نسبت وام به ارزش چیست؟

نسبت وام به ارزش (LTV) یک ارزیابی از ریسک وام‌دهی است که مؤسسات مالی و سایر وام‌دهندگان قبل از تأیید وام مسکن بررسی می‌کنند. به طور کلی، ارزیابی‌های وام با نسبت‌های LTV بالا به عنوان وام‌های پرریسک‌تر در نظر گرفته می‌شوند. بنابراین، اگر وام مسکن تأیید شود، این وام دارای نرخ بهره بالاتری خواهد بود. علاوه بر این، وامی با نسبت LTV بالا ممکن است نیازمند خرید بیمه وام مسکن توسط وام‌گیرنده باشد تا ریسک وام‌دهنده را جبران کند. این نوع بیمه به عنوان بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) شناخته می‌شود.

نکات کلیدی

• نسبت وام به ارزش (LTV) اغلب در وام‌دهی مسکن برای تعیین مقدار مورد نیاز برای پیش‌پرداخت و اینکه آیا وام‌دهنده به وام‌گیرنده اعتبار اعطا خواهد کرد یا خیر، استفاده می‌شود.
• LTVهای پایین‌تر از نظر وام‌دهندگان بهتر هستند، اما نیازمند پیش‌پرداخت‌های بزرگ‌تر از سوی وام‌گیرندگان هستند.
• اکثر وام‌دهندگان به متقاضیان وام مسکن و وام‌های سهام خانگی کمترین نرخ بهره ممکن را زمانی ارائه می‌دهند که نسبت LTV در سطح ۸۰٪ یا کمتر باشد.
• وام‌های مسکن برای وام‌گیرندگان با LTVهای بالاتر گران‌تر می‌شوند.
• برنامه‌های وام مسکن HomeReady فانی می و Home Possible فردی مک برای وام‌گیرندگان با درآمد پایین، نسبت LTV تا ۹۷٪ (پیش‌پرداخت ۳٪) را مجاز می‌دانند، اما نیازمند بیمه وام مسکن (PMI) تا زمانی که نسبت به ۸۰٪ کاهش یابد، هستند.

چگونه نسبت وام به ارزش (LTV) را محاسبه کنیم؟

خریداران علاقه‌مند به مسکن می‌توانند به راحتی نسبت وام به ارزش (LTV) یک خانه را محاسبه کنند. فرمول به این صورت است: LTVratio=MA/APV که در آن: MA = مبلغ وام مسکن APV = ارزش تخمینی ملک نسبت LTV با تقسیم مبلغ وام گرفته‌شده بر ارزش تخمینی ملک محاسبه می‌شود و به صورت درصد بیان می‌شود. برای مثال، اگر خانه‌ای به ارزش تخمینی ۱۰۰,۰۰۰ دلار خریداری کنید و پیش‌پرداخت ۱۰,۰۰۰ دلاری انجام دهید، ۹۰,۰۰۰ دلار وام خواهید گرفت. این منجر به نسبت LTV ۹۰٪ می‌شود (یعنی ۹۰,۰۰۰ / ۱۰۰,۰۰۰).

چگونه نسبت LTV کار می‌کند

تعیین نسبت LTV یک جزء حیاتی در فرآیند ارزیابی وام مسکن است. این ممکن است در فرآیند خرید خانه، بازپرداخت وام مسکن موجود به وام جدید، یا وام گرفتن در برابر سهام انباشته‌شده در یک ملک استفاده شود. وام‌دهندگان از نسبت LTV برای تعیین سطح ریسکی که در ارزیابی وام مسکن متحمل می‌شوند، استفاده می‌کنند. زمانی که وام‌گیرندگان درخواست وامی به مبلغی نزدیک یا برابر با ارزش تخمینی (و در نتیجه دارای نسبت LTV بالاتر) می‌کنند، وام‌دهندگان درک می‌کنند که احتمال نکول وام بیشتر است. این به این دلیل است که سهام بسیار کمی در ملک ایجاد شده است. در نتیجه، در صورت توقیف ملک، وام‌دهنده ممکن است با دشواری مواجه شود که خانه را به قیمتی بفروشد که تعادل وام مسکن باقی‌مانده را پوشش دهد و همچنان از معامله سود کسب کند. نکته: عوامل اصلی تأثیرگذار بر نسبت‌های LTV، مبلغ وام و ارزش ملک هستند. پیش‌پرداخت بالاتر (که مبلغ وام را کاهش می‌دهد) منجر به نسبت LTV پایین‌تری خواهد شد.

چگونه LTV توسط وام‌دهندگان استفاده می‌شود

نسبت LTV تنها یکی از عوامل در تعیین صلاحیت برای دریافت وام مسکن، وام سهام خانگی یا خط اعتباری است. با این حال، می‌تواند نقش مهمی در نرخ بهره‌ای که وام‌گیرنده می‌تواند دریافت کند، ایفا کند. اکثر وام‌دهندگان به متقاضیان وام مسکن و وام‌های سهام خانگی کمترین نرخ بهره ممکن را زمانی ارائه می‌دهند که نسبت LTV در سطح ۸۰٪ یا کمتر باشد. نسبت LTV بالاتر مانع از تأیید وام‌گیرندگان برای وام مسکن نمی‌شود، اگرچه نرخ بهره وام ممکن است با افزایش نسبت LTV افزایش یابد. برای مثال، وام‌گیرنده‌ای با نسبت LTV ۹۵٪ ممکن است برای وام مسکن تأیید شود. با این حال، نرخ بهره آن‌ها ممکن است بالاتر از نرخ بهره‌ای باشد که به وام‌گیرنده‌ای با نسبت LTV ۷۵٪ داده می‌شود. اگر نسبت LTV بالاتر از ۸۰٪ باشد، ممکن است وام‌گیرنده ملزم به خرید بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) شود. این می‌تواند سالانه بین ۰.۵٪ تا ۱٪ به مبلغ کل وام اضافه کند. برای مثال، PMI با نرخ ۱٪ برای وام ۱۰۰,۰۰۰ دلاری، سالانه ۱,۰۰۰ دلار اضافی (یا تقریباً ۸۳.۳۳ دلار در ماه) به مبلغ پرداختی اضافه می‌کند. پرداخت‌های PMI تا زمانی که نسبت LTV به ۸۰٪ یا کمتر برسد، مورد نیاز است. نسبت LTV با پرداخت وام و افزایش ارزش خانه در طول زمان کاهش خواهد یافت. به طور کلی، هرچه نسبت LTV پایین‌تر باشد، شانس تأیید وام بیشتر و نرخ بهره احتمالاً پایین‌تر خواهد بود. علاوه بر این، به عنوان وام‌گیرنده، احتمال کمتری وجود دارد که نیاز به خرید PMI داشته باشید. اگرچه قانونی نیست که وام‌دهندگان نسبت LTV ۸۰٪ را برای جلوگیری از هزینه اضافی PMI الزام کنند، اما این عمل تقریباً در میان همه وام‌دهندگان رایج است. استثناهایی برای این الزام گاهی برای وام‌گیرندگانی که درآمد بالا، بدهی کمتر یا پرتفوی سرمایه‌گذاری بزرگ دارند، اعمال می‌شود.

کمتر از ۸۰٪

به عنوان یک قاعده کلی، یک نسبت LTV خوب نباید بیش از ۸۰٪ باشد. هر چیزی بالاتر از ۸۰٪ به عنوان LTV بالا در نظر گرفته می‌شود، که به این معنی است که وام‌گیرندگان ممکن است با هزینه‌های وام‌گیری بالاتر مواجه شوند، نیاز به PMI داشته باشند یا از دریافت وام محروم شوند. LTVهای بالاتر از ۹۵٪ اغلب غیرقابل قبول تلقی می‌شوند.

مثال وام مسکن LTV

فرض کنید خانه‌ای خریداری می‌کنید که ارزش تخمینی آن ۱۰۰,۰۰۰ دلار است. با این حال، مالک مایل به فروش آن به قیمت ۹۰,۰۰۰ دلار است. اگر پیش‌پرداخت ۱۰,۰۰۰ دلاری انجام دهید، وام شما ۸۰,۰۰۰ دلار خواهد بود، که منجر به نسبت LTV ۸۰٪ می‌شود (یعنی ۸۰,۰۰۰ / ۱۰۰,۰۰۰). اگر مبلغ پیش‌پرداخت خود را به ۱۵,۰۰۰ دلار افزایش دهید، وام مسکن شما اکنون ۷۵,۰۰۰ دلار است. این باعث می‌شود نسبت LTV شما ۷۵٪ شود (یعنی ۷۵,۰۰۰ / ۱۰۰,۰۰۰).

تغییرات در قوانین نسبت LTV

انواع مختلف وام ممکن است قوانین متفاوتی در مورد الزامات نسبت LTV داشته باشند.

وام‌های FHA

وام‌های FHA وام‌های مسکنی هستند که برای وام‌گیرندگان با درآمد کم تا متوسط طراحی شده‌اند. این وام‌ها توسط وام‌دهنده‌ای تأییدشده توسط FHA صادر و توسط اداره مسکن فدرال (FHA) بیمه می‌شوند. وام‌های FHA نیاز به پیش‌پرداخت حداقل کمتر و امتیاز اعتباری پایین‌تری نسبت به بسیاری از وام‌های معمولی دارند. وام‌های FHA نسبت LTV اولیه تا ۹۶.۵٪ را مجاز می‌دانند، اما نیازمند حق بیمه وام مسکن (MIP) هستند که تا زمانی که وام وجود دارد (صرف‌نظر از اینکه نسبت LTV در نهایت چقدر پایین بیاید) ادامه دارد. بسیاری از افراد تصمیم می‌گیرند وام‌های FHA خود را زمانی که نسبت LTV به ۸۰٪ می‌رسد، بازپرداخت کنند تا الزام MIP را حذف کنند.

وام‌های VA و USDA

وام‌های امور کهنه‌سربازان (VA) و وزارت کشاورزی ایالات متحده (USDA)—که به ترتیب برای نظامیان فعلی و سابق و افرادی در مناطق روستایی در دسترس هستند نیازی به PMI ندارند، حتی اگر نسبت LTV تا ۱۰۰٪ باشد. با این حال، هر دو وام VA و USDA هزینه‌های اضافی دارند.

فانی می و فردی مک

برنامه‌های وام مسکن HomeReady فانی می و Home Possible فردی مک برای وام‌گیرندگان با درآمد پایین، نسبت LTV تا ۹۷٪ را مجاز می‌دانند. با این حال، آنها نیازمند بیمه وام مسکن تا زمانی که نسبت به ۸۰٪ کاهش یابد، هستند. برای وام‌های FHA، VA و USDA، گزینه‌های بازپرداخت ساده‌شده‌ای وجود دارد. این گزینه‌ها الزامات ارزیابی را نادیده می‌گیرند، بنابراین نسبت LTV خانه بر وام تأثیر نمی‌گذارد. برای وام‌گیرندگانی با نسبت LTV بیش از ۱۰۰٪—که به عنوان "زیر آب" یا "وام معکوس" شناخته می‌شود—گزینه بازپرداخت با نسبت وام به ارزش بالا فانی می و بازپرداخت امدادی پیشرفته فردی مک نیز گزینه‌های موجود هستند.

مهم:

هزینه‌های اولیه وام‌های خانگی فانی می و فردی مک در مه ۲۰۲۳ تغییر کرد. هزینه‌ها برای خریداران خانه با امتیاز اعتباری بالاتر، مانند ۷۴۰ یا بیشتر، افزایش یافت، در حالی که برای خریداران خانه با امتیاز اعتباری پایین‌تر، مانند کمتر از ۶۴۰، کاهش یافت. تغییر دیگر: پیش‌پرداخت شما بر میزان هزینه تأثیر خواهد گذاشت. هرچه پیش‌پرداخت شما بالاتر باشد، هزینه‌های شما کمتر خواهد بود، اگرچه همچنان به امتیاز اعتباری شما بستگی دارد. فانی می تنظیمات قیمت در سطح وام را در وب‌سایت خود ارائه می‌دهد.

LTV در مقابل CLTV

در حالی که نسبت LTV تأثیر یک وام مسکن واحد را هنگام خرید یک ملک بررسی می‌کند، نسبت وام به ارزش ترکیبی (CLTV) نسبت تمام وام‌های تضمین‌شده بر روی یک ملک به ارزش آن ملک است. این شامل نه تنها وام مسکن اولیه مورد استفاده در LTV، بلکه هرگونه وام مسکن دوم، وام‌های سهام خانگی یا خطوط اعتباری (HELOC) یا سایر حقوق وثیقه می‌شود. وام‌دهندگان از نسبت CLTV برای تعیین ریسک نکول خریدار احتمالی خانه زمانی که بیش از یک وام استفاده می‌شود—برای مثال، اگر دو یا چند وام مسکن، یا وام مسکن به علاوه وام سهام خانگی یا HELOC داشته باشند—استفاده می‌کنند. به طور کلی، وام‌دهندگان مایل به وام‌دهی در نسبت‌های CLTV ۸۰٪ و بالاتر و به وام‌گیرندگان با امتیاز اعتباری بالا هستند. وام‌دهندگان اولیه معمولاً در مورد الزامات CLTV سخاوتمندتر هستند زیرا این یک معیار جامع‌تر است. بیایید تفاوت را کمی دقیق‌تر بررسی کنیم. نسبت LTV تنها تعادل وام مسکن اولیه یک خانه را در نظر می‌گیرد. بنابراین، اگر تعادل وام مسکن اولیه ۱۰۰,۰۰۰ دلار و ارزش خانه ۲۰۰,۰۰۰ دلار باشد، LTV برابر با ۵۰٪ است. با این حال، فرض کنید که خانه همچنین دارای یک وام مسکن دوم به مبلغ ۳۰,۰۰۰ دلار و یک HELOC به مبلغ ۲۰,۰۰۰ دلار باشد. CLTV (۱۰۰,۰۰۰ + ۳۰,۰۰۰ + ۲۰,۰۰۰ / ۲۰۰,۰۰۰) اکنون برابر با ۷۵٪ است؛ نسبتی بسیار بالاتر. این ملاحظات ترکیبی به‌ویژه اگر وام‌گیرنده نکول کند و وارد فرآیند توقیف شود، مهم هستند.

نسبت وام به ارزش (LTV) خوب چیست؟

اکثر وام‌دهندگان از ۸۰٪ به عنوان آستانه برای نسبت وام به ارزش (LTV) خوب استفاده می‌کنند. هر چیزی کمتر از این مقدار حتی بهتر است. توجه داشته باشید که هزینه‌های وام‌گیری با افزایش LTV بالای ۸۰٪ ممکن است بالاتر شود، یا وام‌گیرندگان ممکن است از دریافت وام محروم شوند.

معایب LTV چیست؟

نقص اصلی اطلاعاتی که LTV ارائه می‌دهد این است که تنها وام مسکن اولیه‌ای که صاحب‌خانه بدهکار است را شامل می‌شود و در محاسبات خود سایر تعهدات وام‌گیرنده، مانند وام مسکن دوم یا وام سهام خانگی را شامل نمی‌شود. بنابراین، نسبت وام به ارزش ترکیبی (CLTV) معیار جامع‌تری از توانایی وام‌گیرنده برای بازپرداخت وام مسکن است.

نسبت LTV ۷۰٪ به چه معناست؟

نسبت LTV ۷۰٪ (۰.۷۰) نشان می‌دهد که مبلغ وام گرفته‌شده برابر با ۷۰٪ ارزش دارایی است. در مورد وام مسکن، این به این معناست که وام‌گیرنده ۳۰٪ پیش‌پرداخت ارائه کرده و مابقی را تأمین مالی می‌کند. برای مثال، یک ملک ۵۰۰,۰۰۰ دلاری با LTV ۷۰٪ دارای پیش‌پرداخت ۱۵۰,۰۰۰ دلاری و وام مسکن ۳۵۰,۰۰۰ دلاری خواهد بود.

چگونه LTV محاسبه می‌شود؟

LTV به سادگی با تقسیم مبلغ وام بر ارزش دارایی یا وثیقه‌ای که در برابر آن وام گرفته شده، محاسبه می‌شود. در مورد وام مسکن، این مبلغ وام مسکن تقسیم بر ارزش ملک خواهد بود.

نتیجه‌گیری

نسبت وام به ارزش (LTV) معمولاً مقدار وام مسکن را در مقایسه با ارزش ملک نشان می‌دهد. برای مثال، LTV ۸۰٪ به این معناست که وام مسکن برابر با ۸۰٪ ارزش ملک است. وام‌گیرندگان اغلب با LTVهای پایین‌تر شرایط بهتری برای وام‌های مسکن خود دریافت می‌کنند زیرا نیاز به پیش‌پرداخت‌های بالاتری دارند. هرچه وام‌گیرندگان پیش‌پرداخت بیشتری ارائه دهند، احتمال اینکه از نظر وام‌دهندگان ریسک محسوب شوند کمتر می‌شود. وام‌های مسکن با LTV بالاتر از ۸۰٪ معمولاً نیازمند بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) هستند که هزینه اضافی به پرداخت‌های ماهانه اضافه می‌کند.