بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI) چیست؟
بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI) حق بیمه‌ای است که معمولاً در وام‌های اداره مسکن فدرال (FHA) در زمان اعطای وام دریافت می‌شود. اگرچه مشابه است، اما این بیمه با بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) که توسط وام‌دهندگان خصوصی معمولی به‌صورت ماهانه دریافت می‌شود (زمانی که پیش‌پرداخت خریدار کمتر از ۲۰ درصد قیمت خرید خانه باشد) کاملاً یکسان نیست. حق بیمه‌های پیش‌پرداخت به مجموعه‌ای از وجوه اضافه می‌شوند که برای کمک به نهادهایی مانند FHA جهت بیمه کردن وام‌ها برای برخی وام‌گیرندگان استفاده می‌شود.
نکات کلیدی
- بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI) حق بیمه اضافی به میزان ۱.۷۵ درصد است که برای وام‌های اداره مسکن فدرال (FHA) دریافت می‌شود.
- این بیمه از وام‌دهنده در صورت عدم پرداخت اقساط وام توسط وام‌گیرنده محافظت می‌کند.
- UFMI می‌تواند در زمان بستن قرارداد وام پرداخت شود یا در اقساط وام گنجانده شود. این مبلغ علاوه بر حق بیمه‌های جاری وام مسکن است.
شناخت بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI)
مانند بیمه وام مسکن خصوصی (PMI)، هدف بیمه وام مسکن FHA حفاظت از وام‌دهنده است. وقتی وام‌گیرندگان سهم مالکیت کمی در خانه خود دارند، ریسک عدم پرداخت وام (برای وام‌دهنده) بالاتر است، زیرا وام‌گیرنده در صورت ترک خانه و واگذاری آن به بانک برای سلب مالکیت، چیز زیادی برای از دست دادن ندارد. با وجود بیمه وام مسکن، اگر پرداخت اقساط وام خود را متوقف کنید و خانه را ترک کنید، بیمه‌گر به وام‌دهنده شما کمک می‌کند تا ضررهای خود را جبران کند.
وام‌های FHA نیازمند پیش‌پرداخت کمتری هستند—تا ۳.۵ درصد از قیمت خانه—و شرایط درآمدی و اعتباری آسان‌تری نسبت به وام‌های معمولی دارند. بنابراین، این وام‌ها نیازمند پرداخت بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن هستند که در زمان بستن قرارداد وام دریافت می‌شود.
نرخ بیمه پیش‌پرداخت ۱.۷۵ درصد از مبلغ پایه وام است. برای وام‌های بازپرداخت ساده‌شده FHA، نرخ UFMIP ۰.۵۵ درصد است. شما می‌توانید این مبلغ را به‌صورت نقدی در زمان بستن قرارداد وام پرداخت کنید، اما اکثر افراد ترجیح می‌دهند آن را در کل مبلغ وام خود بگنجانند.
مهم
اگر توانایی پرداخت نقدی مبلغ بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI) را در ابتدا دارید، بهتر است این کار را انجام دهید. اگر آن را در وام خود بگنجانید، در بلندمدت هزینه بسیار بیشتری خواهید پرداخت.
علاوه بر UFMI، وام‌گیرندگان باید حق بیمه‌های جاری وام مسکن (MIP) را پرداخت کنند که بین ۰.۴۵ تا ۱.۰۵ درصد از کل مبلغ وام متغیر است. شما باید این بیمه وام مسکن را تا زمانی که نسبت وام به ارزش (LTV) به اندازه کافی پایین باشد—یعنی تا زمانی که مقدار مشخصی از وام خود را پرداخت کرده باشید—ادامه دهید. وقتی سهم مالکیت شما به اندازه کافی بالا باشد (در مورد وام‌های FHA، این مقدار ۲۲ درصد یا بیشتر است)، در صورت ترک وام، ریسک کمتری برای وام‌دهنده وجود دارد. در این زمان، دیگر نیازی به بیمه نیست. برای وام‌هایی با مدت بیش از ۱۵ سال، پرداخت‌های ماهانه بیمه وام مسکن به مدت پنج سال الزامی است. اگر وام شما کمتر از ۱۵ سال باشد، تنها شرط، نسبت وام به ارزش ۷۸ درصد است.
پرداخت‌های حق بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن مستقیماً به وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) ارسال و توسط سرویس جمع‌آوری خودکار خزانه‌داری ایالات متحده جمع‌آوری می‌شود. این مبالغ به حسابی امانی واریز می‌گردند.
HUD از یک پورتال جمع‌آوری امن اینترنتی برای پردازش الکترونیکی وجوه استفاده می‌کند. این سرویس جمع‌آوری خودکار:
-
نیازهای آژانس‌ها و شرکای تجاری برای گزینه‌های الکترونیکی را با ارائه امکان تکمیل فرم‌ها، انجام پرداخت‌ها و ارسال پرس‌وجوها به‌صورت الکترونیکی از طریق اینترنت برآورده می‌کند.
-
به شرکای تجاری و کاربران مصرف‌کننده امکان می‌دهد از هر کامپیوتری با دسترسی به اینترنت به حساب‌های پرداخت خود دسترسی داشته باشند.
-
به آژانس‌های فدرال امکان می‌دهد وجوه را به‌صورت کارآمد و به‌موقع جمع‌آوری و پردازش کنند.
ملاحظات ویژه
بسیاری از افراد نمی‌دانند که حق بیمه‌های پیش‌پرداخت وام مسکن معمولاً در صورتی که یک‌جا پرداخت شوند و سپس خانه خود را در پنج تا هفت سال اول مالکیت بفروشند، به‌صورت تناسبی قابل استرداد هستند. به عبارت دیگر، حتی سال‌ها بعد ممکن است واجد شرایط دریافت بازپرداخت قابل‌توجهی باشند.
اگر صاحب‌خانه‌ای وام FHA خود را پیش از ژوئن ۲۰۱۳ دریافت کرده باشد، پس از پنج سال واجد شرایط بازپرداخت و لغو حق بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن است. صاحب‌خانه باید ۲۲ درصد سهم مالکیت در ملک داشته باشد و تمام پرداخت‌ها به‌موقع انجام شده باشند. صاحب‌خانه‌هایی با وام‌های FHA که پس از ژوئن ۲۰۱۳ صادر شده‌اند، باید وام خود را به یک وام معمولی بازپرداخت کنند و نسبت وام به ارزش فعلی ۸۰ درصد یا بیشتر داشته باشند.
نکات برای اجتناب از پرداخت بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI)
خریداران خانه می‌توانند با چند روش از پرداخت بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن اجتناب کنند:
-
درخواست وام معمولی: وام‌دهندگان وام برای وام‌های معمولی با نسبت وام به ارزش ۸۰ درصد یا کمتر، بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن را الزامی نمی‌کنند. این آستانه برای خرید اولیه خانه و بازپرداخت وام‌ها اعمال می‌شود.
-
پرداخت ۲۰ درصد پیش‌پرداخت: وقتی پیش‌پرداخت خانه ۲۰ درصد یا بیشتر باشد، وام‌دهنده ریسک کمتری متحمل می‌شود؛ بنابراین، خریدار خانه ملزم به پرداخت بیمه وام مسکن نیست.
-
دریافت وام دوم: پیش‌پرداخت ۵ درصد نیازمند وام دوم ۱۵ درصدی است، و پیش‌پرداخت ۱۰ درصد نیازمند وام دوم ۱۰ درصدی است تا ۲۰ درصد مورد نیاز برای اجتناب از بیمه وام مسکن تأمین شود.
-
دریافت کمک از فروشنده: فروشنده‌ای که دارای سهم مالکیت است، ممکن است بخشی از قیمت خرید را از طریق وام دوم تأمین کند. پیش‌پرداخت ۱۰ درصدی شما، همراه با وام دوم ۱۰ درصدی فروشنده، به شما کمک می‌کند تا از بیمه وام مسکن اجتناب کنید.
آیا UFMI قابل استرداد است؟
حق بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن (UFMI) غیرقابل استرداد است، مگر در ارتباط با بازپرداخت به یک وام جدید بیمه‌شده توسط FHA ظرف سه سال از وام اولیه.
حق بیمه UFMI FHA چگونه محاسبه می‌شود؟
حق بیمه UFMI که FHA برای وام الزام می‌کند، ۱.۷۵ درصد از مبلغ وام است. بنابراین، اگر وام اولیه ۳۰۰,۰۰۰ دلار باشد، ۱.۷۵ درصد آن برابر با ۵,۲۵۰ دلار خواهد بود. با احتساب حق بیمه UFMI، مبلغ وام به ۳۰۵,۲۵۰ دلار افزایش می‌یابد.
آیا UFMI می‌تواند به‌صورت نقدی پرداخت شود یا در اقساط وام گنجانده شود؟
حق بیمه UFMI می‌تواند به‌صورت نقدی یا در وام تأمین مالی شود، اما باید به‌طور کامل به یکی از این روش‌ها پرداخت شود، نه به‌صورت تقسیم‌شده. هرگونه مبالغ UFMIP که به‌صورت نقدی پرداخت می‌شوند، به الزامات تسویه نقدی کل اضافه می‌شوند.
نتیجه‌گیری
بیمه پیش‌پرداخت وام مسکن صرفاً هزینه دیگری است که به وام‌های FHA اضافه می‌شود تا به نهادها در تأمین مالی برنامه‌هایی مانند برنامه خرید خانه FHA کمک کند. اگر این نوع وام را دریافت کنید، معمولاً باید آن را پرداخت کنید، اما در صورتی که حداقل ۲۵ درصد پیش‌پرداخت کنید یا به‌جای آن وام معمولی دریافت کنید، نیازی به پرداخت UFMIP نخواهید داشت.
نظرات کاربران