موسسه فدرال مسکن چیست؟

اصطلاح Federal Housing Administration (FHA) به یک آژانس آمریکایی اشاره دارد که بیمه وام مسکن را به وام‌دهندگان تأیید شده FHA ارائه می‌دهد. این آژانس در سال ۱۹۳۴ توسط دولت آمریکا تأسیس شد و در سال ۱۹۶۵ بخشی از وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) گردید.

FHA عملیات خود را با درآمد حاصل از حق بیمه‌های بیمه وام مسکن (MIPs) تأمین می‌کند. وام‌های FHA امکان حداقل پیش‌پرداخت کمتر و پذیرش امتیاز اعتباری پایین‌تر نسبت به وام‌دهندگان سنتی را فراهم می‌کنند. این امر مالکیت خانه را برای هزاران آمریکایی که در غیر این صورت واجد شرایط دریافت وام مسکن نبودند، ممکن می‌سازد. بیمه وام مسکن از وام‌دهندگان در برابر ضررهای ناشی از نکول وام محافظت می‌کند، بنابراین اگر وام‌گیرنده نکول کند، FHA به وام‌دهنده پرداخت می‌کند.

نکات کلیدی

• Federal Housing Administration (FHA) بیمه وام مسکن را به وام‌دهندگان تأیید شده ارائه می‌دهد.
• این آژانس در سال ۱۹۳۴ تأسیس شد و در سال ۱۹۶۵ بخشی از HUD گردید.
• برنامه وام مسکن FHA برای وام‌گیرندگانی طراحی شده است که قادر به پرداخت پیش‌پرداخت زیاد نیستند، امتیاز اعتباری پایینی دارند و واجد شرایط وام‌های سنتی نیستند.
• وام‌گیرندگان با وام FHA باید بیمه وام مسکن خریداری کنند.
• حق بیمه‌های بیمه وام مسکن (MIPs) جمع‌آوری شده از وام‌های تحت پوشش FHA به تأمین مالی برنامه کمک می‌کند.

آشنایی با FHA

FHA یکی از بزرگ‌ترین بیمه‌کنندگان وام مسکن در جهان است و از وام‌دهندگان تأیید شده FHA در برابر ضررها محافظت می‌کند، به ویژه اگر وام‌گیرنده نکول کند. این آژانس در سال ۱۹۳۴ برای تحریک بازار مسکن ایالات متحده تأسیس شد. ایده اصلی این بود که اگر وام‌دهندگان بیمه دریافت کنند، افراد بیشتری واجد شرایط دریافت وام مسکن برای خرید خانه خواهند بود. همان‌طور که اشاره شد، این آژانس در سال ۱۹۶۵ تحت نظارت دفتر مسکن HUD قرار گرفت.

FHA وام‌های مسکن در ایالات متحده و مناطق تحت حاکمیت آن را برای انواع زیر بیمه می‌کند:

• خانه‌های تک‌خانواده‌ای
• املاک چندخانواره
• مراکز مراقبت مسکونی
• بیمارستان‌ها

اکثر وام‌های FHA نیاز به حداقل پیش‌پرداخت کمتری دارند—به‌عنوان مثال تنها ۳.۵٪، که به این معنی است که وام‌ها تا ۹۶.۵٪ بیمه می‌شوند. وام‌دهندگان تأیید شده FHA همچنین می‌توانند وام‌هایی به افراد با امتیاز اعتباری پایین‌تر از وام‌دهندگان سنتی ارائه دهند. این مزایا وام‌های FHA را برای خریداران خانه برای اولین بار محبوب می‌کند. وام‌گیرندگان واجد شرایط همچنین باید بیمه وام مسکن خریداری کنند. این حق بیمه‌ها به FHA پرداخت می‌شوند و به عنوان درآمد خودکفا مورد استفاده قرار می‌گیرند.

زمانی که وام‌گیرنده پرداخت وام مسکن را متوقف کند، وام‌دهنده می‌تواند از طریق FHA ادعایی ثبت کند. آژانس با استفاده از MIP‌های جمع‌آوری شده، مبلغ باقی‌مانده اصل وام را به شرکت وام‌دهنده پرداخت می‌کند. این امر به وام‌دهندگان اجازه می‌دهد وام‌های بزرگ‌تری به وام‌گیرندگان ارائه دهند.

نکات مهم

محدودیت‌هایی در میزان وام وجود دارد. سقف وام‌های FHA بر اساس منطقه محل زندگی شما تعیین می‌شود—مناطق کم‌هزینه محدودیت وام کمتری دارند و مناطق پرهزینه سقف بالاتری دارند.

ملاحظات ویژه

FHA از وام‌گیرندگان می‌خواهد دو نوع MIP پرداخت کنند:

• MIP پیش‌پرداختی: ۱.۷۵٪ از مبلغ وام در سال ۲۰۲۲
• MIP سالانه: که ماهانه دریافت می‌شود و بین ۰.۴۵٪ تا ۱.۰۵٪ از مبلغ وام متغیر است

میزان پرداخت به وام، مدت وام و نسبت اولیه وام به ارزش (LTV) بستگی دارد. در ابتدا، MIP سالانه به‌طور خودکار پس از رسیدن وام‌گیرنده به ۷۸٪ LTV بر اساس قیمت خرید اصلی حذف می‌شد. پس از بحران وام‌های رهنی پرریسک، FHA با بحران مالی مواجه شد و در سال ۲۰۱۳ قانونی را اجرا کرد که MIP سالانه در طول عمر وام باقی بماند. در نتیجه، بیشتر وام‌گیرندگان FHA پس از رسیدن به ۸۰٪ LTV از طریق وام سنتی مجدداً تأمین مالی می‌کنند. حتی اگر امتیاز اعتباری آن‌ها به‌طور قابل توجهی بهبود نیافته باشد، اکنون با داشتن ۲۰٪ سهم از خانه، احتمالاً برای وام سنتی تأیید می‌شوند.

نکته مهم:

MIP‌ها همچنین به تأمین مالی برنامه‌های دیگر FHA که به صاحبان خانه، مستأجران و جوامع کمک می‌کنند، کمک می‌کنند.

تاریخچه FHA

ورشکستگی بانک‌ها باعث کاهش وام‌های مسکن و کاهش مالکیت خانه در دوران رکود بزرگ شد. نرخ نکول و مصادره املاک افزایش یافت، زیرا وام‌ها به ۵۰٪ ارزش بازار ملک محدود بود و شرایط بازپرداخت (شامل برنامه‌های کوتاه با پرداخت نهایی بزرگ) برای بسیاری از خریداران دشوار بود. در نتیجه، ایالات متحده عمدتاً کشوری از مستأجران بود—فقط یک خانه از ده خانه مالک داشت.

کنگره قانون ملی مسکن ۱۹۳۴ را برای کمک به بازسازی سیستم بانکی فدرال تصویب کرد. هدف اصلی این قانون بهبود استانداردها و شرایط مسکن، ارائه بیمه متقابل و کاهش مصادره خانه‌های خانوادگی بود. این قانون Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC) و FHA را ایجاد کرد. این اقدامات بازار خانه‌های تک‌خانواده‌ای را گسترش داد و مسکن و وام‌های مقرون‌به‌صرفه بیشتری ایجاد کرد.

نکته:

وب‌سایت FHA منابع آموزشی برای مصرف‌کنندگان، از جمله راهنمای خرید خانه، ارائه می‌دهد.

انتقاد از FHA

برنامه‌های FHA باعث تحریک قابل توجه اقتصاد از طریق توسعه خانه و جوامع می‌شوند، که منجر به ایجاد شغل، مدارس و درآمد در سطح محلی می‌شود. حتی با وجود محافظت از وام‌دهندگان و کمک به وام‌گیرندگان برای دریافت وام‌های بزرگ‌تر، FHA بدون انتقاد نیست.

منتقدان می‌گویند وام‌گیرندگان با الزامات سخت‌گیرانه‌ای روبه‌رو هستند، مانند MIP پیش‌پرداختی و سالانه. برخی کارشناسان معتقدند که اگر واجد شرایط باشند، صاحبان خانه ممکن است بهتر باشد از وام سنتی استفاده کنند، زیرا ممکن است در درازمدت با بیمه خصوصی وام مسکن (PMI) صرفه‌جویی کنند.

وام‌دهندگان سنتی در صورت عدم توانایی وام‌گیرنده در پرداخت پیش‌پرداخت ۲۰٪، خرید PMI را الزامی می‌کنند. PMI زمانی لغو می‌شود که وام‌گیرنده بخشی از اصل وام را پرداخت کند. MIP برای ۱۱ سال یا تا پایان مدت وام، هر کدام زودتر برسد، جمع‌آوری می‌شود، بدون توجه به میزان سهم مالکیت خانه.

تاریخچه نشان می‌دهد FHA سیاست‌هایی مانند ردلاینینگ داشت، که مقامات مناطقی را که عمدتاً سیاه‌پوست بودند، به عنوان “غیر ایمن” خط‌کشی می‌کردند و از ارائه وام به وام‌گیرندگان آن مناطق خودداری می‌کردند. این سیاست نسل‌ها از شهروندان سیاه را از بهره‌مندی از برنامه‌های مشابه سفیدپوستان محروم کرد و نابرابری ثروت نژادی را تشدید نمود.

وظایف FHA

کنگره FHA را در سال ۱۹۳۴ در دوران رکود بزرگ ایجاد کرد تا بازار مسکن را تحریک کند. FHA وام‌های مسکن صادر شده توسط وام‌دهندگان تأیید شده را تضمین می‌کند. وام‌ها برای وام‌گیرندگانی با امتیاز اعتباری پایین‌تر و پیش‌پرداخت نقدی کم طراحی شده‌اند.

نحوه عملکرد وام‌های FHA

وام‌گیرندگان واجد شرایط می‌توانند تا ۹۶.۵٪ ارزش خانه وام بگیرند. خریداران خانه باید بیمه وام مسکن خریداری کنند. حق بیمه‌ها به FHA پرداخت می‌شود و اگر وام‌گیرنده نکول کند، FHA به وام‌دهنده پرداخت می‌کند.

محدودیت درآمدی

وام‌های FHA محدودیت درآمدی ندارند. تنها محدودیت‌ها مربوط به میزان وام است و بر اساس منطقه محل زندگی تعیین می‌شود.

جمع‌بندی

FHA در اصل برای تحریک اقتصاد با تشویق خرید و ساخت خانه و کمک به آمریکایی‌های کم‌درآمد برای مالک شدن خانه ایجاد شد. با این دید، برنامه بسیار موفق بوده است.

با این حال، سیاست‌های اولیه مانند ردلاینینگ باعث شدند میلیون‌ها آمریکایی سیاه از مزایای مالکیت ارزان خانه و ثروت نسلی محروم شوند، که نسل سفیدپوستان پس از جنگ جهانی دوم تجربه کردند. برنامه هنوز ادامه دارد و تلاش‌هایی برای جبران گذشته انجام شده، اما تغییرات پس از بحران وام‌های پرریسک باعث شده وام‌های FHA کمتر از گذشته یک فرصت آسان باشند.