سارا پوردلجو – مسکن در ایران دیگر صرفا مساله‌ای درباره «خانه‌دار شدن» نیست، به نقطه‌ای رسیده که ردپای آن را می‌توان در بخش‌های مختلف زندگی و اقتصاد جامعه دنبال کرد. افزایش مداوم هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده، کاهش توان خرید، افت معاملات و دشوارتر شدن تامین سرپناه، در کنار یکدیگر تصویری از بازاری ترسیم می‌کنند که سال‌هاست میان رکود و تورم گرفتار مانده است؛ بازاری که هربار با کاهش تقاضا مواجه می‌شود، لزوما ارزان‌تر نمی‌شود و حتی ممکن است فاصله میان قیمت‌ها و توان اقتصادی خانوارها عمیق‌تر شود.
با این حال آنچه وضعیت امروز بازار مسکن را پیچیده‌تر کرده، صرفا رشد قیمت‌ها نیست بلکه تداوم همان روندهایی است که سال‌ها درباره آن هشدار داده شده است. فاصله میان نیاز سالانه کشور به واحدهای مسکونی و میزان واقعی ساخت‌وساز، افزایش هزینه مصالح و زمین، محدودیت دسترسی سازندگان به منابع مالی و ضعف ابزارهای تامین مالی، مجموعه‌ای از عوامل را شکل داده‌اند که نمی‌توان با تمرکز بر یک متغیر یا یک بازیگر، برای آن نسخه پیچید.
در چنین شرایطی پرسش اصلی دیگر فقط این نیست که «چرا مسکن گران شده است» این پرسش سال‌هاست تکرار می‌شود و پاسخ‌های آن نیز کمابیش شناخته شده‌اند. مساله مهم‌تر این است که چرا با وجود تکرار این هشدارها و مشاهده نتایج آن در بازار، سیاستگذاری همچنان نتوانسته میان نیاز واقعی جامعه، ظرفیت تولید و سازوکارهای تامین مالی تعادل ایجاد کند. مسکن از یک‌سو بخش مهمی از هزینه خانوار را می‌بلعد و از سوی دیگر یکی از گسترده‌ترین زنجیره‌های اقتصادی کشور را درگیر می‌کند؛ از معدن و مصالح ساختمانی تا بانک، صنعت، اشتغال و خدمات. بنابراین هر اختلال در این بازار تنها به خریدار و فروشنده محدود نمی‌ماند و می‌تواند بر کیفیت زندگی، قدرت خرید، تصمیم‌های خانوار، الگوی مهاجرت و حتی بخشی از آسیب‌های اجتماعی اثر بگذارد.
در این میان کاهش شفافیت آماری نیز امکان ترسیم دقیق‌تری از نبض معاملات را دشوار کرده است اما حتی در غیاب آمارهای به‌روز نیز واقعیت‌های بنیادی بازار تغییر نکرده‌اند: تقاضای انباشته، عرضه ناکافی و هزینه تولید فزاینده، همچنان سه‌ضلع مساله‌ای هستند که بدون اصلاح ساختار تامین مالی و بازنگری در شیوه سیاستگذاری، چشم‌انداز روشنی برای آن نمی‌توان ترسیم کرد.
شاید مساله اصلی همین‌جا باشد؛ اینکه مسکن سال‌ها به‌عنوان یک «بخش» دیده شده در حالی که آثار آن از مرزهای صنعت ساختمان بسیار فراتر می‌رود. تا زمانی که این موضوع به‌عنوان یک مساله چندبعدی اقتصادی و اجتماعی شناخته نشود، تغییر قیمت‌ها، آمار معاملات یا حتی اجرای طرح‌های جدید، به‌تنهایی قادر به تغییر مسیر بازار نخواهد بود.
مساله تکراری افزایش قیمت مسکن همواره در مرکز توجه قرار دارد چراکه این موضوع به‌طور مستقیم با امنیت و سقف بالای سر مردم سر وکار دارد. این افزایش قیمت همواره با کاهش بی‌سابقه معاملات همراه است.
در حال حاضر با افزایش شدید قیمت‌ها مواجه هستیم اما در مقابل، معامله چندانی در بازار انجام نمی‌شود. از سوی دیگر مدتی است که بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی آمار مشخصی از معاملات مسکن منتشر نمی‌کنند. پیش از این، بخشی از این آمار منتشر می‌شد.
بر همین اساس گفت‌وگویی با بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه تهران داشتیم.
تاثیر عدم انتشار آمار معاملات مسکن
ستاریان در این خصوص که آیا انتشار دقیق آمار معاملات در افزایش بدون نظارت قیمت‌ها اثر دارد یا نه، به «جهان‌صنعت» گفت: «مساله مسکن آنقدر خاص و پیچیده است که نمی‌توان شرایط آن را به موضوعاتی مانند انتشار یا عدم انتشار آمار نسبت داد. اینکه بگوییم بنگاه‌های معاملات ملکی یا پلتفرم‌هایی مانند فلان مجموعه قیمت‌ها را افزایش می‌دهند، به نظر من بیشتر نوعی فرافکنی و گریز از اصل مساله و حل آن است.
مسکن عمدتا ویژگی‌ای داشته که در دوره‌های رکود نیز با تورم همراه بوده است. ما تقریبا همیشه در بخش مسکن با پدیده رکود تورمی مواجه بوده‌ایم؛ پدیده‌ای اقتصادی که در جهان چندان متداول نیست. با این حال ما حدود چهار دهه است که این وضعیت را در بخش مسکن تجربه می‌کنیم.
در بازار مسکن حتی زمانی که معاملات کاهش پیدا می‌کند و بازار وارد رکود می‌شود، افزایش قیمت همچنان ادامه دارد و زمانی هم که بازار دوباره رونق بگیرد، جهش قیمتی در آن مشاهده می‌شود.»
در ادامه ستاریان به دلایل افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: «افزایش قیمت مسکن به دو عامل عمده بازمی‌گردد؛ نخست، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. مصالح ساختمانی نیز مانند بسیاری از کالاها، در سال‌های اخیر با افزایش قیمت مواجه شده‌اند. در مطالعات مربوط به شاخص کلی کالاهای ساختمانی، شاهد افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها بوده‌ایم. در دو دوره، قیمت مصالح ساختمانی حدود ۳۵درصد پیش از جنگ افزایش پیدا کرد و در میانه جنگ نیز حدود ۷۰درصد افزایش داشت. قیمت برخی کالاهای ساختمانی نیز بیش از ۱۰۰درصد افزایش پیدا کرده است.
وقتی از مصالح ساختمانی صحبت می‌کنیم، درواقع درباره بخش قابل‌توجهی از زنجیره تولید صنعتی کشور صحبت می‌کنیم؛ از موادی که از معادن استخراج می‌شوند گرفته تا مصالح اولیه، مصالح ثانویه و مصالح ترکیبی و در نهایت محصول نهایی یعنی واحد مسکونی بنابراین یک تورم عادی در فرآیند تولید وجود دارد که به محصول نهایی یعنی ساختمان منتقل می‌شود. در کنار آن، مسکن یک افزایش قیمت دیگر نیز دارد که به مساله عرضه و تقاضا مربوط است.
مسکن کالایی است که ما نمی‌توانیم آن را به اندازه نیاز بازار تولید کنیم. به‌عنوان مثال، سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و این میزان، البته ممکن است در دهه آینده به حدود یک میلیون و ۲۰۰ تا یک‌میلیون و ۳۰۰هزار واحد نیز برسد اما در عمل نمی‌توانیم این میزان واحد مسکونی تولید کنیم.
در سه سال گذشته، حداکثر حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی توانسته‌ایم تولید کنیم یعنی میزان تولید حتی به ۳۰۰هزار واحد نیز نرسیده است. وقتی نیاز بازار حدود یک‌میلیون واحد است و تولید به ۳۰۰هزار واحد هم نمی‌رسد، این فاصله و کسری عرضه، طبیعتا در بازار ایجاد فشار می‌کند.
این دو عامل یعنی افزایش هزینه ساخت از یک‌سو و کسری عرضه از سوی دیگر باعث می‌شوند قیمت مسکن افزایش پیدا کند. ناگفته نماند که این وضعیت کاملا قابل پیش‌بینی بوده و سال‌هاست مطالعات و پیش‌بینی‌های مختلف نیز درباره آن انجام شده است. ما دهه به دهه اعلام کرده‌ایم که اگر سیاست‌ها با همین روند ادامه پیدا کند، چه اتفاقی در بازار مسکن رخ خواهد داد.»
بازار مسکن در آستانه اعداد ناشناخته
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: «زمانی کسی تصور نمی‌کرد که در تهران میانگین قیمت مسکن به متری ۲۰۰ و چند میلیون تومان برسد یا حتی واحدهایی با قیمت‌های بسیار بالا معامله شوند. اینکه قیمت مسکن به ارقام بسیار سنگین برسد، برای بسیاری از افراد تا چند سال پیش غیرقابل تصور بود اما به‌تدریج اعداد و ارقام به ما نشان دادند که اگر روند موجود ادامه پیدا کند، چه اتفاقی خواهد افتاد. اکنون نیز همین مساله مطرح است. اگر با همین دست‌فرمان، با همین برنامه‌ها و در چارچوب همین ساختار اقتصادی پیش برویم، باید ببینیم در دهه آینده چه وضعیتی برای بازار مسکن رقم خواهد خورد.»
دولت‌ها عوض شدند اما بحران مسکن پابرجاست
ستاریان تصریح کرد: «علت‌هایی که درباره افزایش قیمت مسکن مطرح می‌شود، درواقع همان پرسش‌هایی است که سال‌هاست تکرار می‌شوند؛ اینکه چرا قیمت مسکن افزایش پیدا کرده، چرا اجاره‌بها بالا رفته، چرا بازار وارد رکود شده و چرا معاملات کاهش پیدا کرده است.
من نزدیک به ۳۰سال است که روی گزارش‌ها و مطالعات این حوزه کار می‌کنم و با افراد مختلف مصاحبه داشته‌ام. تقریبا بسیاری از این پرسش‌ها تکراری هستند. سوال اینجاست که آیا اساسا کسی به پاسخ این پرسش‌ها توجه می‌کند؟
در تمام دولت‌ها، از زمان دولت آقای‌هاشمی که در شبکه دو با وزیر وقت درباره این مسائل صحبت می‌کردیم، تا دولت‌های آقای روحانی و آقای رییسی و اکنون نیز، بارها درباره وضعیت مسکن صحبت شده است. با وجود اینکه نتایجی که در مطالعات و پیش‌بینی‌ها مطرح کرده‌ایم، در بسیاری از موارد محقق شده، همچنان توجه کافی به این مساله وجود ندارد.
به نظر من، همه دولت‌ها در موضوع مسکن با یک مساله جدی مواجه بوده‌اند و آن، کمبود دانش و شناخت کافی از این حوزه است. البته این مساله فقط مربوط به بدنه دولت نیست؛ در بدنه قوه مقننه و حتی در برخی بخش‌های دانشگاهی نیز شناخت کافی از مساله مسکن وجود ندارد. به دلیل همین فقر شناخت و دانش درباره مسکن، این حوزه گاهی به‌عنوان یک موضوع فرعی دیده می‌شود در حالی که مسکن باید یکی از مسائل اصلی سیاستگذاری اقتصادی و اجتماعی کشور باشد.»
مسکن فقط سقف بالای سر نیست
ستاریان به پیامدهای افزایش قیمت مسکن و از دسترس خارج شدن آن اشاره کرد و گفت: «اگر مسکن برای همه قابل دسترس باشد، چه به شکل اجاره و چه به شکل خرید، شرایط زندگی بخش بزرگی از جامعه تغییر خواهد کرد. یک فرد باید بتواند با شغلی که دارد، بخشی از درآمد خود را که قاعدتا گفته می‌شود حداکثر حدود یک‌پنجم درآمد است، برای تامین مسکن متناسب با شرایط زندگی خود اختصاص دهد. یعنی فرد بتواند با درآمد حاصل از شغل خود، یک واحد مسکونی متناسب با شأن و توان اقتصادی‌اش اجاره کند یا در یک دوره زمانی مشخص، مثلا پنج یا ۱۰ساله، امکان خرید مسکن داشته باشد.
تصور کنید چنین شرایطی در جامعه وجود داشته باشد؛ در آن صورت، مسکن چه تاثیری بر زندگی مردم و ساختار اقتصادی و اجتماعی کشور خواهد داشت. اگر مسکن در سیاستگذاری و حاکمیت مورد توجه قرار می‌گرفت، چقدر از مشکلات بهداشت روانی جامعه حل می‌شد؟ چقدر جرم‌خیزی و آسیب‌های اجتماعی کاهش پیدا می‌کرد؟ چقدر قدرت خرید مردم برای کالاهای دیگر افزایش می‌یافت؟ این موارد اساسا در محاسبات و سیاستگذاری ها دیده نمی‌شود.
همه تصور می‌کنند مسکن صرفا یک مقوله مهندسی است یعنی اگر منابع مالی وجود داشته باشد، یک‌سری نیازهای خانوار تامین می‌شود، خانه‌ای ساخته می‌شود و فردی هم در آن ساکن خواهد شد. در حالی که مساله مسکن ریشه در اقتصاد کلان ما دارد.»
بخش‌خصوصی؛ قربانی ضعف تامین مالی
در پایان، ستاریان به موضوع کمبود منابع و کاهش مشارکت بخش‌خصوصی اشاره و گفت: «اگر بخواهیم سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم، وقتی این موضوع را در اعداد و ابعاد اقتصادی بررسی کنیم، با مساله‌ای بسیار سنگین مواجه می‌شویم. دولت اساسا قرار نیست متولی اصلی تولید مسکن باشد. این کار همواره عمدتا بر عهده بخش‌خصوصی بوده است.
بخش‌خصوصی حدود ۹۷درصد تولید کشور را در اختیار دارد و در بسیاری از کشورهای دنیا نیز همین ساختار وجود دارد. حتی در کشورهای همسایه و کشورهایی که امروز به توسعه اقتصادی بیشتری دست یافته‌اند، دولت مستقیما وارد تولید انبوه مسکن نمی‌شود. ما نیز چنین انتظاری از دولت نداریم و انتظار این است که بخش‌خصوصی این وظیفه را انجام دهد. اما اینجا یک سوال اساسی مطرح می‌شود: چرا بخش‌خصوصی نمی‌تواند و از تولید مسکن به اندازه نیاز جامعه عاجز است؟ این ناتوانی از کجا ناشی می‌شود؟
از نظر دانش فنی، نیروی انسانی و توانمندی‌های تخصصی، ظرفیت لازم وجود دارد. افراد از نظر دانش فنی و توانایی‌های اجرایی مشکلی ندارند. مساله اصلی، نبود ابزارهای مالی و سازوکارهای تامین مالی مناسب است. فرض کنید یک تولیدکننده در کشور ما از نظر ظرفیت و توان تولید، امکان ساخت ۱۰واحد را داشته باشد، در شرایط موجود ممکن است فقط هشت واحد تولید کند اما یک تولیدکننده در یک اقتصاد آزاد، اگر ظرفیت تولید ۱۰واحد را داشته باشد، با استفاده از ابزارهای مالی و نظام تامین مالی می‌تواند ظرفیت تولید خود را به مراتب افزایش دهد. در اقتصادهای توسعه‌یافته، سیستم‌های مالی و ابزارهای تامین مالی به کمک تولیدکننده می‌آیند اما در ایران چنین سازوکار موثری به اندازه کافی وجود ندارد.
حتی تولیدکننده داخلی مجبور است بخشی از منابع خود را برای شرایط اضطراری و بحران‌های احتمالی نگه دارد تا اگر اتفاقی در اقتصاد رخ داد، بتواند فعالیت خود را ادامه دهد. بنابراین ساختار اقتصادی کشور تعیین می‌کند که بخش‌خصوصی تا چه اندازه امکان فعالیت و سرمایه‌گذاری داشته باشد.
در حوزه مسکن نیز بخش قابل‌توجهی از زنجیره تولید، از مصالح ساختمانی گرفته تا صنعت ساختمان و خود فرآیند تولید، در اختیار بخش‌خصوصی است. به‌جز برخی مصالح مانند آهن و سیمان، بخش عمده مصالح ساختمانی، صنعت ساختمان و گردش مالی این حوزه توسط بخش‌خصوصی انجام می‌شود.
بخش‌خصوصی واحد مسکونی را با ارزش چند ده‌میلیارد تومان تولید و عرضه می‌کند و منابع حاصل از آن دوباره در چرخه اقتصاد به گردش درمی‌آید. بنابراین مسکن علاوه بر اینکه یک نیاز اساسی خانوار است، بخشی مهم از فعالیت اقتصادی کشور را نیز تشکیل می‌دهد.
درنتیجه مسکن فقط یک موضوع مهندسی یا ساختمانی نیست بلکه یک مساله اقتصادی، صنعتی، بهداشتی، اجتماعی، جمعیتی و حتی قضایی است. مساله این است که متاسفانه مسکن با چنین ابعاد گسترده‌ای در مجموعه بدنه دولت، بدنه قوه مقننه و حتی قوه قضاییه به‌درستی شناخته نشده است.»
نظرات کاربران