مستأجر باقی‌مانده (Holdover Tenant) مستأجری است که پس از انقضای قرارداد اجاره همچنان در ملک باقی می‌ماند. اگر موجر (صاحب‌خانه) همچنان پرداخت‌های اجاره را بپذیرد، مستأجر باقی‌مانده می‌تواند به‌صورت قانونی ملک را اشغال کند و قوانین ایالتی و احکام دادگاه مدت دوره اجاره جدید مستأجر باقی‌مانده را تعیین می‌کنند. اگر موجر پرداخت‌های اجاره بیشتری را نپذیرد، مستأجر به‌عنوان متجاوز در نظر گرفته می‌شود و اگر به‌سرعت تخلیه نکند، ممکن است اخراج (Eviction) لازم باشد.
نکات کلیدی
- مستأجر باقی‌مانده مستأجری است که حتی پس از انقضای قرارداد اجاره همچنان اجاره پرداخت می‌کند. موجر نیز باید موافقت کند، در غیر این صورت ممکن است روند اخراج آغاز شود.
- اجاره باقی‌مانده در منطقه خاکستری بین یک قرارداد اجاره کامل و تجاوز قرار دارد. حتی یک توافق ساده یک‌جمله‌ای حفاظت بیشتری برای همه طرف‌ها فراهم می‌کند و باید در نظر گرفته شود.
- این مسئله اغلب با بند اجاره ماه‌به‌ماه که در اکثر قراردادهای اجاره وجود دارد، خنثی می‌شود.
درک مستأجران باقی‌مانده
موجرانی که می‌خواهند از اشتباه پایان یافتن با یک مستأجر باقی‌مانده جلوگیری کنند، باید همیشه بندی در قرارداد اجاره اصلی بگنجانند که مشخص کند در پایان دوره اجاره چه اتفاقی می‌افتد تا از ملک و منافع خود محافظت کنند. برای مثال، یک قرارداد اجاره آپارتمان یک‌ساله ممکن است مشخص کند که وقتی اجاره منقضی می‌شود، به یک اجاره ماه‌به‌ماه تبدیل می‌شود. اگر موجر از مستأجر باقی‌مانده اجاره بپذیرد، پیامدها بسته به قوانین ایالتی و محلی متفاوت است. در برخی موارد، پذیرش پرداخت دوره اجاره را بازنشانی می‌کند. به عنوان مثال، اگر قرارداد اجاره اولیه برای یک سال بود، وقتی موجر پس از انقضای اولین اجاره پرداخت اجاره را بپذیرد، یک قرارداد اجاره یک‌ساله جدید آغاز می‌شود. در موارد دیگر، پذیرش پرداخت از مستأجر باقی‌مانده یک اجاره ماه‌به‌ماه را فعال می‌کند. برای خارج کردن مستأجر از ملک، موجر باید یک روند باقی‌مانده (Holdover Proceeding) را آغاز کند، که اساساً یک پرونده اخراج است که بر اساس عدم پرداخت اجاره نیست. این فرآیند معمولاً در دادگاه‌های اخراج یا دعاوی کوچک مدیریت می‌شود. مهم اگر موجر بخواهد مستأجر باقی‌مانده ملک را تخلیه کند، نباید از مستأجر اجاره بپذیرد و باید او را به‌عنوان متجاوز در نظر بگیرد.
حقوق مستأجران باقی‌مانده
مستأجران باقی‌مانده دارای اجاره در حالت تحمل (Tenancy at Sufferance) هستند. اصطلاح «تحمل» به معنای عدم اعتراض بدون تأیید واقعی است و اجاره در حالت تحمل در مقابل اجاره به میل (Tenancy-at-Will) قرار دارد، جایی که مستأجر با رضایت مالک، اما معمولاً بدون قرارداد یا اجاره‌نامه کتبی، ملک را اشغال می‌کند. اجاره در حالت تحمل، از سوی دیگر، به مستأجران باقی‌مانده از یک اجاره منقضی‌شده اشاره دارد که دیگر اجازه موجر برای ماندن در ملک را ندارند اما هنوز اخراج نشده‌اند. وقتی موجر می‌خواهد شما را به‌عنوان مستأجر باقی‌مانده اخراج کند، معمولاً باید به شما اخطار فسخ (Notice of Termination) ارائه دهد، اگرچه همان‌طور که در بالا ذکر شد، این موضوع توسط ایالت تنظیم می‌شود و می‌تواند از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت باشد. این اخطار روند باقی‌مانده را آغاز می‌کند. در ایالت نیویورک، اخطار فسخ باید در شرایط زیر ارائه شود:
- اجاره شما پایان یافته است، اما موجر/مالک از آن زمان اجاره از شما دریافت کرده است.
- شما اجاره‌نامه کتبی ندارید، اما هر ماه اجاره پرداخت می‌کنید.
- موجر/مالک می‌خواهد شما را اخراج کند، حتی اگر اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد.
- شما در مسکن با اجاره تنظیم‌شده (Rent Regulated Housing) زندگی می‌کنید.
- شما یارانه بخش ۸ (Section 8) دارید.
- اجاره‌نامه شما آن را الزامی می‌کند. اخطار باید دلیل فسخ، تاریخ تخلیه و این که اگر تا مهلت مقرر رعایت نکنید، موجر اقدام قانونی را آغاز خواهد کرد، به شما اطلاع دهد. دلایل می‌توانند شامل انقضای اجاره، رفتار بد به‌عنوان مستأجر (مثلاً سر و صدای بیش از حد یا داشتن حیوان خانگی غیرمجاز)، مستأجر فرعی بودن بدون اطلاع موجر، اشغال‌کننده غیرقانونی بودن (انتقال به ملک بدون اطلاع موجر)، امتناع غیرمنطقی از دسترسی موجر به ملک، و ایجاد تغییرات فیزیکی غیرمجاز در محل (مانند برپا کردن دیوار) باشند. با این حال، اگر اجاره شما منقضی شده باشد اما بدون پرداخت اجاره در ملک باقی مانده باشید، مستحق دریافت اخطار فسخ نیستید. در این صورت، موجر می‌تواند بدون اخطار روند باقی‌مانده را آغاز کند.
نظرات کاربران