قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA) چیست؟

قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA) توسط کنگره ایالات متحده در سال ۱۹۷۵ تصویب شد تا به خریداران و فروشندگان خانه اطلاعات کاملی در مورد هزینه‌های تسویه ارائه دهد. RESPA همچنین برای حذف رویه‌های نادرست در فرآیند تسویه املاک، ممنوعیت پرداخت‌های غیرقانونی (kickbacks) و محدود کردن استفاده از حساب‌های امانی (escrow accounts) معرفی شد. RESPA یک قانون فدرال است که اکنون توسط دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) تنظیم می‌شود.

نکات کلیدی

• قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA) برای اکثر وام‌های خرید، بازپرداخت، وام‌های بهبود ملک و خطوط اعتباری سهام خانه (HELOCs) اعمال می‌شود.
• RESPA از وام‌دهندگان، کارگزاران وام مسکن یا خدمات‌دهندگان وام‌های مسکن می‌خواهد که اطلاعات مربوط به معاملات املاک، خدمات تسویه و قوانین حمایت از مصرف‌کننده را به وام‌گیرندگان افشا کنند.
• RESPA خدمات‌دهندگان وام را از مطالبه حساب‌های امانی بیش از حد بزرگ منع می‌کند و فروشندگان را از اجبار به استفاده از شرکت‌های بیمه عنوان خاص محدود می‌کند.
• شاکی تا یک سال فرصت دارد تا برای اجرای تخلفات مربوط به پرداخت‌های غیرقانونی یا رفتارهای نادرست در فرآیند تسویه دعوی قضایی مطرح کند.
• شاکی تا سه سال فرصت دارد تا علیه خدمات‌دهنده وام خود دعوی مطرح کند.

درک قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA)

RESPA ابتدا توسط کنگره در سال ۱۹۷۴ تصویب شد و از ۲۰ ژوئن ۱۹۷۵ اجرایی شد. این قانون در طول سال‌ها تحت تأثیر تغییرات و اصلاحات متعددی قرار گرفته است. ابتدا اجرای آن تحت نظارت وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) بود. پس از سال ۲۰۱۱، این مسئولیت‌ها به دلیل قانون اصلاح وال استریت دود-فرانک و حمایت از مصرف‌کننده به CFPB منتقل شد. از زمان آغاز، RESPA وام‌های مسکن مرتبط با املاک مسکونی یک تا چهار خانواری را تنظیم کرده است. هدف RESPA آموزش وام‌گیرندگان در مورد هزینه‌های تسویه و حذف رویه‌های پرداخت غیرقانونی و کارمزدهای ارجاعی است که می‌توانند هزینه دریافت وام مسکن را افزایش دهند. انواع وام‌های تحت پوشش RESPA شامل اکثر وام‌های خرید، انتقال‌ها، بازپرداخت‌ها، وام‌های بهبود ملک و خطوط اعتباری سهام خانه (HELOCs) می‌شود.

مهم: RESPA برای اعطای اعتبار به دولت، آژانس‌های دولتی یا ابزارهای دولتی یا در موقعیت‌هایی که وام‌گیرنده قصد دارد از ملک یا زمین عمدتاً برای مقاصد تجاری، بازرگانی یا کشاورزی استفاده کند، اعمال نمی‌شود.

الزامات RESPA

RESPA از وام‌دهندگان، کارگزاران وام مسکن یا خدمات‌دهندگان وام‌های مسکن می‌خواهد که هرگونه اطلاعات مربوط به معامله املاک را به وام‌گیرندگان افشا کنند. این افشا باید شامل خدمات تسویه، قوانین حمایت از مصرف‌کننده مرتبط و هرگونه اطلاعات دیگر مرتبط با هزینه فرآیند تسویه املاک باشد. روابط تجاری بین ارائه‌دهندگان خدمات تسویه و سایر طرف‌های مرتبط با فرآیند تسویه نیز باید به وام‌گیرنده افشا شود.

RESPA چه چیزی را ممنوع می‌کند؟

RESPA رویه‌های خاصی مانند پرداخت‌های غیرقانونی، ارجاع‌ها و کارمزدهای غیرمستحق را ممنوع می‌کند. برای مثال، بخش ۸ هرگونه دادن یا دریافت چیزی با ارزش در ازای ارجاع کسب‌وکار خدمات تسویه را ممنوع می‌کند. همچنین استفاده از حساب‌های امانی را تنظیم می‌کند—مانند منع خدمات‌دهندگان وام از مطالبه حساب‌های امانی بیش از حد بزرگ—و فروشندگان را از اجبار به استفاده از شرکت‌های بیمه عنوان خاص محدود می‌کند.

توجه: RESPA استثنایی را مجاز می‌داند که در آن کارگزاران و نمایندگان می‌توانند پرداخت‌های معقولی را در ازای کالاها یا خدماتی که توسط سایر ارائه‌دهندگان خدمات تسویه ارائه می‌شود، مبادله کنند، به شرطی که این ترتیبات با قانون و دستورالعمل‌های نظارتی مطابقت داشته باشند.

بازاریابی و حمایت مالی

RESPA تلاش‌های بازاریابی مشترک بین یک کارگزار املاک و یک وام‌دهنده را ممنوع نمی‌کند، به شرطی که هزینه‌های تبلیغاتی پرداخت‌شده توسط هر طرف به ارزش کالاها یا خدماتی که ممکن است در ازای آن دریافت شوند مرتبط باشد. اما معاملاتی که در آن یک طرف بیش از سهم متناسب خود از هزینه‌های تبلیغاتی پرداخت می‌کند، ممنوع است. حمایت مالی از رویدادها نیز ممکن است به عنوان اقدامات ممنوعه در نظر گرفته شود اگر یک طرف از رویداد برای بازاریابی یا تبلیغ خدمات خود استفاده کند. کارگزاران املاک و نمایندگان عنوان نمی‌توانند وارد توافق‌نامه‌های خدمات بازاریابی شوند زمانی که یک طرف از دیگری مبلغی برای مواد بازاریابی که بیش از ارزش بازار منصفانه خدمات بازاریابی انجام‌شده باشد، دریافت کند. یک ارائه‌دهنده خدمات تسویه نمی‌تواند فضایی را از ارائه‌دهنده خدمات تسویه دیگر اجاره کند مگر اینکه ارزش بازار منصفانه را برای آن پرداخت کند.

کارمزدهای ارجاعی

کارگزاران املاک نمی‌توانند به نمایندگان برای ارجاع مشتریان به شرکت وام مسکن وابسته کارگزار پرداخت کنند. کارگزاران نمی‌توانند کارمزد ارجاعی به سایر کارگزاران برای هدایت مشتریان به کسب‌وکارشان پیشنهاد دهند. این کارمزدهای همکاری ممنوع هستند و اساساً به عنوان نوعی پرداخت غیرقانونی دیده می‌شوند. وام‌دهندگان مسکن نمی‌توانند هیچ نوع مشوق ارجاعی به نمایندگان املاک محلی برای ارجاع خریداران خانه به محصولات وام خود پیشنهاد دهند.

ترتیبات کسب‌وکار وابسته

کارگزاران املاک نمی‌توانند کسب‌وکار را به یک شرکت عنوان وابسته ارجاع دهند بدون اینکه این رابطه را به مشتریان خود افشا کنند. این افشا باید هزینه‌هایی که شرکت عنوان برای خدمات خود نیاز دارد و منافع مالی کارگزار در شرکت عنوان را مشخص کند. همچنین باید به مشتریان اطلاع داده شود که آن‌ها ملزم به استفاده از شرکت عنوانی که به آن ارجاع شده‌اند نیستند. کارگزاران املاک و شرکت‌های بیمه عنوان نمی‌توانند یک شرکت وابسته برای جمع‌آوری سود سهام از ارجاع‌ها ایجاد کنند. وام‌دهندگان نمی‌توانند وام‌گیرندگان را ملزم به استفاده از یک ارائه‌دهنده خدمات تسویه وابسته خاص کنند. با این حال، آن‌ها می‌توانند مشوق‌های مالی برای انجام این کار ارائه دهند. برای مثال، یک خریدار خانه ممکن است بتواند از خدمات وابسته با نرخ تخفیف‌دار استفاده کند.

واقعیت مهم: در مارس ۲۰۲۴، انجمن ملی کارگزاران املاک (NAR) دعوی قضایی گروهی را توسط صاحب‌خانه‌هایی که ادعا می‌کردند NAR کمیسیون‌های پرداخت‌شده به کارگزاران خود را بیش از حد بالا برده بود، تسویه کرد. اگر این توافق توسط دادگاه نهایی شود، احتمالاً در آینده به کمیسیون‌های به‌طور قابل‌توجهی کمتری منجر خواهد شد.

رویه‌های اجرایی برای تخلفات RESPA

شاکی تا یک سال فرصت دارد تا برای اجرای تخلفاتی که شامل پرداخت‌های غیرقانونی یا رفتارهای نادرست دیگر در طول فرآیند تسویه رخ داده است، دعوی قضایی مطرح کند. اگر وام‌گیرنده شکایتی علیه خدمات‌دهنده وام خود داشته باشد، باید قبل از ثبت هرگونه دعوی مراحل خاصی را دنبال کند. وام‌گیرنده باید به‌صورت کتبی با خدمات‌دهنده وام خود تماس بگیرد و جزئیات ماهیت مشکل خود را شرح دهد. خدمات‌دهنده ملزم است ظرف ۲۰ روز کاری پس از دریافت شکایت به‌صورت کتبی به شکایت وام‌گیرنده پاسخ دهد. خدمات‌دهنده ۶۰ روز کاری فرصت دارد تا مشکل را اصلاح کند یا دلایل خود را برای صحت وضعیت فعلی حساب ارائه دهد. وام‌گیرندگان باید تا زمانی که مشکل حل شود، پرداخت‌های مورد نیاز را ادامه دهند. شاکی تا سه سال فرصت دارد تا برای تخلفات خاص علیه خدمات‌دهنده وام خود دعوی مطرح کند. هر یک از این دعاوی می‌تواند در هر دادگاه منطقه‌ای فدرال مطرح شود، اگر دادگاه در منطقه‌ای باشد که ملک در آن واقع شده است یا تخلف ادعایی RESPA در آن رخ داده است.

نکته اگر در طول معامله املاک خود از وکیل استفاده نمی‌کنید، بهتر است در صورت اعتقاد به وقوع تخلف RESPA فوراً با یک وکیل تماس بگیرید. یک وکیل املاک می‌تواند به شما در پیمایش فرآیند قانونی کمک کند.

انتقادات از RESPA

منتقدان RESPA می‌گویند که برخی از رویه‌های نادرستی که این قانون برای حذف آن‌ها طراحی شده است، مانند پرداخت‌های غیرقانونی، همچنان رخ می‌دهند. یک نمونه از این موضوع وام‌دهندگانی هستند که بیمه اسیر (captive insurance) به شرکت‌های بیمه عنوانی که با آن‌ها کار می‌کنند ارائه می‌دهند. (یک شرکت بیمه اسیر، زیرمجموعه‌ای کاملاً متعلق به یک شرکت بزرگ‌تر است که وظیفه صدور بیمه‌نامه برای شرکت مادر را دارد و هیچ شرکت دیگری را بیمه نمی‌کند.) منتقدان می‌گویند این اساساً یک مکانیزم پرداخت غیرقانونی است زیرا مشتریان معمولاً انتخاب می‌کنند از ارائه‌دهندگان خدماتی که قبلاً با وام‌دهنده یا نماینده املاک آن‌ها مرتبط هستند استفاده کنند (اگرچه مشتریان ملزم به امضای اسنادی هستند که می‌گویند آزادند هر ارائه‌دهنده خدماتی را انتخاب کنند). به دلیل این انتقادات، تلاش‌های متعددی برای ایجاد تغییرات در RESPA انجام شده است. یک پیشنهاد شامل حذف گزینه برای مشتریان برای انتخاب هر ارائه‌دهنده خدمات برای هر خدمت است. به جای این، سیستمی وجود خواهد داشت که در آن خدمات به‌صورت بسته‌ای ارائه می‌شوند، اما نماینده املاک یا وام‌دهنده مسئول پرداخت مستقیم تمام هزینه‌های دیگر است. مزیت این سیستم این است که وام‌دهندگان (که همیشه قدرت خرید بیشتری دارند) مجبور به جستجوی پایین‌ترین قیمت‌ها برای تمام خدمات تسویه املاک خواهند شد.

قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA) از چه کسانی محافظت می‌کند؟

قانون رویه‌های تسویه املاک و مستغلات (RESPA) برای محافظت از مصرف‌کنندگانی طراحی شده است که به دنبال واجد شرایط شدن برای وام مسکن هستند. با این حال، RESPA همه انواع وام‌ها را پوشش نمی‌دهد. وام‌هایی که با املاک برای مقاصد تجاری یا کشاورزی تضمین شده‌اند، تحت پوشش RESPA نیستند.

RESPA چه اطلاعاتی را برای افشا الزام می‌کند؟

RESPA الزام می‌کند که وام‌گیرندگان در زمان‌های مختلف افشاهای متعددی دریافت کنند. ابتدا، وام‌دهنده یا کارگزار وام مسکن باید تخمینی از کل هزینه‌های خدمات تسویه که احتمالاً باید پرداخت کنید ارائه دهد. (این تخمین یک تخمین با حسن نیت است؛ با این حال، هزینه‌های واقعی ممکن است متفاوت باشد.) همچنین وام‌دهنده یا کارگزار وام مسکن باید یک افشای کتبی ارائه دهد زمانی که برای وام درخواست می‌کنید یا ظرف سه روز کاری بعدی اگر انتظار دارند شخص دیگری پرداخت‌های وام شما را جمع‌آوری کند (که به عنوان خدمات‌رسانی به وام نیز شناخته می‌شود).

چرا RESPA تصویب شد؟

RESPA به عنوان بخشی از تلاش برای محدود کردن استفاده از حساب‌های امانی و ممنوعیت رویه‌های نادرست در صنعت املاک، مانند پرداخت‌های غیرقانونی و کارمزدهای ارجاعی، تصویب شد.

نتیجه‌گیری

هنگام خرید خانه، همکاری با یک نماینده املاک یا کارگزار معتبر و دارای مجوز که می‌تواند شما را در این فرآیند راهنمایی کند، مفید است. به همین ترتیب، اگر در حال بازپرداخت وام مسکن موجود یا وام گرفتن علیه سهام خانه خود هستید، مهم است که از طریق یک وام‌دهنده معتبر اقدام کنید. RESPA، همراه با سایر دستورالعمل‌های نظارتی، برای کمک به محافظت از خریداران خانه و صاحب‌خانه‌های موجود در برابر رویه‌های ناعادلانه هنگام معامله با نمایندگان املاک، کارگزاران، وام‌دهندگان و شرکت‌های وابسته طراحی شده است.