری پایین‌تر، مانند کمتر از ۶۴۰، کاهش یافت. تغییر دیگر این بود که میزان پیش‌پرداخت بر هزینه‌ها تأثیر می‌گذارد. هرچه پیش‌پرداخت بیشتر باشد، هزینه‌ها کمتر خواهد بود، اگرچه همچنان به امتیاز اعتباری بستگی دارد. Fannie Mae تنظیمات قیمتی در سطح وام را در وب‌سایت خود ارائه می‌دهد.

مثال رهن معمولی

اگر شرایط نسبتاً سخت‌گیرانه برای واجد شرایط شدن برای رهن معمولی را برآورده کنید، این می‌تواند راهی ارزان برای قرض گرفتن پول برای خرید ملک باشد.

برای مثال، اگر برای خرید خانه‌ای به ارزش ۵۰۰,۰۰۰ دلار وام معمولی دریافت کنید، ۱۰۰,۰۰۰ دلار پیش‌پرداخت (یعنی ۲۰٪) داشته باشید و امتیاز اعتباری خوبی مانند ۶۵۰ داشته باشید، ممکن است بتوانید وام معمولی با نرخ ثابت ۵.۵٪ دریافت کنید. این معادل پرداخت ماهانه حدود ۲,۲۷۱ دلار برای یک وام ۳۰ ساله فقط برای اصل و بهره خواهد بود.

رهن معمولی در مقابل رهن FHA

تفاوت اصلی بین رهن‌های معمولی و FHA این است که وام‌های FHA برای دسترسی آسان‌تر به مالکیت خانه برای وام‌گیرندگان با درآمد کم تا متوسط طراحی شده‌اند که ممکن است به دلیل عدم وجود یا تاریخچه اعتباری ضعیف، یا پس‌انداز محدود، نتوانند وام دریافت کنند.

کسانی که واجد شرایط وام FHA هستند، به پیش‌پرداخت کمتری نیاز دارند و الزامات اعتباری به اندازه سایر وام‌های رهن سخت‌گیرانه نیست—حتی افرادی با امتیاز اعتباری زیر ۵۸۰ ممکن است وام دریافت کنند. این وام‌ها توسط خود FHA اعطا نمی‌شوند، بلکه توسط وام‌دهندگان تأییدشده FHA ارائه می‌شوند.

در مقابل، برای واجد شرایط شدن برای وام معمولی، مصرف‌کنندگان معمولاً باید گزارش‌های اعتباری بی‌نقص با امتیاز اعتباری حداقل ۶۲۰ داشته باشند. نرخ بهره وام‌های معمولی بسته به میزان پیش‌پرداخت، نوع محصول رهن انتخاب‌شده توسط مصرف‌کننده و شرایط بازار فعلی متفاوت است.

معمولی در مقابل هم‌نوا (Conforming)

وام‌های معمولی گاهی به اشتباه به‌عنوان رهن‌ها یا وام‌های هم‌نوا (Conforming) نامیده می‌شوند. در حالی که هم‌پوشانی بین این دو وجود دارد، این‌ها دو دسته متمایز هستند.

رهن هم‌نوا وامی است که شرایط و ضوابط اساسی آن با معیارهای تأمین مالی Fannie Mae و Freddie Mac مطابقت دارد. مهم‌ترین این معیارها، سقف دلاری است که سالانه توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) تعیین می‌شود. در اکثر مناطق قاره‌ای ایالات متحده، وام در سال ۲۰۲۴ نباید از ۷۶۶,۵۵۰ دلار (افزایش از ۷۲۶,۲۰۰ دلار در سال ۲۰۲۳) تجاوز کند.

بنابراین، در حالی که همه وام‌های هم‌نوا معمولی هستند، همه وام‌های معمولی به‌عنوان هم‌نوا واجد شرایط نیستند. برای مثال، یک رهن جامبو (Jumbo) به مبلغ ۸۰۰,۰۰۰ دلار یک رهن معمولی است، اما هم‌نوا نیست، زیرا از مقداری که اجازه می‌دهد توسط Fannie Mae یا Freddie Mac پشتیبانی شود، فراتر می‌رود.

در پایان سال مالی ۲۰۲۳، ۷.۵ میلیون صاحب‌خانه دارای رهن‌های بیمه‌شده توسط FHA بودند. بازار ثانویه برای رهن‌های معمولی بسیار بزرگ و نقد است. اکثر رهن‌های معمولی به اوراق بهادار با پشتوانه رهن (MBS) تبدیل می‌شوند که در بازار پیش‌فروش معروفی به نام بازار TBA معامله می‌شوند. بسیاری از این اوراق بهادار معمولی به اوراق رهن با وثیقه (CMOs) تبدیل می‌شوند.

انواع رهن‌های معمولی

انواع مختلفی از رهن‌های معمولی وجود دارند و اصطلاحات مورد استفاده برای اشاره به آن‌ها ممکن است گیج‌کننده باشد. در اینجا رایج‌ترین انواع آورده شده است:

• وام‌های معمولی هم‌نوا: همان‌طور که ذکر شد، وام‌های معمولی هم‌نوا وام‌هایی هستند که با استانداردهای تعیین‌شده توسط Fannie Mae و Freddie Mac مطابقت دارند.
• وام‌های جامبو: وام‌های جامبو امکان قرض گرفتن بیش از سقف وام‌دهی برای وام‌های هم‌نوا را فراهم می‌کنند. با این حال، معمولاً نیازمند امتیاز اعتباری بالاتر، نسبت بدهی به درآمد (DTI) پایین‌تر و پیش‌پرداخت بزرگ‌تر هستند.
• وام‌های پرتفوی: وام پرتفوی یک وام معمولی است که وام‌دهنده تصمیم می‌گیرد آن را در پرتفوی خود نگه دارد و در بازار ثانویه نفروشد.
• وام‌های ساب‌پرایم: وام‌های هم‌نوا نیازمند DTI زیر ۵۰٪ و امتیاز اعتباری ۶۲۰ یا بالاتر هستند. اما اگر اعتبار شما کامل نباشد، ممکن است واجد شرایط وام رهن ساب‌پرایم باشید.
• وام‌های معمولی مستهلک: این وام‌ها کاملاً مستهلک هستند و به خریداران خانه پرداخت ماهانه ثابتی از ابتدا تا انتهای دوره بازپرداخت وام می‌دهند.
• وام‌های با نرخ قابل‌تنظیم: با رهن با نرخ قابل‌تنظیم، برای دوره‌ای مشخص، معمولاً سه تا ۱۰ سال، نرخ بهره ثابت دریافت می‌کنید. پس از آن، نرخ بهره هر سال ممکن است تغییر کند.

مدارک موردنیاز برای رهن معمولی

در سال‌های پس از بحران رهن ساب‌پرایم در سال ۲۰۰۷، وام‌دهندگان شرایط واجد شرایط شدن برای وام‌ها را سخت‌تر کرده‌اند، اما به‌طور کلی، اکثر الزامات اساسی تغییر نکرده‌اند. متقاضیان وام باید درخواست رسمی رهن را تکمیل کنند (و معمولاً هزینه درخواست را پرداخت کنند) و سپس مدارک لازم را به وام‌دهنده ارائه دهند تا بررسی گسترده‌ای از پیشینه، تاریخچه اعتباری و امتیاز اعتباری فعلی آن‌ها انجام شود.

هیچ ملکی هرگز ۱۰۰٪ تأمین مالی نمی‌شود. در بررسی دارایی‌ها و بدهی‌های شما، وام‌دهنده نه‌تنها به دنبال این است که آیا می‌توانید پرداخت‌های ماهانه رهن را که معمولاً نباید بیش از ۳۵٪ درآمد ناخالص شما باشد، تحمل کنید، بلکه بررسی می‌کند که آیا می‌توانید پیش‌پرداخت ملک را (و در صورت وجود، چه مقدار) و سایر هزینه‌های اولیه مانند هزینه‌های شروع وام، هزینه‌های کارگزار و هزینه‌های تسویه یا بسته شدن را که می‌توانند هزینه رهن را به‌طور قابل‌توجهی افزایش دهند، مدیریت کنید. مدارک موردنیاز شامل موارد زیر است:

۱. اثبات درآمد
این مدارک شامل موارد زیر است، اما ممکن است محدود به این‌ها نباشد:

• ۳۰ روز فیش حقوقی که درآمد و همچنین درآمد سال‌به‌تاریخ را نشان می‌دهد
• دو سال اظهارنامه مالیاتی فدرال
• ۶۰ روز یا بیانیه سه‌ماهه از تمام حساب‌های دارایی، از جمله حساب‌های جاری، پس‌انداز و حساب‌های سرمایه‌گذاری
• دو سال بیانیه‌های W-2
  وام‌گیرندگان همچنین باید آماده ارائه مدارک اثبات درآمد اضافی، مانند نفقه یا پاداش باشند.

۲. دارایی‌ها
شما باید صورت‌حساب‌های بانکی و صورت‌حساب‌های حساب سرمایه‌گذاری را ارائه دهید تا ثابت کنید که بودجه لازم برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های بسته شدن ملک و همچنین ذخایر نقدی را دارید. اگر از دوست یا خویشاوند پولی برای کمک به پیش‌پرداخت دریافت کنید، به نامه‌های هدیه نیاز خواهید داشت که تأیید می‌کنند این‌ها وام نیستند و نیازی به بازپرداخت ندارند.

۳. تأیید اشتغال
وام‌دهندگان امروزی می‌خواهند اطمینان حاصل کنند که فقط به وام‌گیرندگان با درآمد پایدار وام می‌دهند. وام‌دهنده شما فیش‌های حقوقی شما را بررسی خواهد کرد. وام‌گیرندگان خوداشتغال باید مدارک اضافی قابل‌توجهی درباره کسب‌وکار و درآمد خود ارائه دهند.

۴. مدارک دیگر
وام‌دهنده شما به کپی گواهینامه رانندگی یا کارت شناسایی ایالتی شما نیاز خواهد داشت و به شماره تأمین اجتماعی و امضای شما نیاز دارد تا گزارش اعتباری شما را دریافت کند.

نرخ‌های بهره برای رهن‌های معمولی

نرخ‌های بهره وام‌های معمولی ممکن است بالاتر از رهن‌های تحت حمایت دولت، مانند وام‌های FHA، باشد (اگرچه این وام‌ها که معمولاً وام‌گیرندگان را ملزم به پرداخت حق بیمه رهن می‌کنند، در درازمدت ممکن است به همان اندازه پرهزینه باشند).

نرخ بهره‌ای که رهن معمولی دارد به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله شرایط وام—مدت آن، اندازه آن و اینکه آیا نرخ بهره ثابت است یا قابل‌تنظیم—و همچنین شرایط اقتصادی یا مالی بازار فعلی. وام‌دهندگان رهن نرخ‌های بهره را بر اساس انتظارات خود برای تورم آینده تعیین می‌کنند؛ عرضه و تقاضا برای اوراق بهادار با پشتوانه رهن نیز بر نرخ‌ها تأثیر می‌گذارد. یک ماشین‌حساب رهن می‌تواند تأثیر نرخ‌های مختلف بر پرداخت ماهانه شما را نشان دهد.