بخش ۱۲۳۱ قانون مالیات داخلی ایالات متحده، درمان مالیاتی مطلوبی برای سودهای حاصل از فروش املاک یا اموال تجاری قابل استهلاک که بیش از یک سال نگهداری شده‌اند، فراهم می‌کند. این سودها معمولاً به نرخ مالیات بر سود سرمایه‌ای مطلوب و نه به عنوان درآمد عادی مالیات می‌شوند. بخش ۱۲۳۱ طیف گسترده‌ای از املاک را شامل می‌شود، از جمله ساختمان‌ها، ماشین‌آلات، زمین، چوب، و اجاره‌نامه‌های بیش از یک سال، اما به طور قابل توجهی دسته‌های خاصی مانند طیور و پتنت‌ها را مستثنی می‌کند.
درک جزئیات بخش ۱۲۳۱ می‌تواند به حداکثر رساندن مزایای مالیاتی کمک کند و به مودیان اجازه دهد از سودها بهره ببرند و زیان‌های عادی را کاملاً کسر کنند، و بدین ترتیب پیچیدگی‌های مدیریت دارایی‌های تجاری را ساده سازد.
نکات کلیدی
- املاک بخش ۱۲۳۱ شامل املاک تجاری واقعی یا قابل استهلاک است که بیش از یک سال نگهداری شده‌اند، و سودهای حاصل از آن‌ها به نرخ مالیات بر سود سرمایه‌ای، که پایین‌تر از نرخ‌های مالیات بر درآمد عادی است، مالیات می‌شوند.
- بخش ۱۲۳۱ مزایای مالیاتی بالقوه‌ای ارائه می‌دهد با اجازه دادن به سودها برای مالیات به عنوان سود سرمایه‌ای در حالی که زیان‌ها به عنوان زیان‌های عادی درمان می‌شوند، که کاملاً قابل کسر در برابر درآمد هستند.
- مثال‌های رایج شامل ساختمان‌ها، ماشین‌آلات، زمین، چوب، دام، و اجاره‌نامه‌های نگهداری‌شده بیش از یک سال هستند؛ با این حال، اقلامی مانند طیور، دام‌های خاص، و موجودی را مستثنی می‌کند.
- برای بخش‌های ۱۲۴۵ و ۱۲۵۰، سودها تا مبلغ استهلاک گرفته‌شده به عنوان درآمد عادی مالیات می‌شوند، در حالی که سودهای اضافی به عنوان سود سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شوند.
سود بخش ۱۲۳۱ چگونه بر مالیات شما تأثیر می‌گذارد
اگر سودهای املاک بخش ۱۲۳۱ از مبنای تعدیل‌شده و استهلاک فراتر رود، به عنوان سود سرمایه‌ای با نرخ پایین‌تر از درآمد عادی مالیات می‌شود.
زیان‌های املاک بخش ۱۲۳۱ کاملاً قابل کسر هستند اگر به عنوان زیان‌های عادی طبقه‌بندی شوند.
معمولاً، اگر درآمد به عنوان سود سرمایه‌ای واجد شرایط باشد، زیان‌ها نیز چنین هستند، که فقط تا ۳٬۰۰۰ دلار برای سال مالیاتی قابل کسر هستند، و هر زیانی بیش از آن رقم به سال بعد منتقل می‌شود. قانون بخش ۱۲۳۱ به مودیان و صاحبان کسب‌وکار اجازه می‌دهد از بهترین هر دو جهان بهره ببرند. IRS مالیات سود بخش ۱۲۳۱ را به عنوان سود سرمایه‌ای "عادی" محاسبه می‌کند وقتی درآمد وجود دارد، اما نه وقتی زیان وجود دارد. مالیات بر سود سرمایه‌ای، مالیاتی بر سود هنگام فروش چیزی است که ارزش آن افزایش یافته است. این سود شماست که مالیات می‌شود، نه مبلغ پولی که دریافت می‌کنید.
معاملات رایج بخش ۱۲۳۱ که باید بدانید
در اینجا برخی معاملات ۱۲۳۱ طبق مقررات IRS آورده شده است:
حوادث و سرقت‌ها – اگر املاکی را بیش از یک سال نگهداری کرده‌اید و آن تحت تأثیر سرقت یا حادثه (زیان یا آسیب از رویداد غیرمنتظره یا نادر) قرار گرفته است. توقیف‌ها – اگر ملکی بیش از یک سال نگهداری شده و به عنوان دارایی سرمایه‌ای مربوط به تجارت یا کسب‌وکار نگهداری شده باشد. فروش یا مبادله املاک واقعی یا اموال شخصی قابل استهلاک – اگر ملک بیش از یک سال نگهداری شده و در تجارت یا کسب‌وکار (معمولاً تولید درآمد از طریق اجاره یا حق‌الامتیاز) استفاده شده باشد. اجاره‌نامه‌های فروخته‌شده یا مبادله‌شده – اگر بیش از یک سال نگهداری شده و در تجارت یا کسب‌وکار استفاده شده باشد. گاو و اسب‌های فروخته‌شده یا مبادله‌شده – اگر بیش از دو سال نگهداری شده و برای شیر، کار، پرورش، یا اهداف ورزشی استفاده شده باشد. محصولات برداشت‌نشده فروخته‌شده یا مبادله‌شده – اگر بیش از یک سال نگهداری شده و سپس فروخته، مبادله، یا به طور غیرارادی تبدیل شده و از طریق هیچ وسیله‌ای دوباره کسب نشده باشد. دفع یا برش چوب، زغال‌سنگ، یا سنگ‌آهن – اگر به عنوان فروش محاسبه شود. املاک بخش ۱۲۳۱ با املاک بخش ۱۲۴۵ و بخش ۱۲۵۰ مرتبط است. بخش ۱۲۳۱ درمان مالیاتی سودها و زیان‌های املاکی را که با تعاریف بخش‌های ۱۲۴۵ و ۱۲۵۰ مطابقت دارند، در فرم ۴۷۹۷ تعریف می‌کند.
مقایسه املاک بخش ۱۲۳۱ و بخش ۱۲۴۵
املاک بخش ۱۲۴۵ نمی‌تواند شامل ساختمان‌ها یا اجزای ساختاری باشد مگر اینکه ساختار به طور خاص برای stresses و demands استفاده خاص طراحی شده باشد و نتواند برای هیچ استفاده دیگری استفاده شود، در این صورت می‌تواند به عنوان نزدیک به مرتبط با ملکی که در آن قرار دارد در نظر گرفته شود.
املاک بخش ۱۲۴۵ شامل هر دارایی قابل استهلاک یا مستهلک‌شونده‌ای است که معیارهای نشریه ۵۴۴، فروش‌ها و سایر دفعات دارایی‌ها را برآورده کند:
اموال شخصی - به طور کلی به عنوان اموالی غیر از املاک واقعی تعریف می‌شود سایر اموال ملموس - این شامل ماشین‌آلات یا تأسیساتی می‌شود که نقش کلیدی در تولید، استخراج، یا ارائه خدمات ایفا می‌کنند، و همچنین تأسیسات تحقیقاتی خاص، یا تأسیساتی برای ذخیره‌سازی عمده کالاهای قابل تعویض. این شامل ساختمان‌هایی که به عنوان ذخیره‌سازی تجهیزات گنجانده شده‌اند نمی‌شود، اما احتمالاً شامل تأسیساتی می‌شود که کالاها را موقتاً قبل از بسته‌بندی و جابه‌جایی ذخیره می‌کند. ساختارهای تک‌منظوره ساخته‌شده صرفاً برای استفاده کشاورزی یا باغبانی. این شامل اصطبل نمی‌شود اما شامل سیلوها یا مخازن ذخیره غلات می‌شود. تأسیسات مورد استفاده برای ذخیره و توزیع نفت یا محصولات اولیه نفت، به جز ساختمان‌ها و اجزای ساختاری آن ساختمان‌ها.
نحوه مالیات سودهای املاک بخش ۱۲۴۵
اگر فروش املاک بخش ۱۲۴۵ کمتر از استهلاک یا مستهلک‌سازی ملک باشد، یا اگر سودهای دفع ملک کمتر از هزینه اصلی باشد، سودها به عنوان درآمد عادی ثبت و مالیات می‌شوند. اگر سود دفع املاک بخش ۱۲۴۵ بیش از هزینه اصلی باشد، آن سودها به عنوان سود سرمایه‌ای مالیات می‌شوند.
اگر املاک بخش ۱۲۴۵ از طریق مبادله هم‌ارزش کسب شده باشد، مبالغی که بر روی ملکی که در مبادله استفاده کرده‌اید ادعا کرده‌اید در مبلغ استهلاک یا مستهلک‌سازی گنجانده می‌شود، همان‌طور که مبالغی که مالک قبلی املاک بخش ۱۲۴۵ ادعا کرده اگر مبنای تعدیل‌شده به عنوان مرجع برای خودتان استفاده شده باشد.
تمایز بخش ۱۲۳۱ و بخش ۱۲۵۰
IRS املاک بخش ۱۲۵۰ را به عنوان تمام املاک واقعی، مانند زمین و ساختمان‌ها، که مشمول کمک استهلاک هستند، و همچنین اجاره‌نامه زمین یا املاک بخش ۱۲۵۰ تعریف می‌کند. ۶
درک مالیات سودهای املاک بخش ۱۲۵۰
سودهای املاک بخش ۱۲۵۰ به عنوان درآمد عادی محاسبه می‌شوند اگر با استهلاک مطابقت داشته باشند یا کمتر از آن باشند. اگر از استهلاک فراتر روند، سود سرمایه‌ای هستند. بازپس‌گیری استهلاک درآمد عادی است اگر ملک با اقساط فروخته شود.
حقیقت مهم: در حالی که بخش ۱۲۳۱ در کد IRS ۱۹۵۴ معرفی شد، محتوای کد مالیاتی مربوط به سودهای دریافت‌شده بر دفع املاک قابل استهلاک و واقعی در ۱۹۳۹ در بخش ۱۱۷(j) معرفی شد.
مثال املاک بخش ۱۲۳۱
فرض کنید ساختمانی به قیمت ۲ میلیون دلار خریداری شود و سپس ۲ میلیون دلار دیگر به صورت بازسازی (به‌روزرسانی واحدهای A/C، پنجره‌ها، و سقف جدید) در آن سرمایه‌گذاری شود با نرخ مستهلک‌سازی ۵۰٪ در ۱۰ سال.
در ۱۰ سال، اگر ساختمان بازسازی‌شده به قیمت ۶ میلیون دلار فروخته شود، سود ثبت‌شده از آن فروش ۴ میلیون دلار خواهد بود به جای ۲ میلیون دلار، زیرا هزینه بازسازی در کتاب‌ها سرمایه‌ای می‌شود. آن فروش ۴ میلیون دلاری به عنوان سود سرمایه‌ای مالیات می‌شود زیرا ملک بیش از ارزش استهلاک‌شده‌اش فروخته شده است.
سود بخش ۱۲۳۱ کجا گزارش می‌شود؟
فرم IRS ۴۷۹۷، فروش اموال تجاری، برای گزارش سودهای بخش ۱۲۳۱ بر ملک فروخته‌شده استفاده می‌شود.
تفاوت بین املاک ۱۲۳۱ و ۱۲۵۰ چیست؟
بخش ۱۲۳۱ به تمام دارایی‌های تجاری قابل استهلاک مالکیت‌شده بیش از یک سال اعمال می‌شود، در حالی که بخش ۱۲۵۰ (و همچنین ۱۲۴۵) راهنمایی در مورد نحوه مالیات دسته‌بندی‌های مختلف دارایی هنگام فروش با سود یا زیان ارائه می‌دهد. تمام املاک مورد استفاده در تجارت یا کسب‌وکار به عنوان املاک بخش ۱۲۳۱ در نظر گرفته می‌شود و، برای اهداف مالیاتی، یا بخش ۱۲۴۵ یا ۱۲۵۰ اعمال می‌شود، بسته به ویژگی‌های ملک.
تفاوت بین سود ۱۲۳۱ و سود سرمایه‌ای چیست؟
از نظر مالیات، تحت شرایط خاصی تفاوتی وجود ندارد. اگر سودهای ملک مطابق با تعریف بخش ۱۲۳۱ بیش از مبنای تعدیل‌شده و مبلغ استهلاک باشد، درآمد به عنوان سود سرمایه‌ای شمرده می‌شود و در نتیجه، با نرخ پایین‌تر از درآمد عادی مالیات می‌شود.
خلاصه
سودهای بخش ۱۲۳۱ سودهایی از املاک قابل استهلاک و املاک واقعی مورد استفاده در کسب‌وکار و نگهداری‌شده بیش از یک سال هستند. چنین سودهایی "مالیات‌پسند" در نظر گرفته می‌شوند زیرا traditionally از وضعیت مطلوب در کد مالیاتی برخوردار بوده‌اند. سود خالص بخش ۱۲۳۱ برای سال مالیاتی به عنوان سود سرمایه‌ای بلندمدت می‌شود، اما زیان خالص بخش ۱۲۳۱ به عنوان زیان عادی در نظر گرفته می‌شود.
نظرات کاربران