برای فروش توسط مالک چیست؟

اصطلاح "For Sale by Owner" یا FSBO نشان می‌دهد که یک ملک مستقیماً توسط مالک برای خرید در دسترس است، نه از طریق یک کارگزار یا دلال املاک. برخی فروشندگان این گزینه را انتخاب می‌کنند تا از پرداخت کمیسیون به کارگزار خود (که به آن listing agent یا دلال فروش هم گفته می‌شود) اجتناب کنند. فروش FSBO برای مالک ارزان‌تر است، اما هزینه‌های خاص خود را دارد.

نکات کلیدی

• در معاملات سنتی املاک، فروشندگان خانه کمیسیون پرداخت می‌کنند که بین کارگزار خود و کارگزار خریدار تقسیم می‌شود.
• فروشندگان مسیر FSBO را انتخاب می‌کنند تا از پرداخت کمیسیون به کارگزار خود اجتناب کنند، هرچند ممکن است مجبور باشند کمیسیون کارگزار خریدار را پرداخت کنند.
• در یک معامله FSBO، فروشنده مسئولیت‌هایی را بر عهده می‌گیرد که معمولاً توسط کارگزار فروش انجام می‌شود.
• سایر هزینه‌های FSBO معمولاً شامل هزینه‌های حقوقی است.

نحوه عملکرد For Sale by Owner (FSBO)

فروش بدون کارگزار به این معناست که فروشنده باید خودش مسئولیت‌ها را انجام دهد. کارهایی که معمولاً توسط کارگزار فروش انجام می‌شوند شامل:

• کمک به تعیین قیمت فروش با بررسی ارزش املاک مشابه در منطقه (comps)، با توجه به عواملی مانند تعداد اتاق خواب و متراژ خانه.
• آماده‌سازی خانه برای فروش و ارائه مشاوره در مورد تعمیرات لازم.
• مدیریت بازاریابی، شامل تبلیغات، لیست‌های آنلاین، بروشورها و فلایرها، و ثبت خانه در Multiple Listing Service (MLS).
• برنامه‌ریزی و میزبانی نمایشگاه‌ها و قرار ملاقات‌ها.
• مذاکره در مورد قیمت و شرایط فروش زمانی که پیشنهادی ارائه شده است.
• تهیه اسناد حقوقی، مانند قرارداد فروش، فرم افشای ملک مسکونی، فرم حقوق معدن و نفت، توافق‌نامه اشغال، و فرم افشای رنگ سرب. فروشندگان ممکن است نیاز داشته باشند نقشه ملک، مجوزها، گواهی‌های اشغال (CO)، اسناد وام، قبوض خدماتی، مالیات بر ملک، قوانین انجمن مالکین و عنوان ملک را پیگیری کنند.
• آماده‌سازی سند مالکیت (مانند quitclaim، warranty deed یا نوع دیگری از سند) و امضا، گواهی و مهر کردن آن.
• نهایی کردن فروش، که بسته به ایالت ممکن است در یک شرکت عنوان یا دفتر وکیل املاک انجام شود.

در یک معامله FSBO، مالک خانه مسئول تعیین قیمت، تبلیغ و نمایش خانه، مذاکره در مورد شرایط فروش، و تهیه فرم‌های حقوقی مختلف است، معمولاً با کمک یک وکیل.

هزینه‌های FSBO

یک معامله FSBO می‌تواند ارزان‌تر از معامله سنتی باشد، اما رایگان نیست. هزینه‌های اصلی شامل هزینه وکیل و کمیسیون کارگزار خریدار می‌شود.

هزینه‌های وکیل

در معامله FSBO، قراردادهای خرید می‌توانند به روش‌های مختلف نوشته شوند. برخی افراد از قراردادهای خام آنلاین استفاده می‌کنند. شرکت‌هایی مانند ForSaleByOwner.com نیز بسته‌های اسناد مرتبط ارائه می‌دهند.

فروشنده همچنین می‌تواند یک وکیل املاک محلی پیدا کند تا قراردادها را نوشته و بررسی کند. طبق سایت Zillow.com، وکلا معمولاً هزینه ثابتی بین ۸۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار به ازای هر معامله یا نرخ ساعتی ۱۵۰ تا ۳۵۰ دلار دریافت می‌کنند، بسته به بازار و میزان کار. در بسیاری از ایالت‌ها، فروشندگان طبق قانون باید از وکیل استفاده کنند، حتی اگر خودشان خانه را می‌فروشند.

اگر خریدار از یک کارگزار استفاده کند، آن کارگزار نیز ممکن است قرارداد ارائه دهد.

کمیسیون کارگزار خریدار

اگر خریدار کارگزار خود را به معامله بیاورد، فروشنده باید آن کارگزار را پرداخت کند.

طبق ForSaleByOwner.com، "غیرمعمول نیست که فروشندگان FSBO از پرداخت کمیسیون کارگزار خریدار خودداری کنند. در این صورت، خریداران معمولاً درخواست اعتبار برای اعمال به قیمت خرید می‌کنند" تا کارگزار خود را جبران کنند. به عبارت دیگر، فروشنده در نهایت مجبور به پرداخت خواهد بود.

توجه داشته باشید اگر فروشنده کارگزار نداشته باشد، خانه معمولاً در هیچ یک از سرویس‌های لیست چندگانه (MLS) که کارگزاران خریدار برای پیدا کردن خانه استفاده می‌کنند، ثبت نمی‌شود. با این حال، برخی کارگزاری‌ها با دریافت هزینه ثابت، این کار را انجام می‌دهند.

جایگزین‌های FSBO

فروشندگانی که می‌خواهند از کارگزار کامل استفاده نکنند، اما انجام همه کارها به‌صورت مستقل راحت نیستند، گزینه‌های دیگری دارند:

• برخی کارگزاران املاک مجموعه خدمات محدودتری با هزینه ثابت ارائه می‌دهند، مانند ثبت MLS.
• کارگزاران تخفیفی نیز خدمات مختلفی ارائه می‌دهند و کمیسیون‌ها را تا ۱٪ اعلام می‌کنند.

معایب FSBO

صرفه‌جویی در هزاران دلار کمیسیون می‌تواند وسوسه‌کننده باشد. اما مهم است که به یاد داشته باشید وقتی فروشنده از کارگزار استفاده نمی‌کند، تمام مسئولیت‌های مربوط به تکمیل معامله را بر عهده می‌گیرد.

• اگر فروشنده با فرآیند خرید و فروش خانه آشنا نباشد، خطا می‌تواند پرهزینه باشد. قیمت بیش از حد بالا باعث می‌شود خریداران کمتری به خانه توجه کنند و فروش طولانی‌تر شود.
• قیمت بیش از حد پایین می‌تواند پرهزینه‌تر از استخدام یک کارگزار باشد.
• فروش خانه به صورت FSBO می‌تواند خطرات حقوقی داشته باشد اگر اسناد به درستی تهیه نشده باشند یا مشکلات خانه به‌طور مناسب افشا نشود.
• برخی کارگزاران خریدار از نمایش لیست‌های FSBO اجتناب می‌کنند یا حتی به طور کامل از آن خودداری می‌کنند.
• فروشنده باید زمان لازم برای انجام همه مراحل را در نظر بگیرد.

نحوه پرداخت کارگزاران

یک کارگزار املاک که نماینده فروشنده است، کمیسیون درصدی بر اساس قیمت نهایی فروش دریافت می‌کند. اگر کارگزار دیگری نماینده خریدار باشد، او نیز درصدی بر اساس همان قیمت دریافت می‌کند.

تفاوت کارگزار و نماینده املاک

کارگزاران و نمایندگان می‌توانند بسیاری از وظایف مشابه را برای فروشندگان و خریداران انجام دهند. تفاوت اصلی این است که نمایندگان پس از گذراندن آزمون‌های لازم در ایالت خود، مجوز گرفته‌اند، در حالی که کارگزاران آموزش اضافی دیده و آزمون کارگزار را گذرانده‌اند. بسیاری از کارگزاران چندین نماینده در دفاتر خود دارند.

هزینه ثبت در MLS

اگر بخواهید خدمات کامل کارگزار را نادیده بگیرید و فقط خانه را در MLS ثبت کنید، هزینه حدود ۱۰۰ تا ۵۰۰ دلار خواهد بود. برخی کارگزاری‌ها فقط ثبت MLS را با هزینه ثابت ارائه می‌دهند و خدمات اضافی به‌صورت جداگانه ارائه می‌شوند. خدمات آنلاین نیز صرفاً ثبت MLS ارائه می‌دهند.

جمع‌بندی

FSBO امکان صرفه‌جویی هزاران دلار در کمیسیون را فراهم می‌کند، اما هنوز هزینه‌هایی وجود دارد. قبل از تصمیم‌گیری، فروشندگان باید صرفه‌جویی احتمالی را در مقابل خدماتی که یک کارگزار واجد شرایط ارائه می‌دهد بسنجند. همچنین می‌توانند برخی کارها را به کارگزار با هزینه ثابت یا تخفیفی واگذار کنند.