تعهدات وام مسکن تضمین‌شده (CMO) نوعی اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن است که شامل مجموعه‌ای از وام‌های مسکن است که با هم بسته‌بندی شده و به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری فروخته می‌شوند. این اوراق بر اساس سررسید و سطح ریسک سازمان‌دهی شده‌اند و جریان‌های نقدی را دریافت می‌کنند، زیرا وام‌گیرندگان وام‌های مسکنی را که به‌عنوان تضمین این اوراق عمل می‌کنند، بازپرداخت می‌کنند. در مقابل، CMOها پرداخت‌های اصلی و سود را بر اساس قوانین و توافقات از پیش تعیین‌شده به سرمایه‌گذاران خود توزیع می‌کنند.
درک تعهدات وام مسکن تضمین‌شده (CMO)
تعهدات وام مسکن تضمین‌شده از چندین ترنچ یا گروه از وام‌های مسکن تشکیل شده‌اند که بر اساس پروفایل ریسک آن‌ها سازمان‌دهی شده‌اند. به‌عنوان ابزارهای مالی پیچیده، ترنچ‌ها معمولاً دارای مانده‌های اصلی مختلف، نرخ‌های بهره، تاریخ‌های سررسید و احتمال نکول بازپرداخت هستند. تعهدات وام مسکن تضمین‌شده نسبت به تغییرات نرخ بهره و همچنین شرایط اقتصادی مانند نرخ‌های سلب مالکیت، نرخ‌های بازپرداخت وام و نرخ‌های فروش املاک حساس هستند. هر ترنچ دارای تاریخ سررسید و اندازه متفاوتی است و اوراق قرضه با کوپن‌های ماهانه در مقابل آن صادر می‌شوند. کوپن پرداخت‌های ماهانه اصلی و نرخ بهره را انجام می‌دهد.
نکات کلیدی
- تعهدات وام مسکن تضمین‌شده، اوراق بدهی سرمایه‌گذاری هستند که از وام‌های مسکن بسته‌بندی‌شده بر اساس پروفایل‌های ریسک آن‌ها تشکیل شده‌اند.
- آن‌ها شبیه به تعهدات بدهی تضمین‌شده (CDO) هستند که مجموعه گسترده‌تری از تعهدات بدهی در چندین ابزار مالی را شامل می‌شوند.
- CMOها نقش برجسته‌ای در طول بحران مالی سال ۲۰۰۸ داشتند، زمانی که حجم آن‌ها به شدت افزایش یافت.
- به عنوان مثال، فرض کنید یک سرمایه‌گذار دارای یک CMO متشکل از هزاران وام مسکن باشد. پتانسیل سود آن‌ها به بازپرداخت وام‌های مسکن توسط دارندگان وام بستگی دارد. اگر تنها تعداد کمی از صاحبان خانه در بازپرداخت وام خود نکول کنند و بقیه طبق انتظار پرداخت کنند، سرمایه‌گذار اصل سرمایه خود را به همراه سود بازپس می‌گیرد. در مقابل، اگر هزاران نفر نتوانند اقساط وام خود را پرداخت کنند و به سلب مالکیت برسند، CMO ضرر می‌کند و نمی‌تواند به سرمایه‌گذار پرداختی انجام دهد.
سرمایه‌گذاران در CMOها، که گاهی اوقات به‌عنوان مجراهای سرمایه‌گذاری وام مسکن املاک (REMIC) شناخته می‌شوند، می‌خواهند به جریان‌های نقدی وام‌های مسکن دسترسی پیدا کنند بدون اینکه نیاز به ایجاد یا خرید مجموعه‌ای از وام‌های مسکن داشته باشند.
تعهدات وام مسکن تضمین‌شده در مقابل تعهدات بدهی تضمین‌شده
مانند CMOها، تعهدات بدهی تضمین‌شده (CDO) از مجموعه‌ای از وام‌ها تشکیل شده‌اند که با هم بسته‌بندی شده و به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری فروخته می‌شوند. با این حال، در حالی که CMOها تنها شامل وام‌های مسکن هستند، CDOها شامل طیف وسیعی از وام‌ها مانند وام‌های خودرو، کارت‌های اعتباری، وام‌های تجاری و حتی وام‌های مسکن می‌شوند. هر دو CDO و CMO در سال ۲۰۰۷، درست قبل از بحران مالی جهانی، به اوج خود رسیدند و ارزش آن‌ها پس از آن به شدت کاهش یافت. به عنوان مثال، در اوج خود در سال ۲۰۰۷، بازار CDO ارزشی معادل ۱.۳ تریلیون دلار داشت، در حالی که این رقم در سال ۲۰۱۳ به ۸۵۰ میلیون دلار کاهش یافت.
مهم: سازمان‌هایی که CMOها را خریداری می‌کنند شامل صندوق‌های پوشش ریسک، بانک‌ها، شرکت‌های بیمه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک هستند.
تعهدات وام مسکن تضمین‌شده و بحران مالی جهانی
CMOها برای اولین بار توسط Salomon Brothers و First Boston در سال ۱۹۸۳ صادر شدند و پیچیده بودند و شامل وام‌های مسکن متعددی می‌شدند. به دلایل متعدد، سرمایه‌گذاران بیشتر بر جریان‌های درآمدی ارائه‌شده توسط CMOها تمرکز داشتند تا سلامت وام‌های مسکن زیربنایی. در نتیجه، بسیاری از سرمایه‌گذاران CMOهایی پر از وام‌های مسکن زیراستاندارد، وام‌های با نرخ قابل تنظیم، وام‌هایی که درآمد وام‌گیرندگان در فرآیند درخواست تأیید نشده بود و سایر وام‌های پرریسک با احتمال بالای نکول خریداری کردند.
استفاده از CMOها به‌عنوان عاملی تسریع‌کننده در بحران مالی ۲۰۰۷-۲۰۰۸ مورد انتقاد قرار گرفته است. افزایش قیمت مسکن، وام‌های مسکن را به‌عنوان سرمایه‌گذاری‌هایی بدون ریسک جلوه داد و سرمایه‌گذاران را به خرید CMOها و سایر اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن ترغیب کرد، اما شرایط بازار و اقتصادی منجر به افزایش سلب مالکیت و ریسک‌های پرداختی شد که مدل‌های مالی به‌طور دقیق پیش‌بینی نکرده بودند. پیامدهای بحران مالی جهانی منجر به افزایش مقررات برای اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد. اخیراً، در دسامبر ۲۰۱۶، کمیسیون بورس و اوراق بهادار (SEC) و سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA) مقررات جدیدی را معرفی کردند که با ایجاد الزامات حاشیه‌ای برای معاملات نمایندگی تحت پوشش، از جمله تعهدات وام مسکن تضمین‌شده، ریسک این اوراق را کاهش می‌دهند.
نظرات کاربران