بازپرداخت نرخ و مدت چیست؟

بازپرداخت نرخ و مدت (Rate-and-Term Refinance) نوعی بازپرداخت وام مسکن است که منجر به کاهش نرخ بهره، تغییر مدت وام، یا ترکیبی از هر دو می‌شود. در این نوع بازپرداخت، هیچ مبلغ نقدی پیشاپیش به وام‌گیرنده پرداخت نمی‌شود، به همین دلیل به آن «بازپرداخت بدون برداشت نقدی» (no cash-out refinance) نیز گفته می‌شود. در مقابل، در بازپرداخت با برداشت نقدی (cash-out refinance)، ارزش ویژه (equity) خانه با پول نقد مبادله می‌شود و مبلغ نقدی به مانده وام مسکن اضافه می‌گردد. وام‌گیرنده در زمان نهایی شدن قرارداد، علاوه بر وام جدید، پول نقد دریافت می‌کند. بازپرداخت‌های نرخ و مدت معمولاً نرخ بهره پایین‌تری نسبت به بازپرداخت‌های با برداشت نقدی دارند.

نکات کلیدی

• بازپرداخت نرخ و مدت زمانی است که وام مسکن با وامی جدید با نرخ بهره یا مدت متفاوت جایگزین می‌شود، بدون پرداخت پول جدید به وام‌گیرنده.
• بازپرداخت نرخ و مدت اغلب پس از کاهش نرخ‌های بهره وام مسکن رخ می‌دهد، در حالی که بازپرداخت با برداشت نقدی معمولاً با افزایش ارزش خانه‌ها انجام می‌شود.
• اگر اعتبار شما به طور قابل‌توجهی بهبود یافته باشد، ممکن است بتوانید با نرخ بهره پایین‌تری بازپرداخت کنید.

درک بازپرداخت نرخ و مدت

فعالیت بازپرداخت نرخ و مدت عمدتاً به دلیل کاهش نرخ‌های بهره در بازار انجام می‌شود تا پرداخت‌های ماهانه وام مسکن کاهش یابد. در مقابل، فعالیت بازپرداخت با برداشت نقدی معمولاً به دلیل افزایش ارزش خانه‌ها و تمایل صاحب‌خانه‌ها به استفاده از ارزش ویژه خانه‌شان صورت می‌گیرد. مزایای بالقوه بازپرداخت نرخ و مدت شامل تأمین نرخ بهره پایین‌تر و شرایط مطلوب‌تر برای وام مسکن است، در حالی که مانده اصلی وام ثابت می‌ماند. در نتیجه، می‌توانید پرداخت‌های ماهانه خود را کاهش دهید. همچنین می‌توانید برنامه پرداخت جدیدی را تنظیم کنید تا وام مسکن را سریع‌تر تسویه کنید. برای مثال، اگر در ابتدا وام مسکن با نرخ ثابت ۳۰ ساله داشته‌اید و ۱۰ سال از آن را پرداخت کرده‌اید، می‌توانید وام را با نرخ پایین‌تر بازپرداخت کنید و مدت ۱۵ ساله را انتخاب کنید. در این حالت، به دلیل نرخ پایین‌تر، پرداخت ماهانه شما خیلی کاهش نمی‌یابد، اما وام را سریع‌تر تسویه خواهید کرد. از آنجا که بازپرداخت نرخ و مدت و بازپرداخت با برداشت نقدی هر دو مزایا و معایب خاص خود را دارند، بهتر است پیشنهادات نرخ و مدت را از وام‌دهندگان مختلف مقایسه کنید. سپس می‌توانید مزایا و معایب هر یک را سنجیده و تصمیم نهایی را بگیرید.

الزامات بازپرداخت نرخ و مدت

برای اینکه بازپرداخت نرخ و مدت مؤثر باشد، نرخ‌های بهره پایین‌تر باید برای وام‌گیرنده در دسترس باشند. دو دلیل اصلی ممکن است مانع از این امر شوند. اول اینکه نرخ‌های بهره در اقتصاد کلان ممکن است در طول فرآیند درخواست افزایش یابد و دیگر در دسترس نباشند. این یکی از عوامل متعددی است که بر نرخ‌های بهره تأثیر می‌گذارد و وام‌گیرندگان کنترلی بر آن ندارند. با این حال، شما بر بدهی‌های مصرفی یا اعتبار خود تا حدی کنترل دارید. وام‌دهندگان مسکن سابقه اعتباری و امتیاز اعتباری شما را بررسی می‌کنند تا اعتبار شما را ارزیابی کنند. اگر اعتبار شما از زمان دریافت وام اولیه بدتر شده باشد، مثلاً اگر در بازپرداخت کارت اعتباری تخلف کرده‌اید یا پرداخت‌های وام مسکن را دیر انجام داده‌اید، احتمالاً با نرخ بهره بالاتری مواجه خواهید شد. امتیاز و سابقه اعتباری شما می‌تواند مهم‌تر از نرخ‌های بهره وام مسکن باشد. از سوی دیگر، اگر اعتبار شما به طور قابل‌توجهی بهبود یافته باشد، ممکن است بتوانید با نرخ بهره پایین‌تری بازپرداخت کنید.

مهم:

بازپرداخت با برداشت نقدی میزان وام مسکن را افزایش می‌دهد. به دلیل ریسک اعتباری اضافی، وام‌دهندگان معمولاً نرخ‌های بالاتری برای بازپرداخت‌های با برداشت نقدی اعمال می‌کنند، به این معنی که پرداخت ماهانه شما در مقایسه با انواع دیگر بازپرداخت‌ها بیشتر خواهد بود. در نتیجه، بازپرداخت با برداشت نقدی می‌تواند خطر سلب مالکیت (foreclosure) را افزایش دهد.

بازپرداخت نرخ و مدت در مقابل گزینه‌های دیگر

بازپرداخت با برداشت نقدی ارزش ویژه خانه شما را برای استفاده نقدی آزاد می‌کند. این روش زمانی بهترین کارایی را دارد که ارزش کلی ملک به دلیل افزایش قیمت‌های املاک بالا رفته باشد. با این حال، بازپرداخت با برداشت نقدی همچنین می‌تواند انجام شود اگر شما در مراحل پیشرفته بازپرداخت وام باشید و بخش قابل‌توجهی از ارزش ویژه آن را پرداخت کرده باشید. بازپرداخت با برداشت نقدی مانده اصلی وام مسکن شما را افزایش می‌دهد. این نوع بازپرداخت ممکن است نیازمند ارزیابی مجدد خانه برای تعیین ارزش جدید آن باشد. ممکن است به دنبال چنین بازپرداختی باشید تا به سرمایه موجود در ارزش خانه دسترسی پیدا کنید، پولی که در غیر این صورت تا زمان فروش خانه نمی‌توانید به آن دست یابید. گزینه مقابل، به نام «بازپرداخت با واریز نقدی» (cash-in refinancing)، شامل پرداخت پول بیشتر برای تسویه وام است تا مانده اصلی باقی‌مانده کاهش یابد. هنگام بررسی هر یک از این گزینه‌ها، مهم است که تمام پیامدها را با دقت محاسبه کنید و ببینید چگونه با حفظ وام مسکن فعلی مقایسه می‌شوند.

نمونه‌هایی از بازپرداخت نرخ و مدت

فرض کنید ۱۰ سال است که یک وام مسکن ۳۰ ساله را بازپرداخت می‌کنید و نرخ‌های بهره ناگهان کاهش می‌یابد؛ ممکن است بخواهید از نرخ‌های جدید بهره‌مند شوید. یک گزینه این است که مانده باقی‌مانده وام اولیه را با نرخ پایین‌تر برای یک دوره کامل ۳۰ ساله بازپرداخت کنید. وام جدید پرداخت‌های ماهانه کمتری خواهد داشت، اما مثل این است که از نو با نرخ پایین‌تر شروع کنید. این کار ۱۰ سال به کل زمان بازپرداخت وام اضافه می‌کند. ۱۰ سال برای وام اول پرداخت کرده‌اید و ۳۰ سال دیگر برای وام جدید، که در مجموع ۴۰ سال می‌شود. با توجه به نرخ‌های بهره پایین‌تر و مدت طولانی‌تر، پرداخت‌های ماهانه بسیار کمتر خواهند بود. همچنین می‌توانید از گزینه بازپرداخت نرخ و مدت استفاده کنید تا نرخ بهره جدید را بپردازید و یک وام ۱۵ ساله مذاکره کنید. پرداخت‌های ماهانه شما برای یک دوره ۳۰ ساله دو برابر بیشتر خواهد بود، با فرض ثابت بودن سایر عوامل. با این حال، به دلیل کاهش نرخ‌های بهره، پرداخت‌های ماهانه شما ممکن است کمتر از آنچه برای ۲۰ سال باقی‌مانده وام اولیه بود، شود. با این حال، به احتمال زیاد پرداخت‌های ماهانه شما به دلیل مدت کوتاه‌تر همچنان بیشتر خواهد بود. مزیت اصلی این است که شما پنج سال از پرداخت‌ها را صرفه‌جویی می‌کنید. ۱۰ سال برای وام اولیه پرداخت کرده‌اید و ۱۵ سال برای وام جدید، که در مجموع ۲۵ سال می‌شود.

هشدار

تبعیض در وام‌دهی مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، اقداماتی وجود دارد که می‌توانید انجام دهید. یکی از این اقدامات، ثبت گزارش به دفتر حمایت از مصرف‌کننده مالی (Consumer Financial Protection Bureau) یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

تفاوت بین بازپرداخت و بازپرداخت با برداشت نقدی چیست؟

بازپرداخت نرخ و مدت زمانی است که وام مسکن با جایگزینی وام موجود با وامی جدید، معمولاً با نرخ بهره پایین‌تر، بازپرداخت می‌شود. بازپرداخت با برداشت نقدی زمانی است که وام مسکن با وام جدیدی جایگزین می‌شود، اما مانده وام افزایش می‌یابد زیرا ارزش ویژه خانه با پول نقد مبادله می‌شود.

مزایای بازپرداخت نرخ و مدت چیست؟

بازپرداخت نرخ و مدت می‌تواند به شما کمک کند از کاهش نرخ‌های وام مسکن بهره‌مند شوید و پرداخت ماهانه خود را کاهش دهید. یا می‌توانید مدت وام را کوتاه کنید و وام مسکن را زودتر تسویه کنید، به جای بهره‌مندی از پرداخت ماهانه کمتر.

خطرات بازپرداخت با برداشت نقدی چیست؟

بازپرداخت با برداشت نقدی مانده وام مسکن را افزایش می‌دهد زیرا ارزش ویژه خانه را در ازای پول نقد کاهش می‌دهد. در نتیجه، وام‌گیرندگانی که شغل خود را از دست می‌دهند یا کاهش درآمد را تجربه می‌کنند، در معرض خطر بیشتری برای نکول یا سلب مالکیت قرار دارند.

نتیجه‌گیری

بازپرداخت نرخ و مدت معمولاً به معنای نرخ بهره پایین‌تر و شرایط وام مطلوب‌تر است. با این حال، مانده اصلی وام ثابت می‌ماند، در حالی که پرداخت ماهانه اغلب کمتر است. اگر بازپرداخت کنید و تصمیم به کاهش پرداخت نگیرید، می‌توانید وام مسکن را سریع‌تر تسویه کنید. با این حال، مهم است که هزینه‌ها و کارمزدهای بازپرداخت را در نظر بگیرید و بررسی کنید که آیا مقدار صرفه‌جویی ماهانه ارزش آن را دارد یا خیر.