کسر سود وام مسکن چیست؟

کسر سود وام مسکن یک کسر مالیاتی رایج است که به صاحبان خانه اجازه می‌دهد با کسر سود پرداختی برای هر وامی که برای ساخت، خرید یا بهبود محل سکونت خود استفاده شده است، درآمد مشمول مالیات خود را کاهش دهند. مقدار سود وام مسکن قابل کسر هر سال توسط شرکت وام‌دهنده در فرم 1098 گزارش می‌شود که برای صاحبان خانه ارسال می‌گردد. این کسر یک مزیت مالیاتی است که توسط دولت فدرال به صاحبان خانه ارائه می‌شود و هدف آن مقرون‌به‌صرفه‌تر کردن مالکیت خانه است. با این حال، مودیان مالیاتی برای استفاده از کسر سود وام مسکن باید کسرهای خود را به‌صورت تفصیلی گزارش کنند، بنابراین در عمل، این برنامه دولتی عمدتاً به نفع صاحبان خانه‌های ثروتمند است.

نکات کلیدی

• کسر سود وام مسکن به صاحبان خانه کمک می‌کند تا مقدار مالیات بدهی خود را کاهش دهند.
• این کسرها در فرم 1098 و جدول A یا جدول E گزارش می‌شوند، بسته به نوع کسر.
• قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) در سال ۲۰۱۷ سقف اصل وام مسکن واجد شرایط برای کسر سود را از ۱ میلیون دلار به ۷۵۰,۰۰۰ دلار کاهش داد.
• برخی از صاحبان خانه، تحت بندهای قدیمی، مشمول محدودیت‌های جدید نیستند.
• بسیاری از مودیان به جای استفاده از کسر سود وام مسکن، کسر استاندارد بزرگ‌تر را انتخاب می‌کنند.

چگونگی عملکرد کسر سود وام مسکن

سود وام مسکن در جدول A فرم مالیاتی 1040 گزارش می‌شود. سود وام مسکن پرداختی برای املاک اجاره‌ای نیز قابل کسر است، اما این در جدول E گزارش می‌شود. سود وام‌های سهام خانگی نیز به‌عنوان سود وام مسکن واجد شرایط است. برای ادعای کسر سود وام مسکن در مالیات، باید کسرهای خود را به‌صورت تفصیلی گزارش کنید. سود وام مسکن اغلب تنها کسر تفصیلی است که به بسیاری از مودیان اجازه می‌دهد کسرهای خود را تفصیل کنند؛ بدون این کسر، سایر کسرهای تفصیلی از کسر استاندارد فراتر نمی‌روند.

واقعیت مهم: 

کسر مالیاتی سود وام مسکن همراه با مالیات بر درآمد در سال ۱۹۱۳ معرفی شد. قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) که در سال ۲۰۱۷ تصویب شد، کسر سود وام مسکن را تغییر داد. این قانون سقف اصل وام واجد شرایط برای کسر سود را برای وام‌های جدید به ۷۵۰,۰۰۰ دلار (از ۱ میلیون دلار) کاهش داد (به این معنا که صاحبان خانه می‌توانند سود پرداختی برای بدهی وام مسکن تا سقف ۷۵۰,۰۰۰ دلار را کسر کنند). با این حال، TCJA همچنین کسرهای استاندارد را به‌طور قابل‌توجهی افزایش داد، که باعث شد بسیاری از مودیان نیازی به تفصیل کسرها نداشته باشند. در نتیجه، اکثر صاحبان خانه به‌طور کامل از استفاده از کسر مالیاتی سود وام مسکن صرف‌نظر کردند. برای سال اول پس از اجرای TCJA، تخمین زده شد که ۱۳۵.۲ میلیون مودی مالیاتی کسر استاندارد را انتخاب کنند. در مقایسه، در سال ۲۰۲۲، انتظار می‌رفت ۱۸.۵ میلیون نفر کسرهای خود را تفصیل کنند و از این تعداد، ۱۴.۲ میلیون نفر کسر سود وام مسکن را ادعا کنند. تقریباً ۷۵ میلیون وام مسکن در تابستان ۲۰۲۲ در ایالات متحده وجود داشت، که نشان می‌دهد اکثریت قریب به اتفاق صاحبان خانه از کسر سود وام مسکن هیچ سودی نبردند.

واقعیت مهم: کسرهای وام مسکن همچنین می‌توانند برای وام‌های مربوط به خانه‌های دوم و اقامتگاه‌های تفریحی اعمال شوند، اما محدودیت‌هایی وجود دارد.

شرایط لازم برای کسر کامل سود وام مسکن

در سال ۲۰۱۷، قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) میزان سودی که صاحبان خانه می‌توانند از مالیات کسر کنند را محدود کرد. به جای اینکه مودیان مجرد یا متأهل که به‌صورت مشترک اظهارنامه می‌دهند، سود وام مسکن را برای اولین ۱ میلیون دلار (۵۰۰,۰۰۰ دلار برای مودیان متأهل که به‌صورت جداگانه اظهارنامه می‌دهند) کسر کنند، اکنون فقط می‌توانند سود اولین ۷۵۰,۰۰۰ دلار (۳۷۵,۰۰۰ دلار برای مودیان متأهل که به‌صورت جداگانه اظهارنامه می‌دهند) از وام مسکن خود را کسر کنند. با این حال، برخی از صاحبان خانه می‌توانند کل سود وام مسکن پرداختی خود را کسر کنند، به شرطی که شرایط خاصی را برآورده کنند. مقدار مجاز برای کسر به تاریخ وام، مقدار وام و نحوه استفاده از درآمدهای آن وام بستگی دارد. تا زمانی که وام مسکن صاحب خانه در طول سال با معیارهای زیر مطابقت داشته باشد، کل سود وام مسکن قابل کسر است. بدهی قدیمی، به معنای وام‌های مسکن اخذشده تا تاریخ تعیین‌شده توسط اداره مالیات داخلی (IRS)، برای کسر واجد شرایط است:

• وام‌های مسکن صادرشده قبل از ۱۳ اکتبر ۱۹۸۷: مودیان می‌توانند هرگونه سود وام مسکن را کسر کنند.
• وام‌های مسکن صادرشده بین ۱۳ اکتبر ۱۹۸۷ و ۱۶ دسامبر ۲۰۱۷: مودیان می‌توانند سود اولین ۱ میلیون دلار از وام مسکن خود (۵۰۰,۰۰۰ دلار برای مودیان متأهل که به‌صورت جداگانه اظهارنامه می‌دهند) را کسر کنند.
• خانه‌های فروخته‌شده قبل از ۱ آوریل ۲۰۱۸: مودیان می‌توانند سود اولین ۱ میلیون دلار از وام مسکن خود (۵۰۰,۰۰۰ دلار برای مودیان متأهل که به‌صورت جداگانه اظهارنامه می‌دهند) را کسر کنند. قرارداد فروش باید تا ۱۵ دسامبر ۲۰۱۷ اجرا شده باشد و معامله تا ۱ آوریل ۲۰۱۸ نهایی شده باشد.

مهم: کسر سود وام مسکن تنها در صورتی قابل اعمال است که وام مسکن صاحب خانه یک بدهی تضمین‌شده باشد، به این معنا که آن‌ها سند اعتماد، قرارداد وام مسکن یا قرارداد زمین امضا کرده باشند که مالکیت آن‌ها در خانه واجد شرایط را به‌عنوان تضمین برای پرداخت بدهی و سایر شرایط تعیین‌شده قرار دهد.

مثال‌هایی از کسر سود وام مسکن

تحت قانون کاهش مالیات و مشاغل سال ۲۰۱۷، محدودیت‌های وام برای کسر سود وام مسکن کاهش یافت. TCJA همچنین بسیاری از کسرهای تفصیلی دیگر را تغییر داد یا حذف کرد. در نتیجه، بسیاری از مودیان واجد شرایط کسرهای تفصیلی کمتری هستند، که باعث می‌شود احتمال بیشتری داشته باشد که کسر سود وام مسکن را به نفع کسر استاندارد کنار بگذارند. با این حال، کسر سود وام مسکن همچنان می‌تواند برای برخی از مودیان ارزشمند باشد.

زمانی که کسر سود وام مسکن سودمند است

برای مثال، زوجی متأهل در رده مالیاتی ۲۴٪ را در نظر بگیرید که در سال گذشته ۲۰,۵۰۰ دلار سود وام مسکن پرداخت کرده‌اند. در سال مالیاتی ۲۰۲۴، آن‌ها می‌خواهند بدانند که آیا تفصیل کسرها منجر به کاهش مالیاتی بیشتری نسبت به کسر استاندارد ۲۹,۲۰۰ دلار می‌شود. اگر مجموع کسرهای تفصیلی واجد شرایط آن‌ها از کسر استاندارد بیشتر باشد، آن‌ها کاهش مالیاتی بیشتری دریافت خواهند کرد. پس از جمع‌آوری کسرهای تفصیلی واجد شرایط خود، از جمله سود وام مسکن، آن‌ها به مبلغ ۳۲,۷۵۰ دلار می‌رسند که قابل کسر است. از آنجا که این مبلغ از کسر استاندارد بیشتر است، این زوج با تفصیل کسرها و ادعای کسر سود وام مسکن، در مالیات خود صرفه‌جویی بیشتری خواهند کرد.

زمانی که کسر سود وام مسکن سودمند نیست

مودی مجردی در همان رده مالیاتی ۲۴٪ نیز می‌خواهد بداند که آیا تفصیل مالیات منجر به کاهش بدهی مالیاتی می‌شود. این مودی در سال گذشته ۹,۷۰۰ دلار سود وام مسکن پرداخت کرده و تنها ۱,۵۰۰ دلار کسر واجد شرایط برای تفصیل دارد که در مجموع ۱۱,۲۰۰ دلار می‌شود. کسر استاندارد برای یک مودی مجرد در سال ۲۰۲۴، ۱۴,۶۰۰ دلار است. از آنجا که مجموع کسرهای تفصیلی کمتر از کسر استاندارد است، تفصیل کسرها برای این مودی در سال مالیاتی سودمند نیست. در این مورد، صاحب خانه هیچ مزیت مالیاتی برای سود وام مسکن پرداختی خود دریافت نمی‌کند و کسر سود وام مسکن ادعا نمی‌شود.

واقعیت مهم: برای سال ۲۰۲۵، کسر استاندارد به ۱۵,۰۰۰ دلار برای مودیان مجرد و ۳۰,۰۰۰ دلار برای زوج‌های متأهل که به‌صورت مشترک اظهارنامه می‌دهند افزایش می‌یابد. کسر استاندارد برای سرپرستان خانوار در سال ۲۰۲۵ به ۲۲,۵۰۰ دلار افزایش می‌یابد.

آیا می‌توانید هم مالیات بر املاک و هم سود وام مسکن را کسر کنید؟

صاحبان خانه‌ای که کسرهای خود را به‌صورت تفصیلی گزارش می‌کنند و شرایط لازم برای کسر سود وام مسکن را دارند، می‌توانند هم مالیات بر املاک و هم سود وام مسکن را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنند.

آیا مالکان مشترک یک ملک می‌توانند سود وام مسکن را کسر کنند؟

مالکان مشترک یک ملک می‌توانند سود وام مسکن را به میزان مالکیت خود در خانه کسر کنند. برای مثال، اگر دو نفر به‌طور مساوی مالک خانه باشند، هر کدام می‌توانند تا ۵۰٪ از سود وام مسکن را از مالیات کسر کنند، مشروط به محدودیت‌های کسر سود وام مسکن.

آیا می‌توانید پس از بازپرداخت وام مسکن خود از کسر سود وام مسکن استفاده کنید؟

کسر سود وام مسکن پس از بازپرداخت وام مسکن خانه قابل استفاده است، اگر بازپرداخت برای اقامتگاه اصلی یا ثانویه باشد. سود وام مسکن قابل کسر است اگر پول برای بهبود سرمایه‌ای خانه استفاده شده باشد، که به معنای بهبودی است که ارزش خانه را افزایش می‌دهد.

نتیجه‌گیری

کسر سود وام مسکن به صاحبان خانه‌ای که کسرهای خود را به‌صورت تفصیلی گزارش می‌کنند، اجازه می‌دهد درآمد مشمول مالیات خود را کاهش دهند. تحت قانون کاهش مالیات و مشاغل سال ۲۰۱۷، محدودیت‌های کسر سود وام مسکن از ۱ میلیون دلار به ۷۵۰,۰۰۰ دلار کاهش یافت، به این معنا که این کسر اکنون می‌تواند برای اولین ۷۵۰,۰۰۰ دلار از وام مسکن ادعا شود، نه اولین ۱ میلیون دلار. برخی از صاحبان خانه از بندهای قدیمی بهره‌مند می‌شوند که آن‌ها را از قوانین جدید معاف می‌کند. با این حال، قانون کاهش مالیات و مشاغل همچنین کسر استاندارد را به‌طور قابل‌توجهی افزایش داد و تعداد مودیانی که کسرهای خود را تفصیل می‌کنند کاهش یافت. در نتیجه، اکثر صاحب‌خانه‌ها کسر بهره وام مسکن را مطالبه نمی‌کنند.