بازده نقدی بر نقد چیست؟

بازده نقدی بر نقد یکی از نرخ‌های بازده پرکاربرد در معاملات املاک و مستغلات است که درآمد نقدی حاصل از سرمایه‌گذاری نقدی در یک ملک را محاسبه می‌کند. به بیان ساده، این شاخص بازده سالانه‌ای را که سرمایه‌گذار از یک ملک به‌دست آورده در مقایسه با مقدار وام پرداختی در همان سال اندازه‌گیری می‌کند. این معیار به دلیل سادگی نسبی در درک، یکی از مهم‌ترین شاخص‌های بازده سرمایه‌گذاری (ROI) در حوزه املاک به‌شمار می‌رود.

نکات کلیدی

• بازده نقدی بر نقد میزان جریان نقدی حاصل از سرمایه‌گذاری را نسبت به میزان سرمایه نقدی صرف‌شده در یک ملک اندازه‌گیری می‌کند و به‌صورت پیش از مالیات محاسبه می‌شود.
• این معیار تنها بازده دوره جاری (معمولاً یک سال) را اندازه‌گیری می‌کند، نه بازده کل دوره سرمایه‌گذاری یا پروژه.
• بازده نقدی بر نقد می‌تواند به عنوان ابزاری پیش‌بینی‌کننده برای تعیین اهداف درآمد و هزینه‌های آتی استفاده شود.

درک مفهوم بازده نقدی بر نقد

بازده نقدی بر نقد بیشتر برای سنجش عملکرد سرمایه‌گذاری در املاک تجاری به‌کار می‌رود و گاهی تحت عنوان بازده نقدی یک سرمایه‌گذاری ملکی نیز شناخته می‌شود. این نرخ، تحلیلی از طرح تجاری یک ملک و توزیع‌های نقدی بالقوه طی دوره سرمایه‌گذاری در اختیار سرمایه‌گذاران و مالکان کسب‌وکار قرار می‌دهد.

تحلیل بازده نقدی بر نقد غالباً برای املاکی که شامل تأمین مالی از طریق وام بلندمدت هستند، استفاده می‌شود. وقتی بدهی در معامله ملکی دخیل باشد (که در املاک تجاری رایج است)، بازده واقعی نقدی با بازده استاندارد سرمایه‌گذاری تفاوت دارد.

محاسبات مربوط به بازده استاندارد سرمایه‌گذاری، کل بازده (شامل افزایش ارزش و سود سرمایه) را در نظر می‌گیرد؛ اما بازده نقدی بر نقد فقط بازده حاصل از پول نقد سرمایه‌گذاری‌شده واقعی را اندازه‌گیری می‌کند و تحلیل دقیق‌تری از عملکرد سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد.

فرمول محاسبه بازده نقدی بر نقد:

$\text{بازده نقدی بر نقد} = \frac{\text{جریان نقدی سالانه پیش از مالیات}}{\text{کل سرمایه نقدی سرمایه‌گذاری‌شده}}$

که در آن:

• جریان نقدی سالانه پیش از مالیات (APTCF) = (اجاره ناخالص برنامه‌ریزی‌شده + سایر درآمدها) − (خالی بودن ملک + هزینه‌های عملیاتی + پرداخت‌های سالانه وام)

به صورت اختصاری:

• GSR = اجاره برنامه‌ریزی‌شده ناخالص
• OI = سایر درآمدها
• V = خالی بودن ملک
• OE = هزینه‌های عملیاتی
• AMP = پرداخت‌های سالانه وام

مثال از بازده نقدی بر نقد

فرض کنید یک سرمایه‌گذار در املاک تجاری، ملکی را خریداری می‌کند که درآمد ماهانه ایجاد نمی‌کند.

• قیمت خرید ملک: ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار
• مبلغ پیش‌پرداخت نقدی: ۱۰۰,۰۰۰ دلار
• وام دریافتی از بانک: ۹۰۰,۰۰۰ دلار
• هزینه‌های بستن قرارداد، بیمه و نگهداری: ۱۰,۰۰۰ دلار (پرداخت نقدی)

پس از یک سال:

• مجموع پرداخت‌های وام: ۲۵,۰۰۰ دلار (که ۵,۰۰۰ دلار آن بازپرداخت اصل بدهی است)
• قیمت فروش ملک: ۱,۱۰۰,۰۰۰ دلار
• مبلغ بازپرداخت وام در زمان فروش: ۸۹۵,۰۰۰ دلار

در نتیجه:

• کل خروج نقدی سرمایه‌گذار: ۱۳۵,۰۰۰ دلار
  (۱۰۰,۰۰۰ + ۱۰,۰۰۰ + ۲۵,۰۰۰)
• کل ورود نقدی: ۲۰۵,۰۰۰ دلار
  (۱,۱۰۰,۰۰۰ − ۸۹۵,۰۰۰)

بنابراین:

$\frac{۲۰۵,۰۰۰ - ۱۳۵,۰۰۰}{۱۳۵,۰۰۰} = ۰.۵۱۹ \Rightarrow \text{بازده نقدی بر نقد = } ۵۱.۹٪$

کاربرد بازده نقدی بر نقد در پیش‌بینی

علاوه بر تحلیل بازده فعلی، این شاخص می‌تواند برای پیش‌بینی توزیع‌های نقدی آینده نیز استفاده شود. برخلاف پرداخت‌های منظم مانند کوپن ماهانه اوراق قرضه، این نرخ یک بازده تضمین‌شده نیست بلکه معیاری برای سنجش پتانسیل سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. در واقع، بازده نقدی بر نقد برآوردی از آن چیزی است که سرمایه‌گذار ممکن است در طول عمر سرمایه‌گذاری دریافت کند.

بازده نقدی بر نقد چه چیزی به ما می‌گوید؟

این شاخص که گاهی «بازده نقدی سرمایه‌گذاری ملکی» نیز نامیده می‌شود، عملکرد سرمایه‌گذاری در املاک تجاری را اندازه‌گیری می‌کند و یکی از مهم‌ترین محاسبات بازده در حوزه املاک است. در واقع، این معیار ابزاری ساده و قابل درک برای تحلیل طرح تجاری یک ملک و توزیع‌های نقدی احتمالی در آینده در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد.

آیا بازده نقدی بر نقد و ROI یکسان هستند؟

خیر. با وجود اینکه این دو اصطلاح گاهی به‌جای هم استفاده می‌شوند، اما وقتی در یک سرمایه‌گذاری ملکی از بدهی استفاده شده باشد، بازده نقدی بر نقد با بازده سرمایه‌گذاری (ROI) یکسان نیست.

در اغلب املاک تجاری، بدهی وجود دارد و بازده نقدی واقعی با بازده استاندارد سرمایه‌گذاری تفاوت دارد. ROI کل بازده سرمایه‌گذاری (شامل بدهی و ارزش افزایش‌یافته) را در نظر می‌گیرد؛ در حالی که بازده نقدی بر نقد فقط بازده حاصل از سرمایه نقدی واقعی سرمایه‌گذاری‌شده را اندازه‌گیری می‌کند و تحلیلی دقیق‌تر از عملکرد سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد.

چگونه بازده نقدی بر نقد محاسبه می‌شود؟

بازده نقدی بر نقد با استفاده از جریان‌های نقدی پیش از مالیات سرمایه‌گذار محاسبه می‌شود. این شامل:

• ورودی‌های نقدی که از ملک دریافت می‌شود
• خروجی‌های نقدی که توسط سرمایه‌گذار پرداخت شده است

سپس، جریان نقدی خالص بر کل سرمایه نقدی سرمایه‌گذاری‌شده تقسیم می‌شود.

مثال:

• قیمت خرید ملک: ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار
• پیش‌پرداخت نقدی: ۱۰۰,۰۰۰ دلار
• هزینه‌های جانبی نقدی: ۱۰,۰۰۰ دلار
• پرداخت‌های وام: ۲۵,۰۰۰ دلار
• قیمت فروش: ۱,۱۰۰,۰۰۰ دلار
• بازپرداخت بدهی: ۸۹۵,۰۰۰ دلار

در این مثال:

• خروج نقدی: ۱۳۵,۰۰۰ دلار (۱۰۰,۰۰۰ + ۱۰,۰۰۰ + ۲۵,۰۰۰)
• ورود نقدی: ۲۰۵,۰۰۰ دلار (۱,۱۰۰,۰۰۰ − ۸۹۵,۰۰۰)

بنابراین:

$\frac{۲۰۵,۰۰۰ - ۱۳۵,۰۰۰}{۱۳۵,۰۰۰} = ۵۱.۸۵٪$