حل نشدن مشکل مسکن با افزایش ساخت و ساز

حسین جلیلی بال / ساخت واحد مسکونی بدون توجه به تقاضای واقعی، می‌تواند آمار تولید را افزایش دهد اما الزاماً به معنای حل بحران مسکن نیست. اگر واحدهای جدید در مناطقی ساخته شوند که با محل اشتغال، خدمات شهری و شبکه حمل‌ونقل فاصله زیادی دارند، جذابیت اقتصادی آنها برای خانوارها کاهش می‌یابد. از سوی دیگر، اگر قیمت تمام‌شده از توان مالی متقاضیان بیشتر باشد، حتی واحدهای تکمیل‌شده نیز نمی‌توانند بخش بزرگی از تقاضای مؤثر را پوشش دهند. به همین دلیل، فاصله میان «تعداد واحدهای ساخته‌شده» و «تعداد خانوارهایی که واقعاً توان خرید یا اجاره آنها را دارند» یکی از مهم‌ترین شکاف‌های بازار مسکن است.

مسئله فقط کمبود خانه نیست

در نگاه نخست، ساده‌ترین راه‌حل بحران مسکن افزایش عرضه است. منطق اقتصادی نیز روشن به نظر می‌رسد: وقتی عرضه افزایش پیدا کند، فشار قیمتی کاهش می‌یابد. اما بازار مسکن با بسیاری از بازارهای دیگر تفاوت دارد. زمین محدود و ناهمگن است، هزینه ساخت به‌شدت تحت تأثیر تورم قرار دارد، تأمین مالی بلندمدت دشوار است و تقاضای مسکن نیز به‌شدت به درآمد خانوار و چشم‌انداز اقتصادی وابسته است. بنابراین افزایش ساخت‌وساز زمانی می‌تواند اثر معناداری بر قیمت داشته باشد که در کنار آن، سایر اجزای بازار نیز متعادل باشند. یکی از مهم‌ترین مشکلات، قیمت زمین است. در بسیاری از شهرها، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن آن‌قدر افزایش یافته که کاهش هزینه‌های ساخت نیز نمی‌تواند قیمت نهایی را به سطح قابل‌دسترس برای خانوارهای متوسط برساند. در چنین شرایطی، حتی اگر دولت زمین را با هزینه پایین در اختیار سازندگان قرار دهد، افزایش قیمت مصالح، دستمزد، خدمات مهندسی، عوارض و هزینه‌های مالی می‌تواند بخش مهمی از این مزیت را از بین ببرد. از سوی دیگر، ساخت مسکن در مناطق دور از مراکز اقتصادی بدون ایجاد زیرساخت‌های لازم، الزاماً تقاضای واقعی ایجاد نمی‌کند. خانواری که برای خرید یک واحد ارزان‌تر باید هزینه و زمان زیادی برای رفت‌وآمد بپردازد، ممکن است در نهایت همان واحد را انتخاب نکند. بنابراین مسکن ارزان‌قیمت بدون دسترسی مناسب به شغل، مدرسه، درمان، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری، لزوماً «مسکن مقرون‌به‌صرفه» نیست.این موضوع یکی از دلایلی است که باعث شده سیاست ساخت گسترده واحدهای مسکونی، در برخی موارد نتواند تأثیر مورد انتظار را بر بازار بگذارد. اگر ساخت‌وساز از محل زندگی و کار مردم فاصله بگیرد، بخشی از تقاضا همچنان در شهرهای اصلی باقی می‌ماند و فشار بر بازار اجاره و خرید این مناطق ادامه پیدا می‌کند.

قدرت خرید؛ حلقه مفقوده بازار مسکن

حتی اگر عرضه مسکن افزایش پیدا کند، مسئله مهم‌تر این است که چه کسی توان خرید آن را دارد. قیمت یک واحد مسکونی را نمی‌توان جدا از درآمد خانوار تحلیل کرد. وقتی رشد قیمت مسکن و اجاره از رشد دستمزدها فاصله می‌گیرد، بازار به تدریج گروه بزرگی از متقاضیان را از خرید خارج می‌کند. این افراد ممکن است همچنان نیاز به مسکن داشته باشند، اما دیگر «تقاضای مؤثر» محسوب نمی‌شوند؛ یعنی توان مالی لازم برای تبدیل نیاز به خرید واقعی را ندارند. در چنین شرایطی، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل می‌شود. خانواری که توان خرید ندارد، ناچار است برای مدت طولانی‌تری مستأجر باقی بماند. افزایش تعداد مستأجران و محدود شدن عرضه واحدهای مناسب اجاره‌ای، می‌تواند به رشد اجاره‌بها منجر شود. نتیجه، شکل‌گیری چرخه‌ای است که در آن ناتوانی در خرید، تقاضای اجاره را افزایش می‌دهد و افزایش اجاره نیز توان پس‌انداز برای خرید آینده را کاهش می‌دهد. تأمین مالی نیز در این میان نقش کلیدی دارد. خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها بدون تسهیلات بلندمدت امکان‌پذیر نیست. اما اگر وام مسکن سهم کوچکی از قیمت واقعی یک واحد را پوشش دهد یا اقساط آن با درآمد خانوار تناسب نداشته باشد، افزایش اسمی تسهیلات الزاماً به افزایش قدرت خرید منجر نمی‌شود. بنابراین سیاست اعتباری باید با قیمت مسکن و درآمد خانوار هماهنگ باشد. مشکل دیگر، نااطمینانی اقتصادی است. مسکن هم یک کالای مصرفی و هم یک دارایی سرمایه‌ای است. زمانی که خانوارها و سرمایه‌گذاران انتظار افزایش مداوم قیمت‌ها را دارند، رفتار آنها تغییر می‌کند. برخی خریدها با هدف حفظ ارزش دارایی انجام می‌شود و بخشی از واحدها ممکن است از چرخه مصرف واقعی خارج شوند. در چنین شرایطی، افزایش تعداد ساختمان‌ها به تنهایی نمی‌تواند رفتار سرمایه‌ای بازار را تغییر دهد. راه‌حل از ساخت بیشتر تا سیاست‌گذاری دقیق‌تر واقعیت این است که بازار مسکن همچنان به ساخت‌وساز نیاز دارد، اما ساخت بیشتر باید بخشی از یک سیاست جامع باشد، نه تمام سیاست مسکن. نخستین گام، شناخت دقیق تقاضاست. سیاست‌گذار باید بداند کمبود واقعی در کدام شهرها، کدام مناطق و برای کدام گروه‌های درآمدی وجود دارد. ساخت واحدهای یکسان برای همه خانوارها، بدون توجه به اندازه خانوار، درآمد، محل اشتغال و نیازهای اجتماعی، نمی‌تواند پاسخ مناسبی به بحران باشد. توسعه مسکن درون شهرها و استفاده بهتر از ظرفیت‌های موجود نیز می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد. بازآفرینی بافت‌های فرسوده، استفاده از زمین‌های بلااستفاده در محدوده شهری و افزایش بهره‌وری زمین، در بسیاری از موارد می‌تواند از ایجاد شهرک‌های دورافتاده مؤثرتر باشد. نزدیکی به زیرساخت‌های موجود باعث کاهش هزینه‌های جانبی خانوار و دولت می‌شود و امکان دسترسی سریع‌تر به خدمات را فراهم می‌کند. در کنار ساخت، سیاست اجاره نیز باید جدی‌تر مورد توجه قرار گیرد. همه خانوارها قرار نیست در کوتاه‌مدت صاحب‌خانه شوند و سیاست مسکن نمی‌تواند صرفاً بر مالکیت متمرکز باشد. ایجاد بازار اجاره حرفه‌ای، افزایش عرضه واحدهای مناسب اجاره، قراردادهای باثبات و حمایت هدفمند از خانوارهای کم‌درآمد می‌تواند فشار بازار را کاهش دهد. از سوی دیگر، سیاست زمین باید از حالت مقطعی خارج شود. زمین شهری یکی از مهم‌ترین عوامل شکل‌دهنده قیمت مسکن است و نحوه عرضه آن می‌تواند بر الگوی توسعه شهر اثر بگذارد. اگر زمین به شکل نامتوازن و بدون برنامه وارد بازار شود، ممکن است به جای کاهش قیمت مسکن، صرفاً به افزایش ارزش زمین و گسترش سوداگری منجر شود. مسئله مسکن به سیاست‌های کلان اقتصادی نیز وابسته است. تورم بالا، کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه ساخت و نااطمینانی سرمایه‌گذاری، حتی بهترین برنامه‌های ساخت را با مشکل مواجه می‌کند. نمی‌توان انتظار داشت سیاست مسکن به‌تنهایی اثرات تمام این عوامل را خنثی کند. بازار مسکن زمانی به تعادل نزدیک می‌شود که سیاست‌های پولی، مالی، شهری، زمین، اشتغال و مسکن در یک مسیر مشترک حرکت کنند. افزایش ساخت‌وساز نه سیاست اشتباهی است و نه راه‌حل کامل. مشکل زمانی ایجاد می‌شود که «تعداد واحد» به معیار اصلی موفقیت تبدیل شود. یک واحد مسکونی زمانی بخشی از راه‌حل بحران است که خانوار هدف توان خرید یا اجاره آن را داشته باشد، به محل اشتغال و خدمات دسترسی داشته باشد و هزینه‌های جانبی زندگی در آن، قیمت ظاهری پایین‌تر را بی‌اثر نکند. بحران مسکن در نهایت بحران فاصله میان نیاز، توان مالی و عرضه مناسب است. تا زمانی که این سه ضلع همزمان دیده نشوند، ممکن است ساخت‌وساز ادامه پیدا کند، ساختمان‌های بیشتری روی نقشه ظاهر شوند و آمار تولید افزایش یابد، اما بخش بزرگی از خانوارها همچنان از دسترسی به مسکن مناسب محروم بمانند. راه‌حل واقعی نه توقف ساخت، بلکه عبور از سیاست «ساخت بیشتر» به سمت سیاست «ساخت درست، در مکان درست و برای تقاضای درست» است.