به گزارش اکونگار به نقل از روزنامه خراسان، بازار اجاره در حالی وارد فصل جابه جایی شده که فاصله میان سیاست های حمایتی و واقعیت معاملات افزایش یافته است. دولت و قوای سه گانه با تعیین سقف افزایش اجاره بها، تصویب تمدید خودکار قراردادها در سال ۱۴۰۵ و پرداخت وام ودیعه مسکن در پی حمایت از مستأجران هستند؛ اما گزارش های میدانی از افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره ها، رهن های چند میلیارد تومانی و ناتوانی مستأجران در پیگیری حقوق خود حکایت دارد.
در این میان، بررسی تازه مرکز پژوهش های مجلس درباره ارزیابی ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، نشان می دهد مسئله فقط ضعف اجرا نیست. بر اساس این گزارش، قانون مصوب ۱۴۰۳ با نقص های بنیادین در طراحی مواجه است و به جای ایجاد نظامی پایدار، مداخله ای مشروط، واکنشی و وابسته به شکایت فردی را شکل داده است.
رونمایی از اجاره‌های میلیاردی در تهران
قانونی که دیر وارد میدان می شود
مرکز پژوهش های مجلس می گوید قانون، اعمال سقف اجاره را دست کم به دو قید مقدماتی وابسته کرده و به این ترتیب، زمان مداخله را به تأخیر انداخته است. نخستین قید، عبور تورم عمومی سالانه از ۳۰ درصد است؛ در حالی که هزینه مسکن ممکن است پیش از عبور تورم عمومی از این مرز، فشار سنگینی بر مستأجران وارد کند.
ماده ۷ همچنین مقرر کرده است در استان هایی که تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن «در صورت وجود مصلحت ملزمه» و با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید آن استان سقف افزایش اجاره بها و قرض الحسنه را در محدوده ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه تعیین کند.
از نگاه مرکز پژوهش ها، عبارت «مصلحت ملزمه» معیار روشن و قابل سنجشی ندارد و اجرای سقف گذاری را به تشخیصی اداری و قابل تفسیر وابسته می کند. این مرکز پیشنهاد داده است شرط تورم بالای ۳۰ درصد حذف و شاخص هایی مانند نرخ فقر خانوارهای مستأجر یا رشد حداقل دستمزد جایگزین آن شود. بر این اساس، سقف افزایش اجاره باید با توجه به توان پرداخت مستأجر تعیین شود، نه صرفاً تورم عمومی.
مهم ترین نقد گزارش، غفلت قانون از الزام به تمدید قراردادهای استیجاری است. حتی با تعیین سقف افزایش اجاره، موجر می تواند قرارداد مستأجر فعلی را تمدید نکند و واحد را با قیمت روز به مستأجر دیگری واگذار کند. در این وضعیت، سقف مصوب عملاً بی اثر می شود؛
طبق گزارش، تمدید قرارداد مستأجرانی که به تعهدات خود عمل کرده اند، در نظام های حقوقی کالیفرنیا و نیویورک پذیرفته شده و در ایران نیز در قوانین سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ سابقه داشته است؛ اما قانون سال ۱۳۷۶ آن را کنار گذاشت.
راهکار پیشنهادی، الزام به تمدید قرارداد برای مستأجران قانونمدار است؛ مگر آن که دلایل موجهی مانند نیاز شخصی مالک به واحد، سکونت، فروش یا تخریب و نوسازی قانونی ساختمان وجود داشته باشد. گزارش همچنین خواستار جریمه مالی و پرداخت خسارت برای موجران متخلف و مقابله با غیرقابل سکونت کردن عمدی واحد، تهدید، ارعاب، مزاحمت و تحمیل مقررات سلیقه ای شده است.
نقص دیگر، شکایت محور بودن نظارت است. در سازوکار فعلی، مستأجر به عنوان طرف ضعیف تر معامله باید تخلف را شناسایی، مستند و پیگیری کند؛ حال آن که بسیاری از مستأجران برای جلوگیری از تخلیه، به افزایش غیرقانونی اعتراض نمی کنند. در گزارش میدانی ایسنا، برخی مستأجران گفته اند از طرح سقف ۲۵ درصدی خودداری می کنند و در صورت اعتراض با پاسخ هایی مانند «نرخ امسال همین است» و «نمی خواهی بلند شو» مواجه می شوند. مرکز پژوهش ها پیشنهاد کرده است نظارت از حالت شکایت محور خارج شود و دولت با اتصال سامانه های ملی، استفاده از صورت حساب الکترونیکی و ایجاد سازوکارهای سریع اداری یا شبه قضایی، تخلفات را فعالانه شناسایی کند.
خروج ۸۳۵ شهر از چتر حمایت
بر اساس گزارش مرکز پژوهش ها، قانون فعلی تنها ۹۸ شهر را پوشش می دهد و عملاً ۸۳۵ شهر را از حمایت خارج کرده است؛ در حالی که بحران اجاره به کلان شهرها محدود نیست. پیشنهاد این مرکز، گسترش شمول قانون به تمام مناطقی است که بر اساس شاخص های فقر مسکن با بحران مواجه اند. همچنین ایجاد زیرساخت اجرایی هوشمند از طریق اتصال به سامانه های ملی و استفاده از صورت حساب الکترونیکی برای کشف خودکار تخلفات باید مدنظر باشد.
آزمون مصوبه ۲۵ درصدی برای سامانه ها
در سال ۱۴۰۵ به مانند سال های گذشته، تمدید خودکار قراردادها با سقف افزایش ۲۵ درصدی تصویب شده است. بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، در صورت تمایل مستأجر، قرارداد یک سال تمدید می شود و مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره دستور تخلیه بدهند. قراردادها نیز باید در سامانه خودنویس یا کاتب ثبت شوند.
با این حال، مشاوران املاک می گویند به قراردادهای سال های گذشته دسترسی ندارند و امکان تطبیق اجاره جدید با نرخ قبلی فراهم نیست. وزارت راه و شهرسازی وعده داده است این قابلیت به زودی در سامانه خودنویس ایجاد شود.
آمار رشد اجاره بها در سال های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۵ نیز به ترتیب ۳۱، ۳۹، ۵۲، ۶۰، ۵۰، ۳۵ و ۳۲ درصد بوده است.
مرکز پژوهش ها در نهایت خواستار تبدیل قانون از «مداخله گری واکنشی» به «تنظیم گری هوشمند» شده است؛ با نظام حمایتی پایدار، شمول جغرافیایی گسترده تر، حق انتخاب مستأجر در اعمال سقف بر اجاره، ودیعه یا ترکیبی از هر دو و ضمانت اجرای مؤثر. مسئله فقط تعیین یک درصد نیست؛ هدف باید تضمین ثبات سکونتی خانوارها باشد.
نظرات کاربران