بازرسی خانه چیست؟

بازرسی خانه، بررسی وضعیت و ایمنی یک ملک مسکونی است که معمولاً در زمان فروش خانه انجام می‌شود.

یک بازرس خانه‌ی واجد شرایط، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، سیستم‌های آب و فاضلاب، سایر لوله‌کشی‌ها و تأسیسات برقی را بررسی می‌کند و به دنبال هرگونه خطر بالقوه آتش‌سوزی یا ایمنی می‌گردد. علاوه بر این، بازرس ممکن است شواهدی از آفات، آسیب‌های ناشی از آب یا آتش و یا هر مشکل دیگری که می‌تواند بر ارزش ملک اثر بگذارد را بررسی کند.

نکات کلیدی

• بازرسی خانه وضعیت و ایمنی ملک را بررسی می‌کند.
• معمولاً خریدار، بازرسی خانه را هماهنگ کرده و هزینه‌ی آن را پرداخت می‌کند و بسته به نتایج، ممکن است برای نهایی کردن قرارداد، مذاکره مجدد در مورد قیمت، درخواست تعمیرات یا لغو معامله تصمیم‌گیری کند.
• بازرسی خانه با ارزیابی (Appraisal) تفاوت دارد. ارزیابی توسط وام‌دهنده انجام می‌شود تا ارزش ملک برای وامی که خریدار درخواست کرده، تعیین شود.
• پیش از خرید خانه باید آن را بازرسی کرد. صرف‌نظر کردن از این کار می‌تواند تصمیمی پرریسک باشد و در آینده هزینه‌های زیادی به همراه داشته باشد.

بازرسی خانه چگونه انجام می‌شود؟
خریداران بالقوه معمولاً بازرس خانه‌ای را استخدام می‌کنند تا ملک را بررسی کرده و گزارشی مکتوب از وضعیت آن ارائه دهد. این گزارش شامل تعمیرات ضروری یا پیشنهادی، مسائل نگهداری و هر مشکل بالقوه پرهزینه یا خطرناک است. بازرس وضعیت ساختاری خانه را از پی تا سقف و همچنین سیستم‌های آن بررسی می‌کند. این بررسی مشخص می‌کند که آیا خانه با قوانین و استانداردهای فعلی مسکن مطابقت دارد یا خیر.

بازرسی خانه می‌تواند اطلاعات زیادی درباره یک خانه تازه‌ساز یا موجود به خریدار بدهد و او را از صرف هزینه‌های اضافی یا مشکلات بعدی نجات دهد. برای فروشندگان نیز انجام بازرسی پیش از عرضه ملک در بازار می‌تواند فرصت رفع مشکلات ساختاری یا ارتقا سیستم‌ها را فراهم کند تا احتمال فروش افزایش یابد.

معمولاً بازرسی خانه پس از امضای قرارداد فروش یا توافق خرید بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود. به همین دلیل مهم است که قرارداد شامل شرط بازرسی (که به آن شرط "دقت لازم" نیز می‌گویند) باشد تا خریدار فرصت داشته باشد بازرس انتخاب کند، زمان بازرسی را مشخص کرده و در صورت تمایل حضور یابد، گزارش را دریافت کند و براساس اطلاعات تصمیم‌گیری کند.

گزارش بازرسی می‌تواند شامل ایرادات جدی که بر ارزش خانه تأثیر منفی می‌گذارد تا مشکلات جزئی ظاهری باشد. براساس گزارش، خریدار می‌تواند معامله را ادامه دهد، بازرسی‌های بیشتری درخواست کند، قیمت را دوباره مذاکره کند، از فروشنده بخواهد تعمیرات خاصی انجام دهد یا قرارداد را فسخ کند. اگر خریدار درخواست تعمیرات عمده کند، ممکن است درخواست بازرسی مجدد از همان بازرس را داشته باشد تا مطمئن شود مشکل برطرف شده است.

بازرسی‌های تخصصی‌تری هم ممکن است برای مشکلاتی مانند آزبست، کپک یا قارچ، موریانه، آفات، رادون، سرب یا بررسی لوله‌های فاضلاب، دودکش‌ها یا بخش‌های ساختاری دیگر انجام شود. این موارد هزینه‌های اضافی دارند.

مهم:
زمانی که وام مسکن صاحب‌خانه معوق می‌شود، وام‌دهنده ممکن است از سرویس‌دهنده وام بخواهد هر ماه یک بازرسی خانه انجام دهد و معمولاً بابت هر بار هزینه‌ای بین ۱۰ تا ۵۰ دلار از صاحب‌خانه دریافت می‌کند. با این حال، گزارشی در مارس ۲۰۲۳ از اداره حمایت مالی مصرف‌کنندگان (CFPB) بیان کرد که برخی سرویس‌دهندگان حتی زمانی که بازرس به آدرس اشتباهی می‌رفت نیز این هزینه‌ها را دریافت می‌کردند که این کار به‌عنوان دریافت غیرقانونی "هزینه اضافی" محسوب شد.

بازرسی خانه در مقابل ارزیابی
بازرسی خانه روی وضعیت ملک تمرکز دارد و نباید با ارزیابی اشتباه گرفته شود. ارزیابی برای تعیین ارزش بازار فعلی ملک انجام می‌شود. هر دو مرحله برای فروش معمولی خانه ضروری هستند اما اهداف متفاوتی دارند.

خریدار بازرسی خانه را هماهنگ کرده و می‌تواند در آن حضور داشته باشد تا درباره وضعیت و ایمنی خانه اطلاعات کسب کند. در مقابل، ارزیابی توسط یک کارشناس رسمی یا مجاز انجام شده و توسط وام‌دهنده زمان‌بندی می‌شود، زمانی که خریدار برای دریافت وام مسکن اقدام می‌کند.

ارزیابی می‌تواند بر مبلغ وام قابل دریافت تأثیر بگذارد و معمولاً بدون حضور خریدار و پشت درهای بسته انجام می‌شود. کارشناس ارزیاب از روش‌های مختلفی برای تعیین ارزش استفاده می‌کند، از جمله قیمت خانه‌های مشابه، اندازه و کیفیت خانه، مساحت زمین و موارد دیگر.

آیا به بازرسی خانه نیاز دارید؟
از آنجا که بازرسی خانه ارزیابی دقیقی از وضعیت و ایمنی خانه ارائه می‌دهد، همیشه ایده خوبی است که پیش از خرید خانه انجام شود.

چه می‌شود اگر بازرس خانه مشکلی پیدا کند؟
اگر بازرس موادی ناایمن، سیستم‌های معیوب یا ایرادات پرهزینه ظاهری پیدا کند، خریدار می‌تواند تصمیم بگیرد معامله را ادامه ندهد، قیمت را دوباره مذاکره کند یا از فروشنده بخواهد پیش از تکمیل فروش، تعمیرات لازم را انجام دهد.

آیا ارزیابی همان بازرسی است؟
خیر. ارزیابی و بازرسی دو موضوع متفاوت هستند که با اهداف مختلف و توسط متخصصان متفاوت انجام می‌شوند. وام‌دهنده مسئول ترتیب ارزیابی است و کارشناس با استفاده از قیمت فروش خانه‌های مشابه و سایر معیارها ارزش ملک را می‌سنجد. این به وام‌دهنده کمک می‌کند میزان وامی را که می‌تواند ارائه دهد تعیین کند. در مقابل، بازرس فقط وضعیت خانه را از نظر ایمنی و مشکلات بالقوه مانند نشتی سقف، رنگ پوسته‌پوسته یا عدم انطباق با قوانین ساختمان بررسی می‌کند.

هزینه بازرسی خانه چقدر است؟
هزینه بازرسی خانه بسته به موقعیت، اندازه و قدمت خانه و عوامل دیگر متغیر است. وب‌سایت املاک "Redfin" اعلام کرده که هزینه بازرسی معمولاً بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ دلار است و میانگین آن ۳۳۶ دلار می‌باشد.

جمع‌بندی
بازرسی خانه معمولاً اختیاری است، اما در مقایسه با هزینه کلی خرید خانه، نسبتاً ارزان است. این هزینه می‌تواند سرمایه‌گذاری خوبی باشد، زیرا خریدار بالقوه را از تعمیرات ضروری یا مشکلات پرهزینه‌ای که ممکن است خودش متوجه نشده باشد، آگاه می‌سازد.