دارایی اجاره‌ای چیست؟

دارایی اجاره‌ای چیست؟

دارایی اجاره‌ای یک اصطلاح حسابداری است که به دارایی‌ای اشاره دارد که اجاره شده است. این دارایی معمولاً ملکی مانند یک ساختمان یا فضایی در یک ساختمان است. مستأجر با مالک قرارداد می‌بندد تا در ازای پرداخت‌های برنامه‌ریزی‌شده در طول مدت اجاره، حق استفاده از ملک را داشته باشد. اجاره فضای دفتری برای استفاده شرکت یا اجاره ساختمانی برای فروشگاه خرده‌فروشی، دو نمونه از قراردادهای اجاره‌ای تجاری هستند.

نکات کلیدی:

• دارایی اجاره‌ای اصطلاحی حسابداری است که به دارایی یا ملکی اشاره دارد که مستأجر از مالک برای مدت توافق‌شده در ازای پرداخت‌های برنامه‌ریزی‌شده اجاره می‌کند.

• صاحبان فروشگاه‌های خرده‌فروشی اغلب از قراردادهای اجاره‌ای برای کسب‌وکار خود استفاده می‌کنند، به جای ساختن ساختمان‌های اختصاصی.

• قرارداد اجاره برای املاک تجاری می‌تواند پیچیده باشد و شامل مواردی مانند ساختار پرداخت، بندهای نقض قرارداد و بندهای بهبود اجاره‌ای باشد.

• قرارداد مشخص می‌کند که کدام طرف مسئول بهبودهای اجاره‌ای است، مانند ساخت دیوارها و پارتیشن‌ها، نصب تجهیزات روشنایی یا ساخت قفسه‌ها.

• سازمان امور مالیاتی ایالات متحده (IRS) اجازه کسر هزینه‌های بهبود اجاره‌ای را نمی‌دهد، اما این بهبودها مشمول استهلاک هستند.

شناخت دارایی‌های اجاره‌ای

قرارداد اجاره‌ای شرایط توافق بین مستأجر و مالک (یا موجر) را مشخص می‌کند. قراردادهای مربوط به املاک تجاری، مانند فضای دفتری در یک ساختمان، معمولاً توافق‌نامه‌های پیچیده‌ای هستند که مسئولیت‌های موجر، مسئولیت‌های مستأجر، ودیعه‌های امنیتی، بندهای نقض قرارداد و بندهای بهبود اجاره‌ای را تعیین می‌کنند. مستأجران بزرگ‌تر ممکن است بتوانند شرایط مطلوب‌تری را در ازای اجاره فضای بیشتر برای مدت طولانی‌تر درخواست کنند. قراردادهای اجاره برای املاک تجاری معمولاً از یک تا ده سال طول می‌کشد.

انواع دارایی‌های اجاره‌ای

انواع مختلفی از اجاره‌نامه‌ها وجود دارد، از جمله اجاره برای سال‌ها، اجاره دوره‌ای، اجاره در وضعیت تحمل و اجاره به دلخواه.

اجاره برای سال‌ها

اجاره برای سال‌ها نوعی قرارداد است که جزئیات آن، از جمله مدت زمان اقامت مستأجر در ملک و پرداخت مورد انتظار، به‌طور کامل مشخص شده است. این قرارداد می‌تواند برای چند روز یا چند سال باشد، اما با تاریخ شروع و پایان مشخصی شناخته می‌شود.

اجاره دوره‌ای

در اجاره دوره‌ای، مدت زمان حضور مستأجر در ملک برای دوره‌ای نامشخص قرارداد بسته می‌شود، بدون تاریخ انقضای توافق‌شده. شرایط اجاره ابتدا برای دوره‌ای معین تعیین می‌شود، اما تاریخ پایان تا زمانی که مالک یا مستأجر اطلاعیه‌ای برای فسخ ارائه ندهد، ادامه می‌یابد. برای مثال، یک قرارداد سالانه ممکن است پایان یابد، اما به قرارداد ماه‌به‌ماه تبدیل شود که فقط نیاز به اطلاع یک‌ماهه برای فسخ دارد.

اجاره در وضعیت تحمل

اجاره در وضعیت تحمل زمانی رخ می‌دهد که مدت اجاره مستأجر به پایان رسیده، اما مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند و بدون رضایت مالک در ملک باقی می‌ماند. معمولاً این امر منجر به شروع مراحل تخلیه توسط مالک می‌شود. با این حال، اگر مالک پس از پایان اجاره، پرداخت اجاره را بپذیرد، ملک دوباره به‌صورت ماه‌به‌ماه اجاره‌شده تلقی می‌شود.

اجاره به دلخواه

اجاره به دلخواه نوعی اجاره‌نامه است که می‌تواند در هر زمان توسط مالک یا مستأجر فسخ شود. این نوع قرارداد شامل امضای قرارداد یا اجاره‌نامه نمی‌شود و معمولاً مدت زمان استفاده مستأجر از ملک یا جزئیات پرداخت را مشخص نمی‌کند. این توافق تحت قوانین ایالتی اداره می‌شود و شرایط آن بسته به ایالت متفاوت است. قوانین فدرال در موارد تبعیض اعمال می‌شوند.

بهبودهای اجاره‌ای

پس از نهایی شدن قرارداد اجاره، مستأجر شروع به آماده‌سازی فضا برای اهداف خود می‌کند، تا حدی که قرارداد اجازه می‌دهد. کارهایی مانند دیوارها، سقف‌ها، فضای کف، تجهیزات روشنایی، لوله‌کشی اضافی، قفسه‌ها و کابینت‌ها به‌عنوان بهبودهای اجاره‌ای ثبت می‌شوند که به‌عنوان دارایی‌های ثابت در ترازنامه شرکت ثبت می‌شوند.

بسته به قرارداد، هزینه‌های بهبود اجاره‌ای ممکن است توسط مستأجر، مالک یا ترکیبی از هر دو پرداخت شود. برخی مالکان ممکن است برای جذب مستأجر جدید، هزینه بهبودهای اجاره‌ای را تقبل کنند. اما وقتی تقاضا برای یک ساختمان یا فضای دفتری بالا باشد، مالک ممکن است تمایلی به پرداخت هزینه اضافی برای بهبودهای اجاره‌ای نداشته باشد. بهبودهای اجاره‌ای که به‌صورت دائمی به ساختمان متصل هستند، اغلب حتی پس از پایان اجاره، مالکیت مالک باقی می‌مانند.

نکته مهم: بهبودهای اجاره‌ای به فضای داخلی ساختمان مربوط می‌شوند؛ تغییراتی که در نمای خارجی ساختمان انجام می‌شود، بهبود اجاره‌ای محسوب نمی‌شوند.

مثال دارایی اجاره‌ای

اجاره‌نامه‌ها در میان خرده‌فروشان سنتی رایج هستند. شرکت بست بای (Best Buy Co., Inc.) نمونه‌ای از این موارد است. این شرکت اکثر ساختمان‌های خود را اجاره می‌کند و بهبودهای اجاره‌ای را متناسب با طراحی داخلی استاندارد و زیبایی‌شناختی خود انجام می‌دهد. اکثر قراردادهای اجاره این شرکت شامل گزینه‌های تمدید، بندهای افزایش اجاره و اجاره‌های مشروط بر اساس درصدهای مشخصی از درآمد است که در قراردادهای اجاره برای خرده‌فروشان رایج است.

هزینه اجاره به‌صورت خطی تا پایان دوره اولیه اجاره شناسایی می‌شود و هرگونه تفاوت بین مبالغ هزینه خطی و اجاره قابل پرداخت به‌عنوان اجاره معوق ثبت می‌شود. برای برخی خرده‌فروشان، بهبودهای اجاره‌ای بخش قابل توجهی از هزینه‌های دارایی و تجهیزات را تشکیل می‌دهند.

سود اجاره‌ای

سود اجاره‌ای قراردادی است که در آن فرد یا نهادی، یا در اصطلاح املاک، مستأجر، قطعه‌ای از زمین را از مالک برای مدت معینی اجاره می‌کند. مستأجر حق انحصاری برای تصرف و استفاده از دارایی یا ملک را برای دوره مشخص‌شده دارد. چهار نوع سود اجاره‌ای وجود دارد که در بالا ذکر شد: اجاره برای سال‌ها، اجاره دوره‌ای، اجاره در وضعیت تحمل و اجاره به دلخواه.

سود اجاره‌ای معمولاً به اجاره زمین اشاره دارد و بنابراین معمولاً برای چندین سال طول می‌کشد. برای مثال، فردی ممکن است زمینی را از مالک برای ۴۰ سال اجاره کند و تصمیم به ساخت ملکی در آن زمین بگیرد. سپس آن فرد می‌تواند ملک را اجاره دهد و درآمد اجاره کسب کند، اما همچنان باید به مالک برای حق استفاده از زمین پرداخت کند.

نکته: سود اجاره‌ای با سود مالکیت آزاد یا مالکیت کامل تفاوت دارد، که در آن فرد یا نهاد مالکیت کامل زمین یا ملک را دارد و می‌تواند به هر شکلی که مناسب می‌داند از آن استفاده کند.

پرسش‌های متداول درباره اجاره‌نامه‌ها

املاک اجاره‌ای چیست؟

املاک اجاره‌ای توافقی است که مستأجر می‌تواند از ملک مالک برای مدت معینی استفاده کند. این املاک اغلب با قراردادها یا اجاره‌نامه‌هایی پشتیبانی می‌شوند که مدت اجاره، شرایط استفاده، پرداخت مورد نیاز و تعهدات مالک نسبت به مستأجر را مشخص می‌کنند.

چگونه بهبودهای اجاره‌ای را استهلاک می‌کنید؟

سازمان امور مالیاتی ایالات متحده اجازه کسر بهبودهای اجاره‌ای را نمی‌دهد. با این حال، از آنجا که بهبودها بخشی از ساختمان هستند، مشمول استهلاک می‌شوند. استهلاک بهبودهای اجاره‌ای باید بر اساس برنامه ۱۵ ساله انجام شود که هر سال بر اساس عمر اقتصادی مفید آن بازنگری می‌شود.

کدام نوع اجاره‌نامه تاریخ شروع و پایان مشخصی دارد؟

اجاره برای سال‌ها، که در آن قرارداد مشخص شده و شامل تاریخ شروع و پایان مشخصی است.

نتیجه‌گیری

دارایی اجاره‌ای، دارایی‌ای است که اجاره شده است، مانند یک ساختمان یا واحدی در یک ساختمان. مستأجر با مالک یا موجر قراردادی منعقد می‌کند تا در ازای مجموعه‌ای از پرداخت‌ها در طول مدت اجاره، از ملک مورد نظر استفاده کند. اجاره تجاری شامل اجاره فضایی برای راه‌اندازی فروشگاه، مطب پزشک یا سایر کسب‌وکارها است، و اجاره مسکونی برای استفاده شخصی از ملک است.