فروش کوتاه چیست؟

فروش کوتاه در املاک و مستغلات به پیشنهادی برای فروش یک ملک با قیمتی کمتر از مبلغ بدهی وام مسکن فعلی مالک اشاره دارد.

فروش کوتاه معمولاً نشانه‌ای از یک صاحب‌خانه در تنگنای مالی است که نیاز دارد ملک را قبل از اینکه وام‌دهنده آن را در فرآیند سلب مالکیت (foreclosure) تصرف کند، بفروشد. تمام عواید حاصل از فروش کوتاه به وام‌دهنده تعلق می‌گیرد. سپس وام‌دهنده دو گزینه دارد: بخشش باقی‌مانده بدهی یا پیگیری قضاوت کسری (deficiency judgment) که مالک سابق را ملزم به پرداخت تمام یا بخشی از تفاوت می‌کند. در برخی ایالت‌ها، این تفاوت در قیمت باید بخشیده شود.

نکات کلیدی

• فروش کوتاه معمولاً نشان‌دهنده یک صاحب‌خانه در تنگنای مالی، بازار املاک راکد، یا هر دو است.
• فروش کوتاه باید از قبل توسط وام‌دهنده مسکن تأیید شود.
• ممکن است دارنده وام ملزم به پرداخت کسری باشد، یا بدهی ممکن است بخشیده شود.
• پیامدهای مالی فروش کوتاه ممکن است برای فروشنده و وام‌دهنده کمتر از سلب مالکیت شدید باشد.
• برای خریدار خانه، فروش کوتاه می‌تواند فرصتی خوب باشد اگر با احتیاط انجام شود.

درک فروش کوتاه

فروش کوتاه معمولاً زمانی رخ می‌دهد که صاحب‌خانه در تنگنای مالی است و یک یا چند قسط وام مسکن را از دست داده است. ممکن است فرآیند سلب مالکیت در پیش باشد. این اتفاق همچنین در دوره‌های رکود بازار مسکن، مانند بحران مالی ۲۰۰۷-۲۰۰۹ که باعث کاهش قیمت خانه‌ها و کندی فروش در بسیاری از مناطق شد، محتمل‌تر است. برای مثال، اگر ارزش املاک کاهش یابد، صاحب‌خانه ممکن است خانه‌ای را به قیمت ۱۵۰,۰۰۰ دلار بفروشد در حالی که هنوز ۱۷۵,۰۰۰ دلار از وام مسکن باقی مانده است. تفاوت ۲۵,۰۰۰ دلار (منهای هزینه‌های بسته شدن و سایر هزینه‌های فروش) به عنوان کسری (deficiency balance) شناخته می‌شود.

تأیید وام‌دهنده

قبل از شروع فرآیند، وام‌دهنده مسکن، معمولاً یک بانک یا اتحادیه اعتباری، باید تصمیم به اجرای فروش کوتاه، که گاهی به عنوان فروش پیش از سلب مالکیت نامیده می‌شود، را تأیید کند. وام‌دهنده نیازمند اسنادی است که توضیح دهد چرا فروش کوتاه منطقی است. هیچ فروش کوتاهی بدون تأیید قبلی وام‌دهنده نمی‌تواند انجام شود. فروش‌های کوتاه معمولاً معاملات طولانی و پر از کاغذبازی هستند و تا چهار ماه طول می‌کشند. این معاملات به اندازه سلب مالکیت به امتیاز اعتباری صاحب‌خانه آسیب نمی‌رسانند.

هشدار

تبعیض در وام‌دهی مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید به دلیل نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، می‌توانید اقداماتی انجام دهید. یکی از این اقدامات، ثبت گزارش در دفتر حمایت مالی مصرف‌کننده (CFPB) یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

ملاحظات ویژه

فروش کوتاه کمتر از سلب مالکیت به امتیاز اعتباری فرد آسیب می‌رساند، اما همچنان یک علامت منفی اعتباری است. هر نوع فروش ملکی که توسط شرکت اعتباری به عنوان پرداخت‌نشده به توافق ثبت شود، به امتیاز اعتباری ضربه می‌زند. فروش‌های کوتاه، سلب مالکیت‌ها و واگذاری به جای سلب مالکیت همگی تا حدی به امتیاز اعتباری فرد آسیب می‌رسانند. فروش‌های کوتاه همیشه بدهی باقی‌مانده وام مسکن را حذف نمی‌کنند. وام مسکن از دو بخش تشکیل شده است: اولین بخش، حق رهن (lien) علیه ملک است که برای تضمین وام استفاده می‌شود. این حق رهن در صورت عدم بازپرداخت وام توسط وام‌گیرنده، به وام‌دهنده حق فروش ملک برای بازپرداخت را می‌دهد. این بخش از وام مسکن در فروش کوتاه چشم‌پوشی می‌شود. بخش دوم وام مسکن، تعهد به بازپرداخت است. وام‌دهندگان می‌توانند این بخش را از طریق یک سند جدید یا با جمع‌آوری کسری اجرا کنند. در هر صورت، وام‌دهنده باید فروش کوتاه را تأیید کند، به این معنا که وام‌گیرندگان گاهی اوقات در اختیار وام‌دهنده هستند.

واقعیت مهم: برای متقاعد کردن وام‌دهنده به موافقت با فروش کوتاه، صاحب‌خانه باید منبعی جدید از مشکلات مالی را ذکر کند، نه چیزی که در زمان تأیید وام مسکن پنهان شده بود.

فروش کوتاه در مقابل سلب مالکیت

فروش کوتاه یا سلب مالکیت دو نتیجه ممکن برای صاحب‌خانه‌هایی هستند که در پرداخت اقساط وام مسکن عقب مانده‌اند، خانه‌ای دارند که زیر آب است (ارزش آن کمتر از بدهی وام است)، یا هر دو. در هر دو مورد، مالک مجبور به جدایی از خانه است، اما زمان‌بندی و پیامدها متفاوت است.

سلب مالکیت چگونه کار می‌کند؟

در سلب مالکیت، وام‌دهنده پس از ناکامی وام‌گیرنده در پرداخت اقساط، خانه را تصرف می‌کند. برخلاف فروش کوتاه، سلب مالکیت تنها توسط وام‌دهنده آغاز می‌شود. سلب مالکیت آخرین گزینه برای وام‌دهنده است. در چنین مواردی، وام‌دهنده خانه را بازپس می‌گیرد با این امید که در نهایت سرمایه‌گذاری خود در وام مسکن را جبران کند. برخلاف اکثر فروش‌های کوتاه، بسیاری از سلب مالکیت‌ها پس از ترک خانه توسط صاحب‌خانه انجام می‌شود. اگر ساکنان هنوز در خانه باشند، توسط وام‌دهنده اخراج می‌شوند. هنگامی که وام‌دهنده به خانه دسترسی پیدا می‌کند، ارزیابی را سفارش می‌دهد و آن را برای فروش قرار می‌دهد. سلب مالکیت‌ها معمولاً زمان کمتری برای تکمیل نیاز دارند زیرا وام‌دهنده می‌خواهد دارایی را به سرعت نقد کند. خانه‌های سلب‌شده حتی ممکن است در یک حراج عمومی توسط متولی فروخته شوند. بسته به شرایط، صاحب‌خانه‌هایی که سلب مالکیت را تجربه می‌کنند باید بین دو تا هفت سال برای خرید خانه دیگری صبر کنند. سلب مالکیت به مدت هفت سال در گزارش اعتباری فرد باقی می‌ماند.

فروش کوتاه چگونه کار می‌کند؟

صاحب‌خانه‌ای که در تنگنای مالی است معمولاً می‌تواند در طول فرآیند فروش کوتاه در خانه بماند. صاحب‌خانه‌ای که فروش کوتاه را انجام داده است ممکن است، با محدودیت‌های خاصی، بلافاصله واجد شرایط خرید خانه دیگری باشد. در حالی که سلب مالکیت اساساً به شما اجازه می‌دهد از خانه خود خارج شوید—البته با پیامدهای سنگین برای آینده مالی‌تان، مانند نیاز به اعلام ورشکستگی و تخریب اعتبار شما—تکمیل یک فروش کوتاه کار فشرده‌ای است. با این حال، پاداش برای کار اضافی در فروش کوتاه ممکن است ارزشش را داشته باشد.

مهم: جایگزین‌های کمتر شدید برای فروش کوتاه شامل اصلاح وام یا استفاده از بیمه وام مسکن خصوصی است.

جایگزین‌های فروش کوتاه

قبل از تسلیم شدن به فروش کوتاه، با وام‌دهنده خود در مورد امکان برنامه بازپرداخت اصلاح‌شده یا اصلاح وام صحبت کنید. یکی از این گزینه‌ها ممکن است به شما اجازه دهد در خانه خود بمانید و دوباره روی پای خود بایستید. دریافت اصلاح وام ممکن است به‌طور موقت امتیاز اعتباری شما را کاهش دهد، همان‌طور که هر درخواست برای اعتبار جدید این کار را می‌کند. گزینه احتمالی دیگر برای ماندن در خانه ممکن است در صورتی در دسترس باشد که بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) داشته باشید. بسیاری از صاحب‌خانه‌هایی که خانه‌هایی با پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ خریداری کرده‌اند، ملزم به خرید PMI بودند. اگر شرکت PMI فکر کند که شما شانسی برای بهبود وضعیت مالی کنونی خود دارید، ممکن است وجوهی را به وام‌دهنده شما پیش‌پرداخت کند تا اقساط شما را به‌روز کند. در نهایت، باید این پیش‌پرداخت را بازپرداخت کنید.

فرآیند فروش کوتاه

چندین مرحله برای تکمیل یک فروش کوتاه لازم است:

متقاعد کردن وام‌دهنده

قبل از شروع فرآیند، صاحب‌خانه‌های در تنگنا باید در نظر بگیرند که چقدر احتمال دارد وام‌دهنده با آن‌ها برای فروش کوتاه همکاری کند. وام‌دهنده ملزم به همکاری نیست. منبع مشکلات مالی باید جدید باشد، مانند مشکل سلامتی، از دست دادن شغل یا طلاق، نه چیزی که هنگام درخواست اولیه وام مسکن پنهان شده بود. وام‌دهنده نسبت به وام‌گیرنده‌ای که صادق نبوده همدردی نخواهد کرد. با این حال، اگر احساس می‌کنید قربانی شیوه‌های وام‌دهی غارتگرانه بوده‌اید، ممکن است بتوانید وام‌دهنده را به فروش کوتاه متقاعد کنید، حتی اگر از زمان خرید خانه هیچ فاجعه مالی بزرگی نداشته باشید. آگاه باشید که شرایط دیگری ممکن است مانع تأیید فروش کوتاه شود. اگر در پرداخت اقساط وام مسکن خود قصور نکرده‌اید، وام‌دهنده ممکن است فروش کوتاه را تأیید نکند. همچنین، اگر وام‌دهنده تشخیص دهد که از سلب مالکیت در مقایسه با فروش کوتاه پول بیشتری به‌دست می‌آورد، ممکن است فروش کوتاه را تأیید نکند. اگر شخصی وام مسکن را امضا کرده باشد، وام‌دهنده ابتدا امضاکننده مشترک را مسئول پرداخت می‌داند قبل از اینکه فروش کوتاه را در نظر بگیرد. اگر معتقد هستید که فروش کوتاه تنها گزینه شماست، با وام‌دهنده یا بانک خود تماس بگیرید و با یک تصمیم‌گیرنده صحبت کنید، نه صرفاً یک نماینده خدمات مشتری. با مسئول وام مسکن و بخش کاهش خسارت وام‌دهنده صحبت کنید. اگر وام‌دهنده مایل به بررسی فروش کوتاه باشد، می‌توانید با ایجاد پیشنهاد فروش کوتاه و یافتن خریدار پیش بروید.

مشاوره با حرفه‌ای‌ها

ممکن است بخواهید با یک وکیل، یک حرفه‌ای مالیاتی و یک نماینده املاک مشورت کنید. در حالی که این‌ها خدمات حرفه‌ای پرهزینه‌ای هستند، اگر سعی کنید یک معامله فروش کوتاه پیچیده را خودتان مدیریت کنید، ممکن است در مشکلات مالی بزرگ‌تری قرار بگیرید. ممکن است بتوانید هزینه‌های این خدمات را از عواید فروش خانه پرداخت کنید. حرفه‌ای‌هایی که به انجام معاملات فروش کوتاه عادت دارند می‌توانند راهنمایی‌هایی در مورد نحوه پرداخت به آن‌ها ارائه دهند.

واقعیت مهم: قوانین جدید برای انجمن ملی ريالتورها، که انتظار می‌رود در ژوئیه ۲۰۲۴ اجرایی شوند، ممکن است کمیسیون‌ها را برای خریداران و فروشندگان خانه کاهش دهند. اگر دادگاه فدرال این تغییرات را تأیید کند، کمیسیون استاندارد ۶٪ پایان می‌یابد و فروشندگان دیگر مجبور به پیشنهاد غرامت به خریداران احتمالی و نمایندگان آن‌ها نیستند. NAR همچنین کارگزاران را ملزم می‌کند که با خریداران خود قراردادهای کتبی منعقد کنند تا به مصرف‌کنندگان کمک کند خدمات ارائه‌شده و هزینه‌های آن را درک کنند.

تعیین قیمت

هنگام تعیین قیمت پیشنهادی، مطمئن شوید که هزینه‌های فروش ملک را در کل مبلغی که از فروش نیاز دارید، لحاظ کنید. البته، می‌خواهید خانه را به قیمتی نزدیک به ارزش وام مسکن خود بفروشید، اما در بازار راکد، ممکن است کسری وجود داشته باشد. در برخی ایالت‌ها، حتی پس از فروش کوتاه، بانک انتظار دارد که تمام یا بخشی از این کسری را بازپرداخت کنید.

جمع‌آوری اسناد و یافتن خریدار

تمام اسنادی که برای اثبات مشکلات مالی خود به وام‌دهنده نیاز دارید، جمع‌آوری کنید. این اسناد ممکن است شامل صورت‌حساب‌های بانکی، صورت‌حساب‌های پزشکی، فیش‌های حقوقی، اطلاعیه اخراج از شغل قبلی یا حکم طلاق باشد. ایجاد یک پیشنهاد بر عهده شماست. آگاه باشید که وام‌دهنده در نهایت باید پس از دریافت تمام جزئیات، فروش کوتاه را تأیید کند زیرا وام‌دهنده گیرنده عواید است. از آنجا که یافتن خریدار بر عهده شماست، با یک نماینده املاک تماس بگیرید تا به شما کمک کند کسی را برای خرید خانه‌تان پیدا کنید.

ارسال پیشنهاد به بانک

هنگامی که خریداری دارید و کاغذبازی لازم را آماده کرده‌اید، آماده هستید تا پیشنهاد خریدار و پیشنهاد خود را به بانک ارسال کنید. همراه با مستندات وضعیت مالی دشوار شما، پیشنهاد شما باید شامل نامه‌ای درباره مشکلات مالی باشد که توضیح دهد چه شرایطی مانع از پرداخت اقساط وام مسکن شما شده است. می‌خواهید آن‌ها را از وضعیت مالی خود متقاعد کنید و در عین حال به بانک درخواست دهید. در ارائه اطلاعات مالی خود به وام‌دهنده محتاط باشید. اگر فروش کوتاه را تأیید نکند، ممکن است از اطلاعات مالی شما برای تلاش برای دریافت پول از شما در فرآیندهای سلب مالکیت استفاده کند. اگر هنوز دارایی‌های نقدی دارید، ممکن است انتظار داشته باشید از آن‌ها برای ادامه پرداخت اقساط وام مسکن یا جبران کسری بین قیمت فروش و مبلغ وام استفاده کنید. یک وکیل با تجربه در تکمیل فروش‌های کوتاه می‌تواند به شما در هدایت جزئیات کمک کند. فروش‌های کوتاه به دلیل نیاز به تأیید وام‌دهنده ممکن است طولانی‌تر از فروش‌های معمولی خانه طول بکشد و ممکن است به نتیجه نرسد. خریدار ممکن است در حالی که منتظر پاسخ از وام‌دهنده هستید، ملک دیگری پیدا کند. اگر معامله فروش کوتاه انجام شود، با اداره مالیات بر درآمد (IRS) مشورت کنید تا ببینید آیا باید مالیاتی بر کسری پرداخت کنید. فراموش نکنید که فروش کوتاه همچنان می‌تواند بر امتیاز اعتباری شما تأثیر بگذارد. ماه‌هایی که اقساط وام مسکن را قبل از فروش کوتاه از دست داده‌اید، ممکن است به‌عنوان پرداخت‌های معوقه در گزارش اعتباری شما ظاهر شوند. این به بانک بستگی دارد که چه چیزی را گزارش دهد، بنابراین در راستای منافع شماست که سعی کنید بانک را متقاعد کنید که پرداخت‌های معوقه شما را گزارش نکند. بانک شما ممکن است در این مورد سخاوتمندتر باشد اگر مشکلات مالی خود را قبل از اینکه به‌طور قابل‌توجهی عقب بیفتید، مطرح کرده باشید.

نکته: اگر ارزش ملک شما کمتر از وام مسکن باشد، ممکن است نیاز به پرداخت تفاوت یا کسری داشته باشید. با وام‌دهنده خود تماس بگیرید تا مشخص کنید آیا آن‌ها معافیت کسری به شما ارائه می‌دهند، به این معنا که تفاوت بدهی را جمع‌آوری نخواهند کرد. اگر تأیید شد، مطمئن شوید که معافیت کسری را به‌صورت کتبی دریافت می‌کنید.

استراتژی‌های فروش کوتاه برای خریداران و سرمایه‌گذاران

فروش‌های کوتاه می‌توانند فرصت‌های عالی برای خریداران فراهم کنند تا خانه‌ها را با قیمتی کاهش‌یافته خریداری کنند. در اینجا چند نکته برای کمک به شما در تصمیم‌گیری هوشمندانه هنگام بررسی یک ملک فروش کوتاه آورده شده است:

یاد بگیرید چگونه آن‌ها را پیدا کنید

اکثر املاک فروش کوتاه توسط نمایندگان املاک و در وب‌سایت‌های املاک فهرست می‌شوند. برخی از فهرست‌ها ممکن است به‌عنوان فروش کوتاه تبلیغ نشوند، بنابراین ممکن است لازم باشد به دنبال سرنخ‌هایی در فهرست باشید. ممکن است به‌عنوان مشروط به تأیید بانک ذکر شود. یک نماینده املاک با تجربه می‌تواند تفاوت بزرگی در یافتن و بستن املاک فروش کوتاه ایجاد کند. نمایندگانی که در فروش‌های کوتاه تخصص دارند ممکن است دارای گواهینامه منابع فروش کوتاه و سلب مالکیت (SFR) باشند، که یک عنوان ارائه‌شده توسط انجمن ملی ريالتورها (NAR) است. دارندگان این گواهینامه آموزش‌های تخصصی در زمینه فروش‌های کوتاه و سلب مالکیت‌ها، واجد شرایط کردن فروشندگان برای فروش‌های کوتاه، مذاکره با وام‌دهندگان و حفاظت از خریداران دارند.

آماده باشید که عجله کنید و صبر کنید

فروش‌های کوتاه معاملات پیچیده و زمان‌بر برای خریدار و فروشنده هستند. ممکن است هفته‌ها یا ماه‌ها طول بکشد تا وام‌دهنده فروش کوتاه را تأیید کند و بسیاری از خریدارانی که پیشنهاد ارائه می‌دهند به دلیل طولانی بودن فرآیند آن را لغو می‌کنند. قوانین معاملات فروش کوتاه از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت است، اما مراحل معمولاً شامل موارد زیر است:

• بسته فروش کوتاه: وام‌گیرنده باید با ارائه یک بسته مالی به وام‌دهنده، مشکلات مالی خود را اثبات کند. این بسته شامل صورت‌های مالی، نامه‌ای که مشکلات فروشنده را شرح می‌دهد و سوابق مالی، از جمله اظهارنامه‌های مالیاتی، فرم‌های W-2، فیش‌های حقوقی و صورت‌حساب‌های بانکی است.
• پیشنهاد فروش کوتاه: هنگامی که فروشنده پیشنهادی از یک خریدار بالقوه می‌پذیرد، نماینده فهرست‌کننده قرارداد فهرست، پیشنهاد خرید اجرا‌شده، نامه پیش‌تأیید خریدار، کپی چک پول تضمین و بسته فروش کوتاه فروشنده را به وام‌دهنده ارسال می‌کند. اگر بسته چیزی کم داشته باشد، چه به دلیل عدم ارائه سند یا خطای ثبت در طرف بانک، فرآیند به تأخیر می‌افتد.
• پردازش بانک: بررسی پیشنهاد توسط بانک می‌تواند چندین هفته تا چند ماه طول بکشد. در نهایت، آن را تأیید یا رد می‌کند. صرفاً به این دلیل که فروشنده پیشنهادی را می‌پذیرد، به این معنا نیست که بانک با قیمت موافقت خواهد کرد. اگر بانک فکر کند که از طریق فرآیندهای سلب مالکیت پول بیشتری به‌دست می‌آورد، پیشنهاد را رد خواهد کرد.

نکته: اگر در حال خرید خانه‌ای در فروش کوتاه با نیت بازسازی و فروش آن هستید، کلید یک معامله سودآور قیمت خرید خوب است.

مزایا و معایب فروش کوتاه

فروش‌های کوتاه به صاحب‌خانه اجازه می‌دهند ملکی که ارزشش در حال کاهش است را واگذار کند. اگرچه آن‌ها هزینه‌های وام مسکن خود را جبران نمی‌کنند، فروش کوتاه به خریدار اجازه می‌دهد از سلب مالکیت که می‌تواند به مراتب به امتیاز اعتباری آسیب بیشتری برساند، فرار کند. در برخی موارد، وام‌دهنده ممکن است باقی‌مانده بدهی را به‌عنوان ضرر بنویسد و در نتیجه بار بدهی مالک را کاهش دهد. فروش کوتاه همچنین به صاحب‌خانه‌ها اجازه می‌دهد هزینه‌هایی که هنگام فروش خانه خود پرداخت می‌کنند را کاهش دهند. در اکثر موارد، این هزینه‌ها تعهد صاحب ملک هنگام فروش ملک است. در فروش کوتاه، این هزینه‌ها توسط وام‌دهنده پرداخت می‌شود. برای خریداران، مزایای فروش کوتاه آشکار است: آن‌ها خانه‌ای را با قیمت تخفیف‌دار از وام‌دهنده‌ای که انگیزه فروش ملک را دارد، دریافت می‌کنند. از سوی دیگر، خریدار باید تکالیف بیشتری انجام دهد. فروش‌های کوتاه معمولاً با افشاگری‌های مشابه فروش معمولی همراه نیستند و شناسایی هر گونه مشکل در ملک به عهده خریدار احتمالی است.

مزایا و معایب فروش کوتاه مزایا

• به صاحب‌خانه‌ها اجازه می‌دهد بدهی‌ای را که بعید است بازپرداخت کنند، واگذار کنند.
• صاحب‌خانه‌ها هزینه‌های کمتری نسبت به فروش معمولی خانه پرداخت می‌کنند.
• فروش‌های کوتاه به خریداران اجازه می‌دهد ملک را با تخفیف خریداری کنند.
• وام‌دهندگان ممکن است بخشی از بدهی را به‌عنوان ضرر بنویسند.

معایب

• فروش‌های کوتاه با افشاگری‌های قانونی کمتری نسبت به فروش معمولی خانه همراه هستند.
• کاغذبازی بیشتری در فروش کوتاه وجود دارد.
• فروش‌های کوتاه می‌توانند به امتیاز اعتباری فروشنده آسیب برسانند، اما کمتر از سلب مالکیت.

اشتباهاتی که باید اجتناب کرد

خانه‌های در فروش کوتاه به‌صورت "همان‌طور که هست" فروخته می‌شوند، بدون تعهدات اجباری فروشنده در فروش معمولی املاک. از آنجا که فروش‌های کوتاه با افشاگری‌های معمول فروش خانه همراه نیستند، شناسایی هر گونه نقص در ملک به عهده خریدار احتمالی است. خانه‌های فروخته‌شده در فروش کوتاه ممکن است در شرایط بدتری نسبت به میانگین خانه‌های موجود در بازار باشند، که این امر شناسایی مشکلات را مهم‌تر می‌کند. همچنین ممکن است خریدار احتمالی زمان کافی قبل از بسته شدن به خود ندهد. همان‌طور که ذکر شد، فروش‌های کوتاه معمولاً کار بیشتری نسبت به فروش معمولی خانه نیاز دارند، به این معنا که ممکن است بسته شدن آن‌ها نیز طولانی‌تر شود. خریداران باید مراقب باشند که مطمئن شوند زمان کافی برای تکمیل فرآیند قبل از بسته شدن فروش دارند.

همه چیز در اعداد است

در سرمایه‌گذاری املاک، گفته می‌شود که پول در خرید به‌دست می‌آید. این به این معناست که قیمت خرید خوب اغلب کلید یک معامله موفق است. اگر بتوانید ملکی را با قیمت خوب خریداری کنید، شانس موفقیت در هنگام فروش افزایش می‌یابد. اگر قیمت خرید در سطح بالایی باشد، حاشیه سود شما کاهش می‌یابد. باید بتوانید ملک را خریداری کنید، آن را در شرایط عالی قرار دهید و با قیمتی سودآور بفروشید. سرمایه‌گذاران باید بتوانند خانه را به‌سرعت بچرخانند—معمولاً با قیمتی کمتر از بازار—و قیمت خرید خوب این امکان را فراهم می‌کند. با این حال، قیمت خرید تنها عدد مهم نیست. باید محاسبات دیگری نیز انجام دهید، از جمله:

هزینه‌های تعمیرات و بازسازی

این هزینه‌ها بسته به وضعیت ملک و برنامه‌های شما برای آن متفاوت خواهد بود. ارزش دارد که زمان و تلاش برای ایجاد یک بودجه واقع‌بینانه صرف کنید، زیرا این یکی از ارقامی است که باید تعیین کنید تا ببینید آیا سرمایه‌گذاری می‌تواند سودآور باشد. هزینه‌هایی که باید در نظر گرفت شامل مواد، نیروی کار، مجوزها، هزینه‌های بازرسی، حذف زباله، هزینه‌های ذخیره‌سازی و اجاره کانتینر زباله است. یک بازرسی خوب (قبل از خرید) می‌تواند شما را از هر هزینه بزرگ، مانند ترک‌خوردگی پی، سیم‌کشی معیوب یا آسیب گسترده موریانه آگاه کند.

ارزش پس از تعمیر (ARV)

ARV تخمینی از ارزش بازار منصفانه (FMV) ملک پس از انجام هر گونه تعمیرات و بازسازی‌ها است. سرمایه‌گذاران به این عدد نگاه می‌کنند تا تعیین کنند آیا یک ملک پتانسیل سود دارد. بهترین راه برای ارزیابی ARV یک ملک، نگاه به موارد مشابه (comps) است. این‌ها خانه‌هایی هستند که اخیراً در منطقه (معمولاً تا یک مایل دورتر از ملک مورد نظر) فروخته شده‌اند و ویژگی‌های مشابهی از نظر متراژ، مانند تعداد اتاق‌خواب‌ها و حمام‌ها دارند.

هزینه‌های نگهداری

هزینه‌های نگهداری هزینه‌های شما برای نگه‌داری از ملک هستند. هرچه مدت بیشتری ملک را نگه دارید، هزینه‌های نگهداری بیشتری صرف خواهید کرد، که شامل موارد زیر است:

• پرداخت وام مسکن (شامل بهره)
• مالیات بر املاک
• بیمه صاحب‌خانه
• هزینه‌های انجمن و کاندومینیوم
• خدمات عمومی (برق، گاز، آب، فاضلاب، زباله)

تعیین سودآوری

برای اینکه سرمایه‌گذاری سودآور باشد، مجموع هزینه‌های شما (قیمت خرید، هزینه‌های تعمیر و بازسازی و هزینه‌های نگهداری) باید کمتر از ARV باشد. اگر هزینه‌های شما نزدیک به ARV یا بالاتر از آن باشد، کسب سود دشوار یا غیرممکن خواهد بود. می‌توانید سود بالقوه را با کم کردن قیمت خرید، هزینه‌های تعمیر و بازسازی و هزینه‌های نگهداری از ARV محاسبه کنید: سود = ARV – قیمت خرید – هزینه‌های تعمیر و بازسازی – هزینه‌های نگهداری سرمایه‌گذاران املاک ممکن است انتظار داشته باشند حداقل ۲۰٪ سود روی یک ملک کسب کنند. برخی از دستورالعمل‌ها برای ارزیابی املاک در بازارهای مختلف مسکن استفاده می‌کنند. طبق این دستورالعمل‌ها، کل سرمایه‌گذاری (قیمت خرید، هزینه‌های تعمیر و بازسازی و هزینه‌های نگهداری) نباید از موارد زیر تجاوز کند:

• ۸۰٪ از ARV در بازاری که ارزش خانه‌ها در حال افزایش است
• ۷۰٪ تا ۷۵٪ از ARV در بازار ثابت
• ۶۰٪ تا ۶۵٪ از ARV در بازاری که ارزش خانه‌ها در حال کاهش است برای مثال، اگر ARV یک ملک ۲۰۰,۰۰۰ دلار باشد، کل سرمایه‌گذاری شما باید در حدود ۱۶۰,۰۰۰ دلار در بازار رو به رشد، ۱۴۰,۰۰۰ دلار در بازار ثابت و ۱۲۰,۰۰۰ دلار در بازار با ارزش‌های در حال کاهش محدود شود. سطوح مختلف سرمایه‌گذاری برای کاهش ریسک در شرایط متغیر بازار استفاده می‌شوند. در بازار رو به رشد می‌توانید ریسک بیشتری کنید زیرا احتمال بیشتری وجود دارد که ARV یا بهتر از آن را هنگام فروش به‌دست آورید. در بازار در حال کاهش، احتمال کمتری برای به‌دست آوردن ARV وجود دارد، بنابراین سرمایه‌گذاری شما باید کمتر باشد.

فروش کوتاه چیست؟

در املاک، فروش کوتاه زمانی رخ می‌دهد که مالکی خانه را به قیمتی کمتر از مبلغ وام مسکن باقی‌مانده می‌فروشد. این معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که مالک تحت فشار مالی است و در پرداخت اقساط وام مسکن عقب مانده است. مالک ملزم به فروش خانه به شخص ثالث است و تمام عواید فروش به وام‌دهنده تعلق می‌گیرد. وام‌دهنده باید قبل از انجام فروش کوتاه آن را تأیید کند. این فرآیند به دلیل کاغذبازی درگیر ممکن است تا یک سال طول بکشد.

تفاوت بین فروش کوتاه و سلب مالکیت چیست؟

در فروش کوتاه، فرآیند توسط صاحب‌خانه برای خروج از مشکلات مالی آغاز می‌شود و باید میزان مشکلات مالی را از طریق اسناد ارائه‌شده به وام‌دهنده اثبات کند. اگر وام‌دهنده موافقت کند که پیش برود، صاحب‌خانه مسئول یافتن خریدار است. در سلب مالکیت، وام‌دهنده فرآیند تصرف خانه را آغاز می‌کند و در صورت لزوم، مالکی که نتوانسته پرداخت‌ها را انجام دهد را اخراج می‌کند. فرآیند سلب مالکیت معمولاً سریع‌تر از فروش کوتاه است، زیرا وام‌دهنده به دنبال نقد کردن دارایی به‌سرعت است.

آیا خرید ملک فروش کوتاه ایده خوبی است؟

خرید ملک فروش کوتاه می‌تواند معامله خوبی برای خریدار احتمالی باشد. با این حال، مهم است که از برخی معایب آگاه باشید. فروش‌های کوتاه می‌توانند زمان‌بر باشند. علاوه بر این، اگر بانک معتقد باشد که فرآیند سلب مالکیت گزینه سودآورتری است، ممکن است فروش کوتاه را رد کند و به جای آن به سلب مالکیت ادامه دهد.

نتیجه‌گیری

فروش کوتاه زمانی است که صاحب‌خانه به دلیل تنگنای مالی، خانه خود را به قیمتی کمتر از مبلغ وام مسکن باقی‌مانده می‌فروشد. خرید یک ملک فروش کوتاه می‌تواند فرصت عالی برای سرمایه‌گذاران فراهم کند. خانه‌ای در فروش کوتاه ممکن است در شرایط بهتری نسبت به خانه سلب‌شده باشد، که منجر به هزینه‌های تعمیر کمتری برای بهبود قابلیت فروش خانه می‌شود. با این حال، فروش‌های کوتاه می‌توانند فرآیند طولانی داشته باشند. با یک نماینده املاک با تجربه تماس بگیرید تا به شما کمک کند پیشنهادی منصفانه تعیین کنید و با بانک مذاکره کنید. همچنین، با توجه به قوانین مالیاتی که دائماً در حال تغییر هستند، در نظر بگیرید که با یک حسابدار عمومی معتبر (CPA) آشنا با سرمایه‌گذاری املاک و قوانین مالیاتی مرتبط مشورت کنید.