اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری (CMBS) محصولات سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت هستند که توسط رهن‌های مربوط به املاک تجاری، نه املاک مسکونی، پشتیبانی می‌شوند. CMBS می‌تواند نقدینگی را برای سرمایه‌گذاران املاک و وام‌دهندگان تجاری فراهم کند.
از آنجا که هیچ قانون استانداردی برای ساختار CMBS وجود ندارد، ارزش‌گذاری آن‌ها می‌تواند دشوار باشد. اوراق بهادار زیربنایی CMBS ممکن است شامل تعدادی رهن تجاری با شرایط، ارزش‌ها و انواع املاک مختلف—مانند مجتمع‌های مسکونی چندخانوار و املاک تجاری—باشند. CMBS در مقایسه با اوراق بهادار با پشتوانه رهن مسکونی (RMBS)، به دلیل ثابت بودن دوره رهن‌های تجاری، معمولاً ریسک پیش‌پرداخت کمتری دارد.
نکات کلیدی
- CMBS توسط رهن‌های املاک تجاری، نه املاک مسکونی، تضمین می‌شود.
- اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری به شکل اوراق قرضه هستند و وام‌های زیربنایی معمولاً در تراست‌ها نگه‌داری می‌شوند.
- در صورت نکول، وام‌های موجود در CMBS به‌عنوان وثیقه عمل می‌کنند و اصل و سود به سرمایه‌گذاران منتقل می‌شود.
چگونه اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری (CMBS) کار می‌کنند؟
مانند تعهدات بدهی با وثیقه (CDO) و تعهدات رهن با وثیقه (CMO)، CMBS به شکل اوراق قرضه است. وام‌های رهن که یک اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری را تشکیل می‌دهند، در صورت نکول به‌عنوان وثیقه عمل می‌کنند و اصل و سود به سرمایه‌گذاران منتقل می‌شود.
این وام‌ها معمولاً در یک تراست نگه‌داری می‌شوند و دارای شرایط، انواع املاک و مقادیر مختلف هستند. وام‌های زیربنایی که به CMBS تبدیل می‌شوند، شامل وام‌هایی برای املاکی مانند آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، کارخانه‌ها، هتل‌ها، ساختمان‌های اداری، پارک‌های اداری و مراکز خرید هستند که اغلب در یک تراست قرار دارند.
وام رهن معمولاً به‌عنوان بدهی بدون رجوع (non-recourse) در نظر گرفته می‌شود—هرگونه بدهی مصرف‌کننده یا تجاری که فقط توسط وثیقه تضمین شده است. در صورت نکول، وام‌دهنده نمی‌تواند دارایی‌های وام‌گیرنده را فراتر از وثیقه ضبط کند.
از آنجا که CMBS ابزارهای سرمایه‌گذاری پیچیده‌ای هستند، به طیف گسترده‌ای از شرکت‌کنندگان بازار نیاز دارند—از جمله سرمایه‌گذاران، سرویس‌دهنده اولیه، سرویس‌دهنده اصلی، سرویس‌دهنده ویژه، دارنده گواهی هدایت‌کننده، امانت‌داران و آژانس‌های رتبه‌بندی. هر یک از این بازیگران نقش خاصی را برای اطمینان از عملکرد صحیح CMBS ایفا می‌کنند.
۵۳.۲ میلیارد دلار
حجم کل صدور اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری در ایالات متحده در سال ۲۰۲۴، طبق تحقیقات انجمن صنعت اوراق بهادار و بازارهای مالی.
انواع CMBS
رهن‌هایی که CMBS را پشتیبانی می‌کنند، بر اساس سطح ریسک اعتباری به ترنچ‌ها (tranches) طبقه‌بندی می‌شوند که معمولاً از ارشد—بالاترین کیفیت—تا کیفیت پایین‌تر رتبه‌بندی می‌شوند. ترنچ‌های با کیفیت بالاتر هم سود و هم اصل را دریافت می‌کنند و کمترین ریسک را دارند. ترنچ‌های پایین‌تر نرخ‌های سود بالاتری ارائه می‌دهند، اما ترنچ‌هایی که ریسک بیشتری را متحمل می‌شوند، بیشتر ضررهای احتمالی را با کاهش رتبه جذب می‌کنند.
ترنچ‌ها معمولاً به‌صورت زیر تقسیم می‌شوند:
- ترنچ ارشد: ترنچ‌های ارشد در اولویت بازپرداخت قرار دارند و بنابراین ریسک کمتری دارند. به همین دلیل، نرخ سود کمتری نیز پرداخت می‌کنند.
- ترنچ میانی (Mezzanine): ترنچ‌های میانی ریسک بیشتری نسبت به ترنچ‌های ارشد دارند، اما بازده بالاتری ارائه می‌دهند. در صورت نکول، این سرمایه‌گذاران پس از سرمایه‌گذاران ترنچ ارشد بازپرداخت می‌شوند.
- ترنچ سهام (Equity): ترنچ سهام ریسک‌پذیرترین بخش اوراق بهادار با پشتوانه رهن است، اما پتانسیل سود بالاتری نیز دارد.
پایین‌ترین ترنچ در ساختار CMBS، پرریسک‌ترین بخش پرتفوی را نشان می‌دهد و ممکن است شامل مقداری گمانه‌زنی باشد. فرآیند اوراق‌سازی در طراحی ساختار CMBS نیازهای بانک‌ها و سرمایه‌گذاران را برآورده می‌کند. این فرآیند به بانک‌ها امکان می‌دهد وام‌های بیشتری صادر کنند و به سرمایه‌گذاران دسترسی به املاک تجاری با پروفایل‌های مختلف ریسک و پاداش متناسب با اهداف سرمایه‌گذاری‌شان می‌دهد؛ برای مثال، برخی ترنچ‌ها ممکن است بازده بیشتری نسبت به اوراق قرضه دولتی سنتی با سطح ریسک مشابه ایجاد کنند.
بنابراین، سرمایه‌گذاران باید بدانند که در صورت نکول، ورشکستگی یا انحلال، ترنچ‌های ارشد باید به‌طور کامل با سود پرداخت شوند قبل از اینکه ترنچ‌های پایین‌تر وجوهی دریافت کنند. این ترتیب به نام ترتیب ارشدیت اعتباری ترنچ‌ها شناخته می‌شود.
اجزای CMBS
علاوه بر رهن‌های زیربنایی، شرایط دیگری در قرارداد CMBS وجود دارد که می‌تواند تعیین کند آیا سرمایه‌گذاری سودآور خواهد بود. عوامل زیر برخی از مواردی هستند که سرمایه‌گذاران ممکن است در نظر بگیرند:
- نرخ‌های بهره: وام‌های CMBS با نرخ بهره ثابت ارائه می‌شوند که بر اساس نرخ بهره خزانه تعیین می‌شود. همچنین ممکن است دوره پرداخت اولیه مطلوبی داشته باشند.
- مدت قرارداد: وام‌های CMBS معمولاً دوره‌ای ۵ تا ۱۰ ساله دارند که اغلب با یک پرداخت بالونی (balloon payment) پایان می‌یابد. اما مدت قرارداد به عوامل مختلفی مانند ریسک اعتباری وام‌گیرنده و جریان نقدی بستگی دارد.
- جریمه‌های پیش‌پرداخت: این جریمه‌ها وام‌گیرندگان را تشویق می‌کنند تا پرداخت‌های منظم رهن را ادامه دهند، به‌جای اینکه وام را زودتر تسویه کنند.
انتقاد از CMBS
معمولاً فقط سرمایه‌گذاران بسیار ثروتمند در CMBS سرمایه‌گذاری می‌کنند، زیرا گزینه‌های زیادی برای سرمایه‌گذار معمولی وجود ندارد. یافتن صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک یا صندوق‌های قابل‌معامله در بورس (ETF) که صرفاً در این کلاس دارایی سرمایه‌گذاری کنند دشوار است، اگرچه بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک بخشی از پرتفوی خود را به CMBS اختصاص می‌دهند.
الزامات CMBS
در دسامبر ۲۰۱۶، کمیسیون بورس و اوراق بهادار (SEC) و سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA) مقررات جدیدی را برای کاهش برخی از ریسک‌های CMBS معرفی کردند که با ایجاد الزامات حاشیه‌ای برای معاملات نمایندگی تحت پوشش، از جمله تعهدات رهن با وثیقه، اجرایی شد.
مزایا و معایب CMBS
مانند سایر انواع اوراق بدهی، سرمایه‌گذاران با خرید CMBS ریسک‌هایی را متحمل می‌شوند. با این حال، برخی ویژگی‌ها آن‌ها را برای وام‌گیرندگان و سرمایه‌گذاران محبوب می‌کند.
نرخ‌های بهره
اکثر وام‌های CMBS با نرخ‌های بهره ثابت ارائه می‌شوند، به این معنا که بازپرداخت‌ها در طول عمر وام نوسان نمی‌کنند. این برای وام‌گیرندگان تجاری که نمی‌توانند به افزایش درآمدها با شرایط وام وابسته باشند، یک مزیت است. وام‌های CMBS با نرخ شناور نیز وجود دارند، اگرچه این‌ها معمولاً نرخ نکول بالایی دارند.
بدون رجوع (Non-recourse)
وام CMBS بدون رجوع است، به این معنا که وام‌دهندگان نمی‌توانند وام‌گیرندگان را شخصاً مسئول عدم بازپرداخت وام بدانند. با این حال، در مواردی مانند تقلب یا ارائه اطلاعات نادرست، سرمایه‌گذاران ممکن است بتوانند علیه وام‌گیرنده اقدام کنند.
انتقال وام
هنگامی که یک ملک رهنی فروخته می‌شود، مالک جدید می‌تواند وام مالک قبلی را با پرداخت هزینه‌ای به عهده بگیرد. این کار خرید و فروش املاک را بدون نیاز به دریافت وام جدید آسان‌تر می‌کند.
جریمه‌های پیش‌پرداخت
وام‌گیرندگان باید در صورت تسویه زودهنگام وام جریمه‌ای پرداخت کنند تا سرمایه‌گذاران برای سودهایی که در سال‌های بعدی دریافت می‌کردند، جبران شوند. این جریمه‌ها معمولاً ریسک بیشتری نسبت به جریمه‌های پیش‌پرداخت رهن‌های مسکونی دارند.
ابطال (Defeasance)
برخی قراردادهای CMBS شامل بند ابطال هستند، به این معنا که اگر وام‌گیرنده وام را زودتر تسویه کند، باید سود و وثیقه ازدست‌رفته را با اوراق بهادار مشابه جایگزین کند. برای مثال، اگر وام‌گیرنده وام خود را پیش‌پرداخت کند، ممکن است ملزم به خرید اوراق خزانه با جریان نقدی کافی برای جبران سود ازدست‌رفته سرمایه‌گذاران شود. الزامات ابطال در قرارداد مشخص شده و می‌توانند بسیار پیچیده باشند.
مزایا و معایب اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری
مزایا
- در اکثر موارد، وام‌گیرندگان شخصاً مسئول عدم پرداخت‌ها نیستند.
- هنگامی که یک ملک رهنی فروخته می‌شود، وام می‌تواند به خریداران جدید منتقل شود.
- معمولاً دارای نرخ‌های بهره ثابت هستند.
معایب
- جریمه‌های پیش‌پرداخت بالا برای جلوگیری از تسویه زودهنگام وام توسط وام‌گیرندگان.
- وام‌گیرندگان ممکن است ملزم به ارائه وثیقه جایگزین شوند اگر بخواهند وام را زودتر تسویه کنند.
تفاوت بین CMBS و RMBS چیست؟
اوراق بهادار با پشتوانه رهن مسکونی (RMBS) توسط مجموعه‌ای از وام‌های مسکونی برای خانه‌ها یا آپارتمان‌ها پشتیبانی می‌شود. CMBS توسط املاک تجاری مانند ساختمان‌های اداری، فروشگاه‌ها، مراکز خرید یا سایر فضاهای تجاری پشتیبانی می‌شود.
ریسک‌های CMBS چیست؟
ریسک اصلی برای سرمایه‌گذار CMBS احتمال نکول در وام‌های زیربنایی است. از آنجا که این وام‌ها بدون رجوع هستند، وام‌گیرنده نمی‌تواند شخصاً مسئول نکول وام باشد.
مزیت اصلی CMBS چیست؟
برای سرمایه‌گذاران، مزیت اصلی CMBS جریان نقدی قابل‌اعتماد مبتنی بر نرخ بهره ثابت یا شناور است. علاوه بر این، جریمه‌های پیش‌پرداخت وام‌گیرندگان را از پرداخت زودهنگام منصرف می‌کند و تضمین می‌کند که جریان نقدی برای کل دوره وام ادامه یابد.
نتیجه‌گیری
اوراق بهادار با پشتوانه رهن تجاری (CMBS) نوعی اوراق بهادار است که توسط مجموعه‌ای از وام‌های املاک تجاری پشتیبانی می‌شود. با پرداخت‌های وام‌گیرندگان، این پول برای بازپرداخت سرمایه‌گذاران CMBS استفاده می‌شود.
نظرات کاربران