عنوان آرام چیست؟

عنوان آرام (Quiet Title) دعوایی است که برای تعیین مالکیت املاک و مستغلات زمانی که مالکیت مورد اختلاف است، مطرح می‌شود. مالکان املاک و مستغلات می‌خواهند اطمینان حاصل کنند که دارای عنوانی شفاف هستند، به این معنا که هیچ گونه حق رهن یا مالیات بر عنوان وجود ندارد و هیچ اختلافی در مورد مالکیت ملک وجود ندارد. این مشکلات احتمالی به عنوان ابرهای روی عنوان (clouds on the title) شناخته می‌شوند و می‌توانند از طریق اقدامی برای آرام کردن عنوان برطرف شوند. هنگامی که عنوان را آرام می‌کنید، اطمینان می‌دهید که یک بار برای همیشه، تنها یک مالک شفاف برای عنوان وجود دارد.

تجزیه و تحلیل عنوان آرام

پس از موفقیت در اقدام به آرام کردن عنوان، یک عنوان شفاف ایجاد می‌شود که برای بستن یک معامله املاک و مستغلات لازم است و توسط شرکت‌های عنوان تأیید می‌شود. این شرکت‌ها جستجوی عنوان را انجام می‌دهند تا مالک قانونی ملک را تأیید کنند و ادعاهای علیه ملک را بررسی کنند. بیمه عنوان از منافع در یک ملک در برابر نقص‌های قانونی محافظت می‌کند، زیرا جستجوهای عنوان بی‌نقص نیستند.

برای شروع یک عنوان آرام بدون اختلاف، صاحب‌خانه می‌تواند آنچه را که به عنوان اقدام به آرام کردن عنوان شناخته می‌شود، ثبت کند، که یک فرآیند قانونی خاص برای تعیین مالکیت شفاف یک ملک است. اقدام به آرام کردن عنوان به نوعی مانند یک دعوی قضایی از طرف فرد یا گروهی است که ادعا می‌کند تنها مالک ملک است، در برابر همه کسانی که ادعای سهمی در آن دارند. هنگامی که این روند طی شد و صاحب ادعایی در اقدام به آرام کردن عنوان پیروز شود، عنوان برای آن مالک بسته و آرام تلقی می‌شود و هیچ چالش دیگری علیه عنوان نمی‌تواند مطرح شود.

مثالی از عنوان آرام

به عنوان مثال از عنوان آرام، ممکن است پیمانکاری وجود داشته باشد که کار اصلی او بازسازی و فروش خانه (flipping) است، به این معنا که پیمانکار A خانه‌ای را با قیمت پایین خریداری می‌کند، بهبودهای لازم را در خانه انجام می‌دهد و سپس خانه را برای کسب سود می‌فروشد. برای کسب سود از بازسازی خانه‌ها، معمولاً خانه‌ای است که سلب مالکیت شده یا قبلاً متعلق به کسی بوده که نتوانسته مالکیت خانه را با موفقیت حفظ کند. بنابراین، ممکن است خانه دارای حق رهن یا بدهی‌های پرداخت‌نشده باشد.

برای اطمینان از اینکه خریدار می‌تواند خانه را به صورت آزاد و شفاف مالک شود، پیمانکار اقدام به آرام کردن عنوان را به دادگاه می‌برد تا اساساً مالکیت خود بر خانه را نسبت به مالکان قبلی ارتقا دهد. این اقدام به صورت عمومی، معمولاً در یک روزنامه یا انتشار عمومی دیگر، منتشر می‌شود که به هر مالک مورد اختلاف دیگر اجازه می‌دهد قدم پیش بگذارد و ادعای خود را نسبت به ملک مطرح کند.

هنگامی که زمان کافی گذشته یا مالکان دیگر به طور مناسب رسیدگی شده‌اند و یک مالک شفاف وجود دارد، عنوان آرام تلقی می‌شود.