به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری غالبا نتایج مورد انتظار را به همراه نداشته است. دلیل عمده این امر، تداخل منافع تصمیم گیران با اهداف تنظیم گری بازار است. بررسی ها نشان می دهد بخشی از سیاست گذاران به دلیل دارا بودن سبد مستغلات، تمایلی به اجرای سیاست های کاهنده قیمت ندارند. در این چارچوب، قوانینی که ارزش دارایی های فعلی را حفظ می کنند با سرعت بیشتری تصویب می شوند، در حالی که راهکارهای کنترل قیمت در مراحل اجرایی متوقف می مانند.
ارزیابی صندوق های زمین و ساختمان و تغییرات هزینه ای
صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان و ایده فروش متری مسکن در ابتدا برای جذب سرمایه های خرد به بخش تولید طراحی شدند. این مکانیزم زمانی دارای توجیه اقتصادی بود که سهم زمین از هزینه کل ساخت یک واحد مسکونی کمتر از ۵۰ درصد برآورد می شد. با گذشت زمان و عدم اجرای به موقع این طرح ها، سهم زمین اکنون به حدود ۷۰ درصد افزایش یافته است. ترکیب این موضوع با رشد هزینه تامین مصالح، باعث شده تا مشارکت در این صندوق ها عملا به جای تامین مالی ساخت، به معنای ورود سرمایه به بخش غیرمولد و تامین منافع مالکان زمین تلقی شود.
جریان اعتبارات: تخصیص نامتوازن تسهیلات بانکی
در اقتصادهای توسعه یافته، سهم تسهیلات مسکن از کل اعتبارات بانکی معمولا در سطح ۲۵ درصد قرار دارد. این شاخص در شبکه بانکی ایران در بهینه ترین حالت حدود ۶ درصد برآورد می شود. علاوه بر محدودیت در حجم تسهیلات، مکانیزم تخصیص نیز بهینه نیست؛ به طوری که بخش قابل توجهی از این اعتبارات به جای خریداران مصرفی، در اختیار افرادی قرار می گیرد که با هدف سرمایه گذاری و عرضه در بازار اجاره اقدام به خرید می کنند. این روند در نهایت به سود متقاضیان سرمایه ای و به زیان متقاضیان مسکن اولی تمام می شود.
تغییر ساختار تقاضا و چشم انداز تقاضای مصرفی
تحلیل داده های تاریخی نشان می دهد سهم تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن تهران از حدود ۲۲ درصد در اوایل دهه شصت، در حال حاضر به نزدیک ۸۰ درصد رسیده است. این تغییر ترکیب نشان می دهد بازار مسکن از یک کالای مصرفی برای پاسخ به نیازهای دموگرافیک، به یک بستر سرمایه گذاری برای حفظ ارزش دارایی تغییر فاز داده است. در این شرایط ساختاری، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به شدت افت کرده و طرح های تامین مالی خرد مانند فروش متری مسکن، بدون اصلاح متغیرهای کلان و رفع تعارض منافع، اثرگذاری ملموسی در تسهیل شرایط بازار نخواهند داشت.
نظرات کاربران