سند بازپس‌گیری مدرکی است که مالکیت یک ملک را از وام‌دهنده وام مسکن به وام‌گیرنده انتقال می‌دهد، پس از اینکه وام پرداخت شده است. این سند باید در دفتر ثبت محلی شهرستان ثبت شود تا مالک بتواند در آینده خانه را بفروشد.
نکات کلیدی
- سند بازپس‌گیری زمانی صادر می‌شود که وام مسکن به طور کامل تسویه شده باشد.
- این سند تأیید می‌کند که مالکیت از وام‌دهنده به وام‌گیرنده منتقل شده است.
- اگر سند بازپس‌گیری در دفتر ثبت محلی یا شهرستان ثبت نشود، مالک خانه در فروش ملک دچار مشکل خواهد شد.
نحوه کار سند بازپس‌گیری
سند بازپس‌گیری پس از تسویه کامل وام مسکن به وام‌گیرنده صادر می‌شود. وام‌دهنده این سند را تهیه می‌کند، آن را تأیید می‌کند (با مهر و امضا)، توضیح قانونی ملک را در آن وارد می‌کند و در دفتر ثبت محلی شهرستان ثبت می‌کند.
هرگونه جستجوی مالکیت روی ملک نشان می‌دهد که بدهی وام به طور کامل پرداخت شده است. با توجه به اینکه وام تسویه شده، وام‌گیرنده دیگر در معرض خطر مصادره ملک (فورکلوزر) قرار ندارد.
نکته مهم: سند امانت (Deed of Trust) قراردادی بین خریدار خانه و وام‌دهنده است که در آن خریدار خانه متعهد می‌شود وام را بازپرداخت کند و وام‌دهنده مالکیت قانونی ملک را تا زمان تسویه کامل وام در اختیار دارد.
زمانی که ملک دارای حق مالی (Lien) باشد، نمی‌توان آن را فروخت. با این حال، اگر وام موجود با درآمد حاصل از فروش خانه تسویه شود، ثبت سند بازپس‌گیری بخشی از فرآیند پایان معامله فروش است. معمولاً شرکت بیمه مالکیت (Title Insurance Company) مسئول ثبت این سند است.
زمانی که مالکین خانه وام مسکن خود را با وام جدید بازپرداخت می‌کنند (Refinance)، آن‌ها نیز سند بازپس‌گیری دریافت می‌کنند که نشان می‌دهد وام قبلی تسویه شده است چون وام جدید برقرار شده است.
وام دوم یا وام‌های تأمین سرمایه مسکن (Home Equity Loan) به مؤسسه وام‌دهنده حق تضمینی روی خانه می‌دهد، زیرا ملک به عنوان وثیقه برای این وام‌ها عمل می‌کند. در صورت عدم پرداخت این وام‌های دوم، وام‌دهندگان می‌توانند حق مصادره ملک را اعمال کنند. سند بازپس‌گیری مرتبط با وام اول تأثیری بر وام دوم ندارد و مالک را محافظت نمی‌کند.
سند بازپس‌گیری از ایالتی به ایالت دیگر و از وام‌دهنده‌ای به وام‌دهنده دیگر متفاوت است. در ایالت‌هایی که به جای وام‌های مسکن از اسناد امانت (Trust Deeds) استفاده می‌کنند، شخص ثالثی به نام "امین" (Trustee) به نمایندگی از وام‌دهنده مالکیت ملک را در اختیار دارد. برخی ایالت‌ها به جای سند بازپس‌گیری از اسناد تسویه وام (Satisfaction of Mortgage) استفاده می‌کنند، اما هدف هر دو یکسان است.
محتویات سند بازپس‌گیری
سند بازپس‌گیری معمولاً شامل موارد زیر است:
- نام و آدرس مالک خانه/وام‌گیرنده
- نام وام‌دهنده یا امین
- شرح ملک و شماره پلاک بر اساس سند اصلی
- مدرکی که نشان می‌دهد وام‌گیرنده به تعهدات خود نسبت به وام‌دهنده عمل کرده و ملک تحت وثیقه وام یا سند امانت اکنون متعلق به وام‌گیرنده است
- خطوط امضا برای تمام طرف‌ها و بخشی برای تأییدیه نوتاری که شاهد امضا بوده است
مثال سند بازپس‌گیری
اگر فردی خانه‌ای به ارزش ۴۰۰,۰۰۰ دلار خریداری کند و از بانک یا وام‌دهنده وامی بگیرد، ملک تحت سند امانت به عنوان وثیقه قرار می‌گیرد.
وقتی وام به طور کامل پرداخت شد، وام‌دهنده تأیید می‌کند که بدهی تسویه شده و سند بازپس‌گیری را تهیه می‌کند که معمولاً چند هفته طول می‌کشد.
این سند نشان می‌دهد که وام مسکن به طور کامل پرداخت شده و وام‌گیرنده مالک کامل ملک است.
پرسش‌های متداول
فرق بین حق تضمین (Security Interest) و سند بازپس‌گیری چیست؟
وام‌دهنده تا زمانی که وام مسکن پرداخت نشده، حق تضمین روی خانه دارد و در صورت عدم پرداخت، می‌تواند وام‌گیرنده را از خانه بیرون کند و ملک را مصادره نماید. سند بازپس‌گیری ثابت می‌کند که وام‌دهنده دیگر حق تضمینی روی ملک ندارد و مالک خانه نمی‌تواند توسط وام‌دهنده مصادره شود. وام‌دهنده می‌تواند مالکیت آزاد و بدون بار ملک را در هر زمان انتقال دهد.
اگر سند بازپس‌گیری ثبت نشود یا اشتباه ثبت شود چه می‌شود؟
اگر سند بازپس‌گیری ثبت نشود یا به صورت نادرست در دفتر ثبت محلی مانند دادگاه شهرستان ثبت شود، مشکلی در مالکیت ملک ایجاد می‌شود. سند امانت همچنان به عنوان بار مالی روی ملک باقی می‌ماند و مالک ممکن است در فروش ملک دچار مشکل شود.
آیا مالک خانه با وجود سند بازپس‌گیری ممکن است مصادره شود؟
حتی پس از دریافت سند بازپس‌گیری، مالک ممکن است در صورت عدم پرداخت به موقع مالیات‌های ملکی توسط دولت محلی با خطر مصادره مواجه شود. در ایالت‌هایی که فرایند مصادره غیرقضایی (Nonjudicial Foreclosure) دارند، این فرآیند می‌تواند با اعلامیه کتبی و بدون دخالت دادگاه آغاز شود. سند بازپس‌گیری مالک را در برابر مالیات‌های پرداخت نشده محافظت نمی‌کند.
فرق بین انتقال مالکیت (Conveyance) و بازپس‌گیری (Reconveyance) چیست؟
انتقال مالکیت، مالکیت ملک را از یک شخص یا نهاد به دیگری منتقل می‌کند. سند، وسیله‌ای برای انتقال است که طرفین و ملک انتقالی را توصیف می‌کند. وام‌دهنده‌ای که مالکیت ملک را در اختیار دارد باید سند بازپس‌گیری را صادر کند تا مالکیت را به وام‌گیرنده انتقال دهد.
جمع‌بندی
سند بازپس‌گیری مدرکی است که مالکیت ملک را پس از تسویه وام مسکن از بانک یا وام‌دهنده به وام‌گیرنده منتقل می‌کند. این سند وام‌دهنده را از مالکیت ملک آزاد می‌کند. سند بازپس‌گیری توسط وام‌دهنده تکمیل و امضا شده و در دفتر ثبت محلی مانند دادگاه شهرستان ثبت می‌شود.
نظرات کاربران