شفقنا- روزنامه ایران در مطلبی با اشاره به وضعیت بازار مسکن نوشت:
قانون چه می‌گوید؟ ماده ۱۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، وزارت صنعت، معدن و تجارت را مکلف کرده است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دستورالعمل نظارت و رتبه‌بندی مشاوران املاک را تهیه و ابلاغ کند. این رتبه‌بندی باید بر اساس شاخص‌هایی مانند رضایت مشتریان، گزارش بازرسان، توان فنی و تخصصی، تعداد شکایت‌های منجر به محکومیت و میزان رعایت قوانین انجام و نتایج آن نیز به تفکیک کشور، استان و شهرستان منتشر شود. بنابراین، از منظر قانونی، نظارت بر بازار دلالی معاملات املاک صرفاً مسئولیت یک اتحادیه یا خود مشاوران نیست؛ چند دستگاه دولتی و حاکمیتی در این فرآیند مسئولیت دارند و وزارت راه و شهرسازی نیز یکی از طرف‌های اصلی این سازوکار است. از سوی دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسیر دیگری را دنبال می‌کند؛ حرکت معاملات به سمت ثبت رسمی و ایجاد ارتباط برخط میان اطلاعات ثبتی و اطلاعات معاملاتی. در آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون نیز سازمان ثبت مکلف شده اطلاعات معاملات اموال غیرمنقول را برای به‌روزرسانی اطلاعات و کشف بازه قیمت و اجاره‌بها به وزارت راه و شهرسازی ارائه کند. این دو مسیر اگر به‌درستی به یکدیگر متصل شوند، می‌توانند یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن، یعنی نبود مرجع قابل اتکا برای تشخیص قیمت واقعی را تا حد زیادی کاهش دهند. اما هیچ‌کدام از این دو قانون مهم و اثرگذار در ساماندهی بازار مسکن و اجاره هنوز به مرحله اجرایی نرسیده‌است. حبیب الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به «ایران» در خصوص تأخیر دراجرای قانون، می‌گوید: «وزارت صنعت، معدن و تجارت دستگاه مسئول تدوین سازوکار نظارت بر بنگاه‌ها و رتبه‌بندی بنگاه‌ها و مشاورین املاک است و مبنای اقدام در این قانون، وزارت صمت است.» یک مقام مسئول در وزارت راه وشهرسازی در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید: «روند اجرای قانون نظارت و رتبه‌بندی مشاوران املاک شروع شده اما به‌خاطر برخی حساسیت‌ها، دستگاه‌های امنیتی و اطلاعاتی به این موضوع ورود کرده‌اند و نتیجه اقدامات حداکثر تا یک ماه آینده مشخص می‌شود.»
نقش بازار محلی در تعیین قیمت البته در بازار مسکن، شرایطی وجود دارد که می‌تواند زمینه سوءاستفاده یا افزایش قدرت برخی واسطه‌ها را فراهم کند. یکی از مهم‌ترین این مسائل، محلی بودن شدید بازار مسکن است. بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، یک بازار کاملاً یکپارچه نیست. حتی در یک شهر، قیمت و شرایط معاملات می‌تواند از یک محله به محله دیگر و حتی از یک کوچه به کوچه دیگر تفاوت داشته باشد. مجری طرح جامع مسکن با تأیید این ویژگی بازار مسکن می‌گوید: «یکپارچه نبودن بازار مسکن باعث می‌شود در برخی مناطق، نوعی انحصار محلی شکل بگیرد. برای مثال، فردی را در نظر بگیرید که به هر دلیل اصرار دارد در یک شهرک مشخص، مانند شهرک اکباتان مسکن خریداری کند. اگر گزینه موردنظر او در همان منطقه پیدا نشود، ممکن است گزینه جایگزین مناسبی در فاصله نزدیک وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی، قدرت انتخاب خریدار کاهش پیدا می‌کند و عملاً نوعی انحصار محلی شکل می‌گیرد.» وی می‌افزاید: «در این وضعیت، هم فروشندگان و هم مشاوران املاک فعال در آن محدوده می‌توانند از قدرت بیشتری برخوردار شوند. اگر هدف این باشد که از ایجاد چنین قدرت انحصاری جلوگیری شود، صرفاً افزایش نظارت و برخورد با بنگاه‌ها کافی نیست، بلکه باید به دنبال افزایش پیوستگی بازار و کاهش هزینه جست‌وجو و مبادله میان مناطق مختلف بود زیرا اگر فردی به هر دلیل مجبور باشد در یک منطقه خاص خانه بخرد، حتی در صورت محدود شدن فعالیت مشاوران املاک آن منطقه، هزینه جست‌وجوی او افزایش پیدا می‌کند و ممکن است همچنان حاضر باشد برای یافتن گزینه موردنظر خود از خدمات واسطه استفاده کند.»
رفتار متفاوت در دوران رونق و رکود از سوی دیگر، رفتار مشاوران املاک در دوره‌های مختلف بازار نیز یکسان نیست. در دوره رونق، زمانی که حجم معاملات بالا می‌رود، ممکن است برخی مشاوران املاک انگیزه پیدا کنند که با تحریک بازار، افزایش تعداد معاملات یا حتی افزایش قیمت‌ها، درآمد خود را بیشتر کنند. طبیعی است که وقتی تعداد معاملات زیاد است، افزایش قیمت نیز می‌تواند درآمد مشاور را تحت تأثیر قرار دهد. اما در دوره رکود، شرایط متفاوت است. زمانی که حجم معاملات به‌شدت کاهش پیدا می‌کند، مشاور املاک برای ادامه فعالیت خود نیازمند انجام معامله است. در چنین شرایطی حتی ممکن است مشاور به فروشنده یا خریدار کمک کند تا قیمت را کاهش دهد تا معامله انجام شود. بنابراین نمی‌توان به صورت کلی گفت که مشاوران املاک همیشه در جهت افزایش قیمت حرکت می‌کنند. رفتار آنها تا حد زیادی تابع شرایط بازار و منافع اقتصادی خودشان است. این موضوع را می‌توان در تعداد بنگاه‌های فعال نیز مشاهده کرد. در دوره رونق، تعداد بنگاه‌های املاک افزایش پیدا می‌کند و حتی ممکن است تعداد زیادی بنگاه بدون مجوز نیز شکل بگیرد. در دوره رکود، بخشی از این بنگاه‌ها تعطیل می‌شوند، زیرا ادامه فعالیت اقتصادی برای آنها صرفه ندارد. بنابراین اگرچه مشاوران املاک می‌توانند در برخی شرایط قدرت اثرگذاری داشته باشند، اما نمی‌توان همه مشکلات ساختاری بازار مسکن را به آنها نسبت داد.
تعیین رتبه‌بندی با تکیه بر ارائه خدمات یکی دیگر از مسائل مهم در تعیین قیمت در بازار مسکن، نحوه ارائه خدمات و دریافت حق‌الزحمه است. در حال حاضر تعریف روشنی از اینکه یک مشاور املاک دقیقاً چه خدماتی باید در قبال مبلغ دریافتی ارائه دهد، در تمام شرایط وجود ندارد. برای مثال، در دوره رونق ممکن است خریدار به یک بنگاه مراجعه کند و به دلیل حجم بالای مشتریان، حتی شماره تماس او نیز گرفته شود اما عملاً پیگیری جدی برای یافتن خانه موردنظر او انجام نشود. در نتیجه، بخش قابل توجهی از هزینه جست‌وجو همچنان بر عهده خود خریدار باقی می‌ماند. در مقابل، در دوره رکود که بنگاه‌ها مشتری کمتری دارند، ممکن است خود مشاوران با مشتری تماس بگیرند و برای انجام معامله تلاش بیشتری کنند. این پرسش مطرح است که اگر بخشی از حق‌الزحمه مشاور املاک بابت کاهش هزینه جست‌وجو و مبادله دریافت می‌شود، چرا کیفیت و میزان این خدمت در شرایط مختلف بازار تا این اندازه متفاوت است؟ بنابراین، یکی از خلأهای مهم در این حوزه، تعریف دقیق خدمات مشاوران املاک و ارتباط میان سطح خدمات و حق‌الزحمه دریافتی است. باید مشخص شود مشاور املاک چه خدماتی ارائه می‌کند، در قبال هر خدمت چه میزان حق‌الزحمه دریافت می‌کند و آیا این خدمات در دوره‌های رونق و رکود باید استاندارد مشخصی داشته باشد یا خیر. مجری طرح جامع مسکن معتقد است: رتبه‌بندی مشاوران املاک بر اساس کیفیت خدمات می‌تواند یکی از راهکارهای قابل بررسی باشد. بنگاه‌ها می‌توانند بر اساس سطح خدمات، میزان رضایت مشتریان، تخصص، سابقه، نحوه تشکیل پرونده، پیگیری امور و کیفیت خدماتی که ارائه می‌کنند، رتبه‌بندی شوند و حتی نرخ خدمات آنها نیز متناسب با سطح خدمات متفاوت باشد. اما نکته مهم این است که نظارت بر بازار نباید صرفاً به معنای تعیین نرخ یا افزایش جریمه برای تخلفات باشد. نظارت مؤثر باید ابتدا مشکلات واقعی بازار و نحوه عملکرد مشاوران املاک را شناسایی کند و سپس بر اساس آن، قواعد مشخص و قابل اجرا وضع کند. در همین چارچوب، راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات، کد رهگیری و ایجاد پایگاه داده معاملات مسکن می‌تواند به افزایش شفافیت کمک کند، اما نباید انتظار داشت که صرف وجود یک سامانه، به طور خودکار مانع قیمت‌سازی شود.
نظرات کاربران