مالک-ساکن چیست؟

مالک-ساکن فردی است که ساکن ملکی است و عنوان مالکیت آن ملک را در اختیار دارد. در مقابل، مالک غایب (Absentee Owner) عنوان مالکیت ملک را دارد اما در آن ساکن نیست. موجر غایب (Absentee Landlord) نوعی مالک غایب است.

نکات کلیدی

• مالک-ساکن‌ها ساکنانی هستند که ملکی را که در آن زندگی می‌کنند، مالک هستند.
• برخی وام‌ها تنها برای مالک-ساکن‌ها در دسترس هستند و نه برای مالکان غایب یا سرمایه‌گذاران.
• برای اینکه یک ملک به‌عنوان مالک-ساکن در نظر گرفته شود، معمولاً ساکنان باید ظرف ۶۰ روز پس از بستن قرارداد به خانه نقل مکان کنند و حداقل یک سال در آنجا زندگی کنند.
• وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD) برنامه‌های ویژه‌ای برای افرادی که قصد دارند مالک-ساکن باشند ارائه می‌دهد، مانند برنامه همسایه خوب بعدی (Good Neighbor Next Door Program)، که تخفیفی به اولین پاسخ‌دهندگان (مانند آتش‌نشانان و مأموران پلیس) ارائه می‌دهد که حداقل سه سال در ملک زندگی کنند.

شناخت طبقه‌بندی مالک-ساکن

هنگام درخواست وام مسکن یا بازتأمین مالی، وام‌دهنده باید بداند که آیا وام‌گیرنده مالک-ساکن خواهد بود یا خیر. برخی انواع وام‌ها ممکن است تنها برای مالک-ساکن‌ها در دسترس باشند و نه برای سرمایه‌گذاران. درخواست وام معمولاً بیان می‌کند: «وام‌گیرنده قصد دارد ملک را به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود اشغال کند» یا عبارتی مشابه، زمانی که وام‌گیرنده مالک-ساکن است. به‌طور کلی، برای اینکه یک ملک به‌عنوان مالک-ساکن در نظر گرفته شود، مالک باید ظرف ۶۰ روز پس از بستن قرارداد به اقامتگاه نقل مکان کند و حداقل یک سال در آنجا زندگی کند.

نکته مهم:
مالک-ساکن ملکی را مالک است و در همان ملک زندگی می‌کند، در حالی که مالک غایب در ملکی که مالک آن است زندگی نمی‌کند.

خریدارانی که ملک را به نام یک تراست، به‌عنوان خانه تعطیلاتی یا دوم، یا به‌عنوان خانه‌ای پاره‌وقت یا برای فرزند یا خویشاوند خریداری می‌کنند، به‌عنوان مالک-ساکن واجد شرایط نیستند.

صاحبان خانه معمولاً ملزم به اطلاع‌رسانی به وام‌دهنده خود نیستند اگر از خانه‌ای مالک-ساکن که حداقل ۱۲ ماه در آن زندگی کرده‌اند، نقل مکان کنند. نیت در زمان درخواست و دریافت وام مهم است. اگر خریدار به وام‌دهنده بگوید که قصد دارد در خانه زندگی کند در حالی که می‌داند قصد اجاره آن را دارد، این تقلب اشغالی (Occupancy Fraud) محسوب می‌شود.

ملاحظات ویژه

وام‌دهندگان وام ممکن است برنامه‌های ویژه‌ای به خریدارانی که قصد زندگی در ملک را دارند، به‌جای بازسازی و فروش یا اجاره آن، ارائه دهند. برای اثبات، چنین خریداری باید فرم گواهی مالک-ساکن (Owner-Occupant Certification) را امضا کند. فرم گواهی مالک-ساکن، که به‌عنوان HUD-9548D نیز شناخته می‌شود، در وب‌سایت وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD) قابل دسترسی است. این فرم باید توسط خریدار ملک و نماینده املاک امضا شود و همراه با قرارداد فروش ارائه گردد. ارائه هرگونه گواهی مالک-ساکن نادرست در مورد ملک ممکن است منجر به جریمه‌های سنگین تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار یا حبس تا دو سال شود.

در دستورالعمل‌های وام‌دهی برای وام‌گیرندگانی که قصد زندگی در خانه را دارند اما نیاز به نقل مکان در کمتر از ۱۲ ماه از تاریخ شروع وام دارند، مقداری انعطاف‌پذیری وجود دارد. اسناد وام ممکن است حداقل دوره اقامت را برای برخی برنامه‌ها مشخص کنند. برای مثال، HUD برای آتش‌نشانان، مأموران اجرای قانون، معلمان و پاسخ‌دهندگان اضطراری تخفیف ۵۰٪ برای خانه‌های متعلق به HUD ارائه می‌دهد. برنامه همسایه خوب بعدی این حرفه‌ای‌ها را تشویق می‌کند تا به مناطق احیاء نقل مکان کنند. تخفیف HUD به شرط مالک-ساکن بودن به مدت سه سال مرتبط است. وام‌گیرندگانی که قبل از پایان این دوره نقل مکان کنند، باید بخشی متناسب از تخفیفی که دریافت کرده‌اند را به HUD بازپرداخت کنند.

مزایا و معایب املاک سرمایه‌گذاری مالک-ساکن

مزایا

• صرفه‌جویی مالیاتی: زندگی در ملکی که مالک آن هستید می‌تواند مزایای مالیاتی ارائه دهد.
• دسترسی به برنامه‌های کمک خرید HUD: مالک-ساکن‌ها می‌توانند به برنامه‌های HUD مانند تخفیف‌های خرید دسترسی داشته باشند.
• دسترسی به املاک توقیفی HUD: این املاک ممکن است با قیمت‌های پایین‌تر در دسترس باشند.

معایب

• تماس نزدیک‌تر با مستاجران: زندگی در نزدیکی مستاجران ممکن است چالش‌برانگیز باشد.
• بیمه احتمالاً گران‌تر: بیمه برای املاک مالک-ساکن که اجاره داده می‌شوند ممکن است پرهزینه‌تر باشد.
• احتمال زندگی با هم‌اتاقی‌های مستاجر: زندگی در همان ملک با مستاجران ممکن است برای برخی ناراحت‌کننده باشد.

زندگی در خانه‌ای که در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اید و اجاره می‌دهید می‌تواند به شما کمک کند تا به‌سرعت ثروت ایجاد کنید. با این حال، این همچنین شامل واقعیت زندگی با مستاجران یا حداقل تماس بسیار نزدیک با آن‌ها است، برای مثال، اگر در یک دوبلکس هستید. مطمئن شوید که شخصیت و تمایل خود به زندگی با دیگران را قبل از تصمیم‌گیری در نظر گرفته‌اید.

آیا خانه دوم مالک-ساکن محسوب می‌شود؟

خیر. خانه دوم به‌عنوان مالک-ساکن واجد شرایط نیست. اگر مالک بعداً تصمیم بگیرد که خانه دوم خود را به اقامتگاه اصلی خود تبدیل کند، در آن زمان می‌تواند به‌عنوان اقامتگاه اصلی بازتأمین مالی کند.

آیا دوبلکس به‌عنوان مالک-ساکن محسوب می‌شود؟

تا زمانی که قصد دارید به‌عنوان اقامتگاه اصلی خود در بخشی از دوبلکس زندگی کنید، دوبلکس به‌عنوان ملک مالک-ساکن محسوب می‌شود.

آیا خانه‌ای با واحد مسکونی فرعی (ADU) مالک-ساکن محسوب می‌شود؟

بله. اگر شما، به‌عنوان مالک، در خانه اصلی یا واحد مسکونی فرعی (ADU) زندگی کنید، خانه‌ای با ADU به‌عنوان مالک-ساکن واجد شرایط است.

نتیجه‌گیری

واحدهای مالک-ساکن به سرمایه‌گذاران بالقوه صرفه‌جویی قابل‌توجهی ارائه می‌دهند و امکان صعود در نردبان املاک را با درآمد کمتری نسبت به خرید خانه‌ای فقط برای زندگی فراهم می‌کنند. پتانسیل درآمد اجاره برای جبران هزینه‌های مسکن شما جذاب است، اما فراموش نکنید که معایب قابل‌توجهی در زندگی با مستاجران بالقوه وجود دارد. مطمئن شوید که قبل از امضای قراردادی که شما را موجر هم‌اتاقی‌هایتان می‌کند، می‌دانید به چه چیزی وارد می‌شوید.