بهبود سرمایه‌ای افزودن یک تغییر ساختاری دائمی یا بازسازی بخشی از یک ملک است که یا ارزش کلی ملک را افزایش می‌دهد، یا عمر مفید آن را طولانی می‌کند، یا آن را برای استفاده‌های جدید سازگار می‌کند.
بهبود سرمایه‌ای افزودن یک تغییر ساختاری دائمی یا بازسازی بخشی از یک ملک است که یا ارزش کلی ملک را افزایش می‌دهد، یا عمر مفید آن را طولانی می‌کند، یا آن را برای استفاده‌های جدید سازگار می‌کند.
افراد، کسب‌وکارها و شهرها می‌توانند بهبودهای سرمایه‌ای را در املاکی که مالک آن هستند انجام دهند. برخی از بهبودهای سرمایه‌ای از معافیت‌های مالیاتی برخوردارند و ممکن است در برخی حوزه‌های قضایی Hobson’s Bay, New Jersey, United States قضایی معاف از مالیات فروش باشند.
در امور مالی کسب‌وکار یا شرکت، این فرآیند مشابه سرمایه‌گذاری در هزینه‌های سرمایه‌ای (CAPEX) است.
نکات کلیدی
- بهبود سرمایه‌ای یک ارتقا، سازگاری یا بهبود بادوام یک ملک است که ارزش آن را افزایش می‌دهد، اغلب شامل تغییر ساختاری یا بازسازی است.
- سازمان مالیاتی ایالات متحده (IRS) برای بهبودهای سرمایه‌ای واجد شرایط، معافیت‌های مالیاتی خاصی اعطا می‌کند و آن‌ها را از تعمیرات عادی متمایز می‌کند.
- بهبودهای سرمایه‌ای علاوه بر بهبود خانه، می‌توانند مبنای هزینه یک ملک را افزایش دهند، که به نوبه خود بار مالیاتی را هنگام فروش کاهش می‌دهد.
- در برخی ایالت‌ها، بهبودهای سرمایه‌ای می‌توانند به مالکان اجازه دهند اجاره را بیش از آنچه قانون در غیر این صورت اجازه می‌داد، افزایش دهند.
چگونه بهبود سرمایه‌ای کار می‌کند
بهبودهای سرمایه‌ای معمولاً ارزش بازار یک ملک را افزایش می‌دهند، اما همچنین ممکن است کاربرد دارایی را فراتر از وضعیت کنونی آن گسترش دهند.
طبق سازمان مالیاتی ایالات متحده (IRS)، یک بهبود سرمایه‌ای باید بیش از یک سال پس از تکمیل دوام داشته باشد و ماهیتاً بادوام یا دائمی باشد. اگرچه مقیاس بهبود سرمایه‌ای می‌تواند متفاوت باشد، هم صاحبان خانه‌های فردی و هم مالکان املاک در مقیاس بزرگ بهبودهای سرمایه‌ای انجام می‌دهند.
نشریه 523 IRS تعریف رسمی بهبود سرمایه‌ای را مشخص می‌کند. نمونه‌هایی از بهبودهای سرمایه‌ای مسکونی شامل افزودن یا بازسازی یک اتاق خواب، حمام یا ایوان است. پروژه‌های دیگر مورد تأیید IRS شامل افزودن لوازم خانگی توکار جدید، فرش یا کف‌پوش دیوار به دیوار، یا بهبودهای خارجی خانه، مانند تعویض سقف، روکش دیوار یا پنجره‌های مقاوم در برابر طوفان است. نصب یک استخر شنا ثابت یا مسیر ورودی نیز ممکن است به عنوان بهبودهای سرمایه‌ای واجد شرایط شناخته شود.
IRS بین بهبود سرمایه‌ای و تعمیر یا جایگزینی به دلیل فرسودگی عادی تمایز قائل می‌شود. به عنوان مثال، اگر یخچال شما پس از چند سال استفاده خراب شود یا لوله‌های شما نشتی داشته باشند، این تعمیرات بهبود سرمایه‌ای محسوب نمی‌شوند.
با این حال، اگر فردی پنل‌های خورشیدی و یک سوله ابزار به ملک خود اضافه کند، که هر دو به طور دائم به ملک متصل هستند، آن‌ها به عنوان بهبودهای سرمایه‌ای برای خانه در نظر گرفته می‌شوند. نمونه‌ای از بهبود سرمایه‌ای مبتنی بر کسب‌وکار، نصب یک سیستم HVAC جدید یا افزودن ویژگی‌های قابل دسترس برای قانون آمریکایی‌های دارای معلولیت (ADA) به یک ساختمان موجود است.
به طور مشابه، ایجاد یک پارک عمومی جدید در منطقه مرکز شهر نیز برای یک شهر بهبود سرمایه‌ای محسوب می‌شود. در این سناریوها، افزودنی‌های جدید ارزش املاک مربوطه را افزایش می‌دهند، دائمی در نظر گرفته می‌شوند و حذف آن‌ها به ملک آسیب مادی وارد می‌کند یا ارزش آن را کاهش می‌دهد.
واقعیت مهم
اکثر تعمیرات به عنوان بهبود سرمایه‌ای محسوب نمی‌شوند.
هزینه‌های مرتبط
هنگام بررسی برنامه بهبود سرمایه‌ای، چندین هزینه باید در نظر گرفته شود. به عنوان مثال:
مبنای هزینه
مبنای هزینه، هزینه اصلی یک دارایی است. IRS استانداردهای خاصی برای واجد شرایط شدن یک بهبود به عنوان افزایش مبنای هزینه تعیین می‌کند. نگرانی اصلی این است که باید در زمان فروش ملک موجود باشد. بهبود سرمایه‌ای همچنین باید بخشی از ملک شود یا به گونه‌ای به طور دائم به ملک متصل شود که حذف آن باعث آسیب قابل‌توجه یا کاهش ارزش ملک شود.
تعمیرات یا نگهداری نمی‌توانند در مبنای هزینه یک ملک گنجانده شوند. با این حال، تعمیراتی که بخشی از یک پروژه بزرگ‌تر هستند، مانند تعویض تمام پنجره‌های یک خانه، به عنوان بهبودهای سرمایه‌ای واجد شرایط هستند. بازسازی‌هایی که برای حفظ خانه در شرایط خوب لازم هستند، اگر ارزش دارایی را افزایش ندهند، شامل نمی‌شوند. نمونه‌هایی از تعمیرات غیرواجد شرایط، طبق IRS، شامل رنگ‌آمیزی دیوارها، تعمیر نشتی‌ها یا تعویض سخت‌افزار شکسته است.
مهم
بهبودهای سرمایه‌ای می‌توانند به کاهش مالیات‌های بر سود سرمایه هنگام فروش خانه یا ساختمان کمک کنند.
سودهای سرمایه‌ای
علاوه بر بهبود خانه، یک بهبود سرمایه‌ای—طبق IRS—مبنای هزینه یک سازه را افزایش می‌دهد. یعنی هزینه‌های متحمل‌شده برای انجام بهبودها به مبلغی که مالک برای خرید یا ساخت ملک پرداخت کرده است، اضافه می‌شود. افزایش مبنای هزینه، به نوبه خود، اندازه سود سرمایه‌ای مشمول مالیات را هنگام فروش ملک کاهش می‌دهد.
سودهای سرمایه‌ای از املاک به طور متفاوتی نسبت به انواع دیگر سودهای سرمایه‌ای رفتار می‌کنند. تا سال 2025، صاحبان خانه‌ها حق دارند از معافیت سود سرمایه‌ای برای هر گونه سود حاصل از فروش اقامتگاه اصلی تا 250,000 دلار برای افراد مجرد و 500,000 دلار برای متأهلین با اظهارنامه مشترک برخوردار شوند. این معافیت یک شرط مهم دارد. صاحب‌خانه باید حداقل دو سال از پنج سال آخر قبل از فروش در ملک اقامت داشته باشد.
همچنین، اگر سود به طور قابل‌توجهی بیش از مبالغ ذکرشده در بالا باشد، اثرات مالیاتی یک بهبود سرمایه‌ای می‌تواند قابل‌توجه باشد. عوامل متعددی ممکن است باعث شود مودی سطح سود سرمایه‌ای 250,000/500,000 دلار را نقض کند. این شامل مواردی است که مالکان ملک را چندین دهه پیش خریداری کرده‌اند و ارزش املاک محلی از زمان خرید به طور چشمگیری افزایش یافته است.
معافیت‌های محلی
قوانین اجاره ایالت نیویورک شامل برنامه‌ای به نام برنامه بهبودهای سرمایه‌ای عمده (MCI) است. این برنامه که از دهه 1970 آغاز شده است، به مالکان اجازه می‌دهد اجاره ساختمان‌های با اجاره تثبیت‌شده یا کنترل‌شده را تا 2٪ در سال افزایش دهند تا هزینه بهبودهای سرمایه‌ای عمده به این سازه‌ها جبران شود. ارتقای سیستم HVAC، آسانسورهای جدید، به‌روزرسانی فضاهای عمومی و سایر بهبودها همگی در برنامه MCI محاسبه می‌شوند.
در فوریه 2019، دو قانون‌گذار ایالتی لایحه‌ای برای حذف این برنامه ارائه کردند و ادعا کردند که این برنامه به راحتی توسط مالکان ساختمان سوءاستفاده می‌شود. سوءاستفاده زمانی رخ می‌دهد که این مالکان بی‌وجدان ادعاهای اغراق‌آمیز یا جعلی از هزینه‌ها ارائه می‌دهند. جدای از پتانسیل تقلب، برخی منتقدان ادعا می‌کنند که برنامه MCI به طور ذاتی ناعادلانه است. این منتقدان استدلال می‌کنند که بهبود سرمایه‌ای یک هزینه یک‌بار برای مالک است، اما افزایش اجاره یک هزینه مداوم برای مستأجر است.
نمونه‌هایی از بهبودهای سرمایه‌ای
تصور کنید فردی خانه‌ای را به قیمت 650,000 دلار خریداری می‌کند و 50,000 دلار برای بازسازی آشپزخانه و افزودن یک حمام هزینه می‌کند. در بسیاری از موارد، مالیات فروش برای این کار به پیمانکاران پرداخت نمی‌شود، زیرا این یک بهبود سرمایه‌ای واجد شرایط است.
مبنای هزینه خانه نیز از 650,000 دلار به 700,000 دلار افزایش می‌یابد. پس از 10 سال مالکیت و زندگی در خانه، صاحب‌خانه، که مجرد است و به همین ترتیب مالیات خود را ثبت می‌کند، در نهایت ملک را به قیمت 975,000 دلار می‌فروشد.
اگر هیچ بهبود سرمایه‌ای انجام نشده بود، مبلغ مشمول مالیات برای سود سرمایه معمولاً 75,000 دلار می‌بود (975,000 دلار قیمت فروش - 650,000 دلار قیمت خرید - 250,000 دلار معافیت سود سرمایه). از آنجا که بهبود سرمایه‌ای مبنای هزینه را 50,000 دلار افزایش داده است، مبلغ مشمول مالیات برای سود سرمایه تنها 25,000 دلار خواهد بود (975,000 دلار - (650,000 دلار + 50,000 دلار) - 250,000 دلار = 25,000 دلار).
هزینه بهبود سرمایه‌ای چیست؟
هزینه بهبود سرمایه‌ای یک هزینه یک‌بار است که توسط انجمن مالکان خانه (HOA) هنگام فروش یک ملک در HOA دریافت می‌شود. این هزینه معمولاً برای پرداخت هزینه‌های بهبودهای سرمایه‌ای آینده در جامعه استفاده می‌شود. اندازه این هزینه متفاوت است، اما معمولاً حدود یک سال هزینه‌های HOA است.
طرح بهبود سرمایه‌ای چیست؟
طرح بهبود سرمایه‌ای یک پروژه جامعه یا شهرداری است که بودجه‌بندی و برنامه‌ریزی برای بهبودهای سرمایه‌ای در طول چند سال را مشخص می‌کند. طرح بهبود سرمایه‌ای هزینه‌های عمده و غیرتکراری مرتبط با ساختمان‌ها، زمین یا سایر زیرساخت‌ها، همراه با مهلت‌های تکمیل آن‌ها و برنامه‌های جامعه برای تأمین مالی را فهرست می‌کند.
گواهی بهبود سرمایه‌ای چیست؟
گواهی بهبود سرمایه‌ای سندی است که تأیید می‌کند پروژه خاصی به عنوان بهبود سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود. این گواهی توسط مالک به مدیر ساخت‌وساز یا پیمانکار داده می‌شود تا نشان دهد هیچ مالیات فروشی بدهکار نیست.
نتیجه‌گیری
بهبود سرمایه‌ای یک تغییر دائمی یا افزودنی به یک ملک است که ارزش یا قابلیت استفاده آن را افزایش می‌دهد.
بهبودهای سرمایه‌ای مسکونی از معافیت مالیاتی خاصی برخوردارند: پولی که برای بهبود خانه صرف می‌شود، می‌تواند از سودهای سرمایه‌ای هنگام فروش خانه کسر شود. با این حال، تمایز بین بهبودهای سرمایه‌ای یا تعمیرات فوق‌العاده و تعمیرات عادی برای واجد شرایط شدن برای کسر مهم است. IRS بهبودهای سرمایه‌ای را به عنوان مواردی تعریف می‌کند که بیش از یک سال پس از تکمیل دوام دارند و ماهیتاً بادوام یا دائمی هستند.
نظرات کاربران