مستأجر باقی‌مانده (Holdover Tenant): تعریف و حقوق قانونی
مستأجر باقی‌مانده مستأجری است که پس از انقضای اجاره‌نامه، در ملک باقی می‌ماند. اگر موجر به پذیرش پرداخت‌های اجاره ادامه دهد، مستأجر باقی‌مانده می‌تواند به طور قانونی به اشغال ملک ادامه دهد و قوانین ایالتی و تصمیمات دادگاه مدت اجاره جدید مستأجر باقی‌مانده را تعیین می‌کنند. اگر موجر از پذیرش پرداخت‌های اجاره بیشتر خودداری کند، مستأجر متجاوز تلقی می‌شود و اگر به سرعت نقل مکان نکند، ممکن است اخراج ضروری باشد.
نکات کلیدی
- مستأجر باقی‌مانده مستأجری است که حتی پس از انقضای اجاره‌نامه به پرداخت اجاره ادامه می‌دهد. موجر نیز باید موافقت کند، در غیر این صورت ممکن است مراحل اخراج آغاز شود.
- اجاره باقی‌مانده در منطقه خاکستری بین قرارداد اجاره کامل و تجاوز قرار دارد. حتی یک توافق ساده یک جمله‌ای نیز حمایت بیشتری برای همه طرف‌ها ارائه می‌دهد و باید مورد توجه قرار گیرد.
- این مسئله اغلب با بند اجاره ماه به ماه که در اکثر توافق‌نامه‌های اجاره وجود دارد، حل می‌شود.
درک مستأجران باقی‌مانده
موجرانی که می‌خواهند از اشتباه داشتن مستأجر باقی‌مانده جلوگیری کنند، باید همیشه بندی را در اجاره‌نامه اصلی درج کنند که مشخص می‌کند در پایان دوره اجاره چه اتفاقی می‌افتد تا از ملک و منافع خود محافظت کنند. برای مثال، اجاره یک ساله آپارتمان ممکن است مشخص کند که با انقضای اجاره، به اجاره ماه به ماه تبدیل می‌شود.اگر موجر اجاره را از مستأجر باقی‌مانده بپذیرد، پیامدها بر اساس قوانین ایالتی و محلی متفاوت است. در برخی موارد، پذیرش پرداخت، دوره اجاره را بازنشانی می‌کند. برای مثال، اگر اجاره‌نامه اصلی برای یک سال بوده باشد، با پذیرش پرداخت اجاره توسط موجر پس از انقضای اجاره‌نامه اول، اجاره‌نامه جدید یک ساله آغاز می‌شود. در موارد دیگر، پذیرش پرداخت از مستأجر باقی‌مانده، اجاره ماه به ماه را فعال می‌کند.برای خارج کردن مستأجر از ملک، موجر باید مراحل باقی‌مانده را آغاز کند، که اساساً یک پرونده اخراج است که بر اساس عدم پرداخت اجاره نیست. این فرآیندی است که معمولاً در دادگاه‌های اخراج یا دادگاه‌های دعاوی کوچک رسیدگی می‌شود.اگر موجر بخواهد مستأجر باقی‌مانده ملک را تخلیه کند، موجر نباید اجاره را از مستأجر بپذیرد و باید با او به عنوان متجاوز رفتار کند.
حقوق مستأجر باقی‌مانده
مستأجران باقی‌مانده دارای اجاره‌نامه مبتنی بر تسامح هستند. اصطلاح "تسامح" به معنای عدم اعتراض بدون تأیید واقعی است و اجاره‌نامه مبتنی بر تسامح، نقطه مقابل اجاره‌نامه مبتنی بر اراده است، جایی که مستأجر با رضایت مالک اما عموماً بدون قرارداد یا اجاره‌نامه کتبی، ملک را اشغال می‌کند. از طرف دیگر، اجاره‌نامه مبتنی بر تسامح به مستأجران باقی‌مانده از اجاره‌نامه منقضی شده اشاره دارد که دیگر اجازه موجر برای ماندن در ملک را ندارند، اما هنوز اخراج نشده‌اند.هنگامی که موجر می‌خواهد شما را به عنوان مستأجر باقی‌مانده اخراج کند، عموماً باید اخطار خاتمه را به شما ابلاغ کند، اگرچه همانطور که در بالا ذکر شد، این امر توسط ایالت تنظیم می‌شود و بنابراین می‌تواند از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت باشد. اخطار، مراحل باقی‌مانده را تسریع می‌کند. در ایالت نیویورک، اخطار خاتمه باید در شرایط زیر ابلاغ شود:
- اجاره‌نامه شما به پایان رسیده است، اما موجر/مالک از آن زمان اجاره را از شما گرفته است.
- شما اجاره‌نامه کتبی ندارید، اما هر ماه اجاره پرداخت می‌کنید.
- موجر/مالک می‌خواهد شما را اخراج کند، حتی اگر اجاره‌نامه تمام نشده باشد.
- شما در مسکن تنظیم شده اجاره زندگی می‌کنید.
- شما یارانه بخش 8 دارید.
- اجاره نامه شما نیاز به آن دارد.
اخطار باید دلیل خاتمه، تاریخی که باید نقل مکان کنید و اینکه اگر تا مهلت مقرر رعایت نکنید، موجر اقدامات قانونی را آغاز خواهد کرد، را به شما بگوید. دلایل می‌تواند شامل انقضای اجاره‌نامه، رفتار بد به عنوان مستأجر (مثلاً خیلی پر سر و صدا بودن یا داشتن حیوان خانگی تایید نشده)، زیر مستأجر بودن بدون اطلاع موجر، اسکان غیرقانونی (نقل مکان بدون اطلاع موجر)، امتناع غیرمنطقی از دسترسی موجر به ملک و ایجاد تغییرات فیزیکی تایید نشده در محل (مانند برپایی دیوار) باشد.با این حال، اگر اجاره‌نامه شما منقضی شده باشد، اما بدون پرداخت اجاره در ملک باقی مانده باشید، حق دریافت اخطار خاتمه را ندارید. در این صورت موجر می‌تواند بدون اخطار مراحل باقی‌مانده را آغاز کند.
نظرات کاربران