چرا سیاست مقابله با احتکار مسکن بی‌اثر ماند؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، وصول تنها ۱۶ میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی طی یک سال، تصویری روشن و بی‌پرده از شکست یکی از پرحاشیه‌ترین سیاست‌های بخش مسکن در سال‌های اخیر ارائه می‌دهد؛ قانونی که قرار بود واحدهای احتکارشده را وارد بازار کند، از اجاره‌نشینان حمایت نماید و به منبعی تازه برای درآمدهای پایدار دولت تبدیل شود، اما امروز به کم‌اثرترین ابزار مالیاتی کشور بدل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» که از آذر ۱۳۹۹ به فهرست مالیات‌های رسمی اضافه شد، به‌رغم تصویب سریع و انتظارات بالا، در میدان عمل با چالش‌هایی روبه‌رو شد که عملاً آن را از کار انداخت.

قانونی که در اجرا قفل شد

این قانون با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و افزایش عرضه به بازار تدوین شد؛ هدفی که قرار بود با اعمال مالیات چندبرابری بر واحدهایی که بیش از ۱۲۰ روز خالی می‌مانند، محقق شود. اما همان زمان کارشناسان هشدار دادند که «شناسایی واحدهای خالی» گلوگاه اصلی طرح است. چهار سال اجرا ثابت کرده که این هشدارها کاملاً دقیق بوده است. زیرساخت‌های اطلاعاتی آماده نبود، بانک‌های داده یکپارچه نشدند و سامانه‌های وابسته به‌جای تبدیل‌شدن به ابزار تشخیص، ناقص و بدون همکاری نهادی باقی ماندند. حتی استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها نیز نتوانست این ضعف ساختاری را جبران کند. رکود بازار مسکن و کاهش انگیزه مالکان برای ارائه اطلاعات نیز روند اجرا را دشوارتر کرد.

چهار شرط طلایی که شناسایی را تقریباً ناممکن کرد

به‌گفته منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، چهار شرط تعیین‌شده در قانون عملاً شناسایی خانه‌های خالی را غیرممکن کرده است: نخست اینکه واحد حتماً باید مسکونی باشد و املاک تجاری و اداری در دایره بررسی قرار نمی‌گیرند؛ دوم اینکه فقط شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول قانون‌اند؛ سوم اینکه ملک باید دقیقاً ۱۲۰ روز متوالی خالی باشد و رفت‌وآمد مقطعی مالک می‌تواند آن را از شمول مالیات خارج کند؛ و چهارم اینکه تنها واحدهایی قابل بررسی‌اند که اطلاعات‌شان در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شده باشد. همین شروط به‌تنهایی «تشخیص خانه خالی واقعی» را به امری پیچیده و تقریباً ناممکن تبدیل کرده است.

بی‌اعتمادی عمومی و سامانه‌ای که به ضدخود تبدیل شد

غیبی بر این نکته تأکید دارد که بی‌میلی مالکان به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان، ضربه‌ای جدی به اجرای قانون وارد کرد. برخلاف تصور اولیه دولت، بخش زیادی از مردم حاضر نشدند اطلاعات ملک خود را ثبت کنند، زیرا این اقدام را مقدمه افزایش مالیات یا محدودیت‌های جدید می‌دانستند. این بی‌اعتمادی زمانی تشدید شد که دولت برخی خدمات، از جمله دریافت دسته‌چک، ثبت‌نام مدارس و فعال‌سازی بیمه خودرو را به ثبت اطلاعات در سامانه مشروط کرد؛ اقدامی که نه‌تنها همراهی عمومی ایجاد نکرد، بلکه مقاومت اجتماعی را افزایش داد و سامانه را از کارکرد اصلی خود دور ساخت. هم‌زمان، ابزار اجرایی مؤثری نیز برای اثبات خالی‌بودن ملک وجود نداشت و مشخص نبود دولت چگونه و با چه مدارکی می‌تواند خالی‌بودن ۱۲۰ روزه یک واحد را ثابت کند. شدت بالای جریمه‌ها نیز همکاری مالکان را باز هم کاهش داد.

املاک خالی دولتی؛ حلقه گمشده اجرای قانون

یکی از موضوعاتی که کمتر درباره آن صحبت شده، حجم قابل توجه املاک خالی در اختیار دستگاه‌های دولتی، بانک‌ها، نهادهای عمومی و سازمان‌های بزرگ است. به‌گفته غیبی، اگر هدف سیاست‌گذار واقعاً شفاف‌سازی و مقابله با احتکار است، باید ابتدا از همین نهادها آغاز می‌کرد؛ زیرا سهم آنها در املاک بلااستفاده قابل توجه است. سکوت نهادی در این زمینه اعتماد عمومی را کاهش داده و اجرای قانون را پیچیده‌تر کرده است.

نبود هماهنگی نهادی و ضعف داده‌ها

نبود هماهنگی میان دستگاه‌ها و ضعف بانک‌های اطلاعاتی نیز از دلایل بنیادین ناکامی این قانون است. سامانه ملی املاک و اسکان به داده‌های سازمان ثبت، بیمه‌ها، شهرداری‌ها، وزارت دارایی، شرکت پست و شرکت‌های خدمات شهری وابسته است؛ اما این داده‌ها یا یکپارچه نیستند یا همخوانی ندارند. برخی دستگاه‌ها نیز اساساً این قانون را در اولویت اجرایی خود قرار نداده‌اند. در نبود یک «بانک اطلاعاتی قابل اتکا»، دولت عملاً قادر به تشخیص دقیق نیست و قانون صرفاً در حد نوشتار باقی می‌ماند.

قانونی که بدون آزمایش اجرا شد

اجرای سراسری این قانون بدون مرحله آزمایشی، اشتباهی ساختاری بود. قانونی که نیازمند زیرساخت اطلاعاتی قوی، اتصال کامل سامانه‌ها و هماهنگی میان چندین نهاد بود، بدون آنکه ابتدا در یک شهر یا مقیاس محدود آزمایش شود، به‌صورت سراسری به اجرا درآمد. همین شتاب‌زدگی موجب شد ایرادات آن نه در مرحله برنامه‌ریزی، بلکه در مرحله اجرا نمایان شود و اصلاح آن نیز دشوارتر گردد.

جمع‌بندی: هدف درست، ابزارهای غلط

تجربه مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد که حتی سیاست‌هایی با هدف درست (افزایش عرضه، کاهش سفته‌بازی و حمایت از مستأجران) اگر بدون زیرساخت‌های اطلاعاتی، بدون اعتماد عمومی و بدون هماهنگی سازمانی اجرا شوند، محکوم به شکست خواهند بود. درآمد ۱۶ میلیارد تومانی تنها نماد کوچکی از فاصله میان «قانون روی کاغذ» و «عملکرد در واقعیت» است. تا زمانی که سامانه‌ها یکپارچه نشوند، نهادهای دولتی پیشگام شفافیت نباشند، اعتماد عمومی احیا نشود و سازوکارهای واقعی برای شناسایی خانه‌های خالی طراحی نگردد، این قانون اثری معنادار بر بازار مسکن نخواهد داشت. برای کارآمد شدن آن، صرفِ اصلاح چند بند کافی نیست؛ بلکه نیازمند بازمهندسی کامل زیرساخت‌ها، هماهنگی نهادی و بازگشت اعتماد اجتماعی هستیم؛ در غیر این صورت، مالیات بر خانه‌های خالی همچنان یکی از ناکارآمدترین ابزارهای تنظیم‌گری بازار مسکن باقی خواهد ماند.