ویاژر چیست؟

ویاژر چیست؟

«ویاژر» نوعی معامله املاک و مستغلات است که در فرانسه رایج است و در آن خریدار ابتدا پیش‌پرداختی انجام می‌دهد و سپس تا زمانی که فروشنده زنده است، مجموعه‌ای از پرداخت‌های منظم را ادامه می‌دهد.

نکات کلیدی

• ویاژر معامله‌ای در حوزه املاک و مستغلات است که در فرانسه محبوبیت دارد و خریدار در آن پیش‌پرداخت کرده و سپس تا زمانی که فروشنده زنده است، پرداخت‌های منظمی انجام می‌دهد.

• فروشندگان اغلب بیوه‌هایی هستند که پس از فوت همسر خود به دنبال منبع درآمد منظم هستند.

• برای خریداران، ویاژر جذابیت خرید خانه با نرخ‌های کاهش‌یافته را دارد.

درک ویاژر

در حقیقت، «ویاژر» نوعی مستمری معکوس است. برای خریداران خانه، ویاژر یک ریسک محسوب می‌شود، در حالی که برای فروشندگان، امنیت پرداخت‌های نقدی منظم را فراهم می‌کند. ویاژر گاهی به‌عنوان وام مسکن مستمری معکوس یا امانت خیریه باقی‌مانده نیز شناخته می‌شود.

در توافق ویاژر، فرد موافقت می‌کند که ملک خود را به خریدار در ازای پیش‌پرداخت، که در فرانسه به نام «بوکه» شناخته می‌شود، و پرداخت‌های نقدی منظم برای باقی عمر خود بفروشد. علاوه بر این، فروشنده تا پایان عمر خود حق اقامت در خانه را حفظ می‌کند. تنها زمانی که فروشنده فوت کند، خریدار می‌تواند مالکیت کامل ملک را به دست آورد. در واقع، خریدار در یک معامله ویاژر روی طول عمر باقی‌مانده فروشنده شرط‌بندی می‌کند.

در فرانسه، دو طرف خصوصی اغلب با کمک وکیل و بدون مشارکت بانک‌ها یا شرکت‌های بیمه، قرارداد ویاژر را مذاکره می‌کنند. این معامله می‌تواند برای هر دو طرف سودمند باشد. برای مثال، فروشندگان از معافیت‌های مالیاتی قابل‌توجهی برخوردار می‌شوند. علاوه بر این، پرداخت‌های نقدی به شدت تضمین‌شده هستند. اگر خریدار نتواند پرداخت کند، فروشنده پیش‌پرداخت، تمام پرداخت‌های ماهانه تا آن زمان، و مالکیت ملک را حفظ می‌کند. فروشندگان اغلب بیوه‌هایی هستند که پس از فوت همسر خود به منبع درآمد منظم نیاز دارند.

برای خریداران، ویاژر جذابیت خرید خانه با نرخ‌های کاهش‌یافته را دارد. در ویاژر، ارزش اشغالی ملک به جای ارزش بازار آن، که اغلب بسیار بالاتر است، مبنای معامله قرار می‌گیرد. علاوه بر این، خریداران هیچ سودی برای ملک پرداخت نمی‌کنند و اگر فروشنده زودتر از حد انتظار فوت کند، خریداران تخفیف بیشتری دریافت می‌کنند. خطر این است که اگر فروشنده بیشتر از حد انتظار عمر کند، خریدار باید مبلغ بیشتری بپردازد. خریدار معمولی ویاژر معمولاً فردی میانسال است که به دنبال تأمین خانه‌ای برای دوران بازنشستگی خود است.

محاسبه ویاژر

ارزش یک ملک در معامله ویاژر بر اساس سن فروشنده محاسبه می‌شود و به‌عنوان ارزش اشغالی شناخته می‌شود. ارزش اشغالی خانه‌ای که متعلق به فردی ۵۰ ساله است، بیشتر از خانه‌ای است که متعلق به فردی ۷۰ ساله باشد. پیش‌پرداخت معمولاً حدود ۳۰ درصد ارزش اشغالی است. پرداخت‌های نقدی بر اساس میانگین امید به زندگی فروشنده محاسبه می‌شوند. به دلیل این دستورالعمل‌ها، فروشندگان بسیار مسن اغلب با فروش مستقیم خانه خود و دریافت ارزش کامل بازار، وضعیت بهتری خواهند داشت.