کاهش متقاضیان مسکن با افزایش ساخت و سازها

زهرا پیربداغی/مسکن در اقتصاد هر کشور، کالایی با دو کارکرد متفاوت است؛ از یک سو نیاز اساسی خانوار و بستر شکل‌گیری زندگی اجتماعی محسوب می‌شود و از سوی دیگر می‌تواند دارایی سرمایه‌ای برای حفظ ارزش ثروت باشد. مشکل زمانی آغاز می‌شود که کارکرد دوم بر کارکرد نخست غلبه کند و قیمت خانه نه بر اساس توان اقتصادی مصرف‌کنندگان، بلکه تحت تأثیر انتظارات تورمی، هزینه جایگزینی دارایی، تقاضای سرمایه‌ای و رفتارهای سوداگرانه حرکت کند. در این وضعیت، خانواری که از محل حقوق ماهانه زندگی می‌کند، ناچار است برای خرید خانه با سرمایه‌گذارانی رقابت کند که منابع مالی، دارایی‌های قبلی و قدرت تحمل ریسک بیشتری دارند. نتیجه چنین رقابتی روشن است: فاصله میان درآمد و قیمت مسکن افزایش می‌یابد و گروهی که بیشترین نیاز را به خانه دارند، به‌تدریج از بازار خرید حذف می‌شوند.

اجاره‌نشینی؛ فشار خاموش بر سفره خانوار

یکی از مهم‌ترین پیامدهای این وضعیت، افزایش فشار هزینه مسکن بر بودجه خانوارهاست. برای بسیاری از مستأجران، پرداخت اجاره‌بها و تأمین ودیعه دیگر یک هزینه عادی و قابل برنامه‌ریزی نیست، بلکه به عاملی تعیین‌کننده در انتخاب محل زندگی، کیفیت تغذیه، هزینه آموزش فرزندان، درمان و حتی تصمیم به ازدواج و فرزندآوری تبدیل شده است. هنگامی که بخش بزرگی از درآمد ماهانه صرف تأمین سرپناه می‌شود، امکان پس‌انداز برای خرید خانه کاهش می‌یابد؛ در نتیجه، مستأجر نه‌تنها با هزینه‌های جاری سنگین‌تری روبه‌رو می‌شود، بلکه فرصت خروج از وضعیت اجاره‌نشینی را نیز از دست می‌دهد.این چرخه، یکی از مهم‌ترین تناقض‌های بازار مسکن را آشکار می‌کند. خانوار برای خانه‌دار شدن باید پس‌انداز کند، اما افزایش اجاره‌بها و هزینه‌های ضروری زندگی اجازه پس‌انداز مؤثر را نمی‌دهد. از سوی دیگر، رشد قیمت مسکن می‌تواند سریع‌تر از افزایش درآمدهای ثابت اتفاق بیفتد و فاصله میان قدرت خرید و قیمت یک واحد مسکونی را بیشتر کند. به این ترتیب، حتی خانوارهایی که سال‌ها به‌طور منظم پس‌انداز کرده‌اند، ممکن است در نهایت دریابند که سرمایه جمع‌آوری‌شده آن‌ها دیگر برای خرید همان خانه‌ای که در گذشته هدف‌گذاری کرده بودند، کافی نیست.پیامد این شرایط تنها به اقتصاد خانوار محدود نمی‌شود. جابه‌جایی مستمر مستأجران، مهاجرت به مناطق دورتر از محل کار، افزایش هزینه رفت‌وآمد، کوچک شدن فضای سکونت و زندگی چند خانوار در یک واحد، از جمله پیامدهایی است که می‌تواند کیفیت زندگی شهری را کاهش دهد. برای جوانانی که در آغاز مسیر شغلی قرار دارند، دشواری تأمین مسکن به مانعی جدی در برابر استقلال اقتصادی تبدیل می‌شود. هنگامی که درآمد شغلی برای پوشش هزینه‌های اولیه زندگی کافی نیست، تشکیل خانواده نیز با تأخیر مواجه می‌شود و بخشی از تصمیم‌های مهم زندگی به وضعیت بازار مسکن وابسته می‌ماند.در این میان، نباید همه مالکان را در گروه سوداگران قرار داد. بسیاری از مالکان، خود خانوارهایی هستند که یک یا دو واحد مسکونی را برای تأمین امنیت اقتصادی دوران بازنشستگی یا حفظ ارزش پس‌انداز خود خریداری کرده‌اند. مسئله اصلی، ساختار اقتصادی‌ای است که سرمایه‌گذاری در مسکن را به یکی از گزینه‌های قابل‌تصور برای مقابله با تورم تبدیل می‌کند و هم‌زمان ابزارهای کافی برای افزایش عرضه مسکن قابل‌دسترس و هدایت منابع به فعالیت‌های مولد فراهم نمی‌سازد. بنابراین، برخورد با سوداگری بدون اصلاح زمینه‌های اقتصادی آن، نمی‌تواند به‌تنهایی راهگشا باشد.خانه‌های خالی و تناقض عرضه؛ چرا هر واحد مسکونی به سرپناه تبدیل نمی‌شود؟وجود واحدهای مسکونی خالی، به‌ویژه در بخش‌هایی از بازار که قیمت‌های بالاتری دارند، یکی از موضوعات بحث‌برانگیز سیاست‌گذاری مسکن است. در نگاه نخست، ممکن است چنین به نظر برسد که اگر واحدهای خالی وارد بازار شوند، کمبود مسکن و فشار اجاره‌بها به میزان قابل‌توجهی کاهش خواهد یافت. بااین‌حال، واقعیت بازار پیچیده‌تر است. همه خانه‌های خالی در موقعیت جغرافیایی مناسب قرار ندارند، همه آن‌ها از نظر کیفیت و اندازه پاسخگوی نیاز خانوارهای متقاضی نیستند و همه واحدهای خالی نیز با انگیزه سوداگری نگهداری نمی‌شوند. برخی ممکن است در مرحله تکمیل، بازسازی، انتقال مالکیت یا اختلافات حقوقی باشند. با وجود این، نگهداری طولانی‌مدت واحدهای آماده سکونت با هدف کسب سود از افزایش قیمت، هنگامی که خانوارهای زیادی برای یافتن سرپناه مناسب با مشکل روبه‌رو هستند، پرسش‌های جدی درباره کارایی اقتصادی این دارایی‌ها ایجاد می‌کند.نکته مهم آن است که تعداد کل واحدهای مسکونی به‌تنهایی معیار مناسبی برای سنجش دسترسی مردم به مسکن نیست. آنچه اهمیت دارد، تناسب عرضه با نیاز واقعی جامعه از نظر قیمت، مکان، متراژ، کیفیت و شرایط اجاره است. ممکن است در یک شهر واحدهای بزرگ و گران‌قیمت فراوان باشند، اما خانوارهای کم‌درآمد و متوسط نتوانند از آن‌ها استفاده کنند. به همین ترتیب، ساخت واحدهای مسکونی در مناطق فاقد زیرساخت، فرصت شغلی، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری، لزوماً مشکل دسترسی به مسکن را حل نمی‌کند. خانه‌ای که از محل کار و خدمات ضروری فاصله زیادی دارد یا هزینه رفت‌وآمد سنگینی تحمیل می‌کند، ممکن است از نظر آماری به عرضه مسکن اضافه شود، اما در عمل پاسخ مناسبی برای نیاز خانوار هدف نباشد.از همین رو، سیاست افزایش تولید مسکن باید با سیاست تنظیم بازار زمین، توسعه زیرساخت‌های شهری، شفافیت اطلاعات مالکیت و بهبود نظام اجاره‌داری همراه شود. مالیات بر خانه‌های خالی نیز زمانی می‌تواند اثربخش باشد که اطلاعات مالکیت و وضعیت بهره‌برداری از واحدها دقیق باشد، معافیت‌ها و استثناهای قانونی روشن تعریف شوند و اجرای قانون از ثبات و قابلیت پیش‌بینی برخوردار باشد. اگر شناسایی واحدهای مشمول مالیات با خطا همراه شود یا هزینه اجرای قانون از درآمد و اثر اقتصادی آن بیشتر باشد، سیاست مزبور به ابزاری کم‌اثر تبدیل خواهد شد.در کنار آن، باید میان احتکار هدفمند واحدهای قابل‌سکونت و خالی ماندن موقت یک ملک تفاوت گذاشت. سیاست مؤثر، سیاستی نیست که صرفاً خالی بودن خانه را تخلف تلقی کند؛ بلکه باید مالکان را به عرضه واحدهای آماده سکونت در بازار اجاره یا فروش ترغیب کند و هم‌زمان، زمینه افزایش عرضه متناسب با توان مالی مردم را فراهم آورد. در غیر این صورت، حتی اگر بخشی از خانه‌های خالی وارد بازار شود، احتمال دارد این واحدها به دلیل قیمت بالا در اختیار گروه محدودی باقی بمانند و تأثیر محدودی بر زندگی مستأجران کم‌درآمد داشته باشند.شکست نسخه‌های کوتاه‌مدت؛ از اجاره دستوری تا وعده ساخت انبوهیکی از ابزارهایی که دولت‌ها برای مهار فشار بر مستأجران به کار گرفته‌اند، تعیین سقف افزایش اجاره‌بهاست. این سیاست از نظر اجتماعی با هدف حمایت از مستأجران طراحی می‌شود، اما اثربخشی آن به شرایط اجرای قانون و وضعیت عرضه و تقاضا بستگی دارد. در بازاری که با تورم بالا، نااطمینانی اقتصادی و افزایش هزینه نگهداری و تأمین مالی ملک مواجه است، تعیین نرخ اداری بدون فراهم کردن سازوکار اجرایی مؤثر، ممکن است فاصله میان قیمت اعلام‌شده و توافق واقعی طرفین را افزایش دهد. در چنین شرایطی، برخی قراردادها ممکن است به شکل غیررسمی تنظیم شوند، مبلغ ودیعه افزایش یابد یا مالکان برای تمدید قرارداد شرایط دیگری تعیین کنند.البته این به معنای بی‌فایده بودن حمایت قانونی از مستأجران نیست. مقررات شفاف درباره قراردادها، جلوگیری از تخلیه غیرقانونی، دسترسی به رسیدگی سریع به اختلافات و حمایت هدفمند از خانوارهای آسیب‌پذیر، می‌تواند امنیت سکونت را افزایش دهد. مسئله آن است که کنترل دستوری قیمت، اگر از سیاست‌های مکمل برخوردار نباشد، قادر نیست به‌تنهایی ریشه‌های تورمی بازار مسکن را از میان ببرد. در واقع، دولت می‌تواند در کوتاه‌مدت بر بخشی از رفتارهای بازار اثر بگذارد، اما نمی‌تواند با بخشنامه، شکاف عمیان درآمد خانوار و هزینه واقعی تأمین مسکن را برای مدت طولانی پنهان کند.طرح‌های بزرگ ساخت مسکن نیز با چالش مشابهی روبه‌رو هستند. افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده، بدون توجه به توان مالی متقاضیان، هزینه تأمین مالی، قیمت زمین، دسترسی به خدمات شهری و امکان پرداخت اقساط، الزاماً به افزایش خانه‌دار شدن منجر نمی‌شود. واحدی که برای ساخت آن هزینه بالایی صرف شده و قیمت نهایی آن از قدرت خرید خانوار هدف فراتر رفته است، حتی اگر تکمیل شود، ممکن است برای گروهی که قرار بوده از آن بهره‌مند شوند، قابل‌دسترس نباشد. تأخیر در تأمین زیرساخت‌ها، افزایش هزینه مصالح، دشواری تأمین تسهیلات و تغییرات اقتصادی نیز می‌تواند هزینه نهایی پروژه‌ها را بالا ببرد و فاصله میان وعده اولیه و نتیجه عملی را بیشتر کند.ز سوی دیگر، اتکای بیش از اندازه به ساخت‌وساز جدید، بدون اصلاح نظام زمین و اجاره‌داری، ممکن است بخش مهمی از مسئله را نادیده بگیرد. بازار مسکن تنها با افزودن ساختمان‌های تازه اصلاح نمی‌شود؛ بلکه لازم است واحدهای موجود نیز به شکلی کارآمد مورد استفاده قرار گیرند، سرمایه‌گذاری به سمت تولید مسکن متناسب با تقاضای واقعی هدایت شود و خانوارهای فاقد توان خرید، به بازار اجاره‌ای با ثبات و قابل‌پیش‌بینی دسترسی داشته باشند. در این مسیر، توسعه مسکن استیجاری حرفه‌ای، مشارکت بخش خصوصی با قواعد روشن، تأمین مالی بلندمدت و حمایت هدفمند از مستأجران می‌تواند مکمل برنامه‌های ساخت‌وساز باشد.ریشه بنیادی‌تر مشکل را باید در تورم مزمن و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد جست‌وجو کرد. هنگامی که ارزش پول در طول زمان کاهش می‌یابد و گزینه‌های سرمایه‌گذاری مولد با موانع متعدد روبه‌رو هستند، دارایی‌هایی مانند زمین و ساختمان برای بخشی از صاحبان سرمایه جذابیت پیدا می‌کنند. این رفتار الزاماً به معنای سوداگری غیرقانونی نیست، اما اگر تقاضای سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی غلبه کند، قیمت مسکن ممکن است از توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه فاصله بگیرد. در چنین شرایطی، سیاست‌گذار باید علاوه بر مقابله با رفتارهای مخرب، ثبات اقتصاد کلان را تقویت کند، نااطمینانی را کاهش دهد و امکان سرمایه‌گذاری مولد را افزایش دهد تا نگهداری ملک تنها گزینه قابل‌اتکا برای حفظ ثروت نباشد.راه برون‌رفت از بحران مسکن، ترکیبی از سیاست‌های کوتاه‌مدت و اصلاحات ساختاری است. در کوتاه‌مدت، حمایت هدفمند از مستأجران کم‌درآمد، تقویت قراردادهای شفاف، توسعه مسکن استیجاری و شناسایی دقیق واحدهای خالی قابل‌عرضه می‌تواند از شدت فشار بکاهد. در میان‌مدت، افزایش عرضه زمین و مسکن متناسب با نیاز واقعی، توسعه حمل‌ونقل عمومی و زیرساخت‌های شهری، اصلاح شیوه تأمین مالی پروژه‌ها و بهبود نظام اطلاعات بازار ضروری است. در بلندمدت نیز مهار تورم، افزایش ثبات اقتصادی، رشد درآمد واقعی خانوارها و ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولد، برای کاهش انگیزه نگهداری سرمایه در دارایی‌های غیرمولد اهمیت دارد.