نابودی بازار املاک چین؛ فاجعه‌ای در دل اقتصاد جهانی

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز بازار املاک چین، یکی از ستون‌های اصلی رشد اقتصادی این کشور در دو دهه گذشته، اکنون در عمیق‌ترین بحران تاریخ خود فرو رفته است. آنچه زمانی موتور توسعه شهری و منبع ثروت خانوارها و دولت‌های محلی بود، حالا به پاشنه آشیل دومین اقتصاد بزرگ جهان تبدیل شده است. از برج‌های اداری شانگهای تا پروژه‌های ناتمام در شهرهای کوچک، نشانه‌های رکود همه‌جا دیده می‌شود: ساختمان‌های نیمه‌خالی، اجاره‌های سقوط‌کرده و انبوه دارایی‌هایی که دیگر خریداری برایشان پیدا نمی‌شود.

طبق داده‌های مؤسسات بین‌المللی، ارزش ساختمان‌های اداری در پکن و شانگهای از سال ۲۰۱۹ تاکنون بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته و نرخ خالی‌بودن دفاتر در برخی مناطق به بالای ۳۰ درصد رسیده است. در حالی‌که دولت چین تلاش می‌کند از بحران در بازار مسکن مسکونی عبور کند، این بار بخش املاک تجاری به‌ویژه دفاتر اداری و مراکز خرید، به مرکز جدید فشار اقتصادی تبدیل شده است.

شرکت‌های توسعه‌دهنده، بانک‌ها و حتی سرمایه‌گذاران دولتی با واقعیتی روبه‌رو هستند که کمتر کسی تا چند سال پیش تصورش را می‌کرد: ارزش دارایی‌ها پی‌درپی پایین می‌آید و فروش اضطراری املاک به رکورد تاریخی رسیده است. تنها در دو سال گذشته، حجم این نوع فروش‌ها از ۱۱۴ میلیارد یوان عبور کرده و اکنون بیش از یک‌پنجم کل معاملات بازار املاک چین را تشکیل می‌دهد.

تحلیلگران می‌گویند این روند صرفاً یک چرخه معمولی رکود نیست؛ بلکه نتیجه سال‌ها رشد مصنوعی، سیاست‌های شهری مبتنی بر ساخت‌وساز بی‌پایان و بدهی‌های انباشته‌ای است که دیگر بازپرداخت آن ممکن نیست. چین حالا با بازاری روبه‌روست که از درون خود در حال فروپاشی است، بازاری که زمانی موتور رشد تولید ناخالص داخلی بود، اما اکنون به عامل اصلی کاهش آن تبدیل شده است.

از ساخت‌وساز بی‌پایان تا مازاد عرضه؛ موتور رشد به دام بدهی افتاد

بحران امروز بازار املاک چین ریشه در سیاست‌های توسعه‌ای دارد که سال‌ها رشد را به هر قیمت دنبال کرد. از دهه ۲۰۱۰ به بعد، دولت‌های محلی برای افزایش تولید ناخالص داخلی، یکی پس از دیگری پروژه‌های عظیم ساختمانی را آغاز کردند؛ برج‌های اداری، شهرک‌های جدید، مراکز خرید و انبارهای لجستیکی، بدون آنکه تناسبی میان تقاضا و عرضه وجود داشته باشد. در بسیاری از مناطق، ساخت‌وساز به هدف جذب سرمایه و نمایش رشد اقتصادی بدل شد، نه پاسخ به نیاز واقعی بازار.

نتیجه، بازاری است اشباع‌شده از ساختمان‌هایی که خریدار ندارند و واحدهایی که سال‌هاست خالی مانده‌اند. طبق داده‌های منتشرشده از بلومبرگ و MSCI، در فاصله سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۰، آغاز ساخت دفاتر اداری در چین بیش از سه برابر دهه قبل بوده، در حالی‌که رشد واقعی تقاضا کمتر از نیمی از این رقم بوده است. این ناهماهنگی، امروز خود را در سقوط قیمت‌ها و اجاره‌ها نشان می‌دهد؛ در برخی شهرها، اجاره دفاتر تا ۲۵ درصد پایین آمده و نرخ خالی بودن در مناطق تجاری کلیدی به بالای ۴۰ درصد رسیده است.

در کنار مازاد عرضه، بحرن بدهی شرکت‌های توسعه‌دهنده عامل مهم دیگری در فروپاشی بازار است. غول‌هایی مانند اورگرند و کانتری گاردن با بدهی‌های صدها میلیارد دلاری، بخش بزرگی از نظام مالی چین را درگیر کرده‌اند. این شرکت‌ها با مدل مالی خطرناکی رشد کردند: فروش پیش از ساخت، و تأمین مالی از طریق وام‌های بانکی یا اوراق بدهی کوتاه‌مدت. حالا با توقف فروش و کاهش شدید قیمت‌ها، بازپرداخت این بدهی‌ها غیرممکن شده و بانک‌ها نیز در معرض زیان‌های سنگین قرار گرفته‌اند.

دولت چین تلاش کرده با وام‌های حمایتی و فشار بر بانک‌ها برای تمدید تسهیلات، از سقوط کامل جلوگیری کند، اما این سیاست‌ها تنها زمان خریده‌اند، نه اعتماد. رکود در بازار املاک حالا به یک بحران ساختاری تبدیل شده؛ بحرانی که ریشه‌اش در همان چیزی است که زمانی موتور رشد بود: ساخت‌وساز بی‌وقفه، بدهی انباشته و اتکای بیش‌ازحد اقتصاد به قیمت زمین.

دارایی‌های سمی و مستأجران غایب؛ سقوط ارزش و افزایش فروش اضطراری

در بسیاری از شهرهای چین، برج‌های اداری و مراکز تجاری به دارایی‌هایی تبدیل شده‌اند که نگهداری‌شان برای مالکان بیشتر هزینه دارد تا سود. در اصطلاح مالی، این دارایی‌ها به «دارایی‌های سمی» معروف شده‌اند؛ یعنی املاکی که ارزش بازاری‌شان به‌مراتب کمتر از وام‌هایی است که برای ساخت یا خریدشان گرفته شده است. همین وضعیت باعث شده در دو سال اخیر، فروش‌های اضطراری (distressed sales) در بازار چین به رکورد تاریخی برسد و بیش از ۲۲ درصد کل معاملات املاک تجاری کشور را تشکیل دهد.

داده‌های بلومبرگ نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۹ تاکنون، ارزش دفاتر اداری در پکن و شانگهای دست‌کم ۴۰ درصد کاهش یافته است. در برخی پروژه‌ها، این افت به سطحی رسیده که قیمت کنونی کمتر از قیمت خرید یک دهه پیش است. بسیاری از ساختمان‌ها که روزی نماد توسعه شهری بودند، حالا نیمه‌خالی‌اند. تابلوهای اجاره، جای تابلوهای شرکت‌ها را گرفته‌اند و بعضی طبقات ماه‌هاست مستأجری به خود ندیده‌اند.

در چنین فضایی، اجاره‌ها برای حفظ معدود مستأجران موجود تا ۲۵ درصد پایین آمده و برخی مالکان حاضرند قراردادهای بلندمدت را با ضرر تمدید کنند تا فقط جریان نقدی حفظ شود. اما کاهش درآمد، فشار بدهی را جبران نکرده و بسیاری از مالکان مجبور شده‌اند املاک خود را زیر قیمت بازار بفروشند تا از زیان بیشتر جلوگیری کنند. بانک‌هایی مانند HSBC و Standard Chartered هم هشدار داده‌اند که احتمال نکول در وام‌های مرتبط با املاک چین در حال افزایش است.

تأثیر این بحران تنها به شهرهای بزرگ محدود نیست. در شهرهای درجه دوم و سوم، مراکز خرید تازه‌ساز، مجتمع‌های اداری و انبارهای لجستیکی بدون مشتری رها شده‌اند. حتی شرکت‌های چندملیتی فعال در چین نیز برای کاهش هزینه‌ها، در حال کوچک‌کردن فضاهای اداری خود هستند.
به این ترتیب، املاک تجاری که زمانی به‌عنوان دارایی‌های امن در پرتفوی شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شدند، حالا در حال تبدیل‌شدن به منبع اصلی زیان‌اند.

کارشناسان معتقدند روند کنونی شباهتی با چرخه‌های معمول بازار ندارد. در بحران‌های پیشین، قیمت‌ها پس از چند فصل افت، دوباره بازیابی می‌شدند، اما اکنون ترکیب تورم منفی، کاهش تقاضا و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران، بازار املاک چین را به رکودی طولانی‌مدت کشانده است، رکودی که نشانه‌های پایان آن فعلاً دیده نمی‌شود.

سرمایه‌گذاران خارجی در تله زیان؛ بازتاب بی‌اعتمادی به اقتصاد چین

بحران املاک چین تنها در مرزهای داخلی متوقف نمانده و حالا دامن سرمایه‌گذاران خارجی را هم گرفته است. در پانزده سال گذشته، مؤسسات مالی بین‌المللی نزدیک به ۱۴۰ میلیارد دلار در بازار املاک تجاری چین سرمایه‌گذاری کردند، با این تصور که رشد اقتصادی پیوسته و تقاضای رو‌به‌افزایش برای فضاهای اداری، بازدهی مطمئنی به همراه خواهد داشت. اما این تصور اکنون به یکی از پرهزینه‌ترین اشتباهات مالی دو دهه اخیر تبدیل شده است.

غول‌های سرمایه‌گذاری نظیر بلک‌راک (BlackRock)، کارلایل (Carlyle Group) و بلک‌استون (Blackstone) از سال گذشته تا امروز، بخش قابل‌توجهی از دارایی‌های خود در چین را با ضررهای سنگین فروخته‌اند. برج‌های اداری که زمانی نماد حضور غرب در اقتصاد چین بودند، اکنون با تخفیف‌های ۳۰ تا ۵۰ درصدی فروخته می‌شوند یا اصلاً خریداری ندارند. در یکی از نمونه‌های شاخص، شرکت کارلایل یک برج ۳۱ طبقه در شانگهای را به قیمتی فروخت که تنها نیمی از مبلغ خرید آن در سال ۲۰۱۵ بود.

برخی دیگر از سرمایه‌گذاران حتی از فروش با ضرر هم عبور کرده‌اند. صندوقی تحت مدیریت بلک‌راک در اواخر سال گذشته پس از ناتوانی در پرداخت وام، دو ساختمان خود در شانگهای را به بانک‌ها واگذار کرد؛ اقدامی که به معنای از‌دست‌رفتن کامل سرمایه بود. بانک‌هایی مانند اچ‌اس‌بی‌سی و استاندارد چارترد نیز اعلام کرده‌اند که با موج تازه‌ای از نکول در وام‌های املاک تجاری چین روبه‌رو هستند.

اگرچه این خروج و زیان شرکت‌های خارجی به‌ظاهر بخشی از بحران است، اما در واقع پیامد طبیعی فروپاشی درونی بازار چین محسوب می‌شود. مشکل اصلی در ساختار بازار داخلی است؛ جایی که رکود تقاضا، کاهش رشد اقتصادی، و نااطمینانی سیاسی باعث شده چین دیگر مقصد جذابی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت نباشد.
تحلیلگران بلومبرگ هشدار داده‌اند که بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری جهانی تصمیم گرفته‌اند دارایی‌های خود در چین را منجمد کنند و تا زمان بازگشت ثبات، پروژه جدیدی را آغاز نکنند.

در نتیجه، بازار املاک چین امروز نه‌تنها از درون در حال فروریختن است، بلکه در بیرون نیز سرمایه و اعتماد خود را از دست داده است. خروج سرمایه‌گذاران خارجی تنها نشانه‌ای از بحرانی عمیق‌تر است؛ بحرانی که از قلب نظام اقتصادی چین سرچشمه گرفته و حالا به یکی از بزرگ‌ترین تهدیدهای مالی دهه پیش‌رو تبدیل شده است.

دهه‌ی ازدست‌رفته بازار املاک؛ پیامدهای مالی و چشم‌انداز تاریک آینده

با فروپاشی تدریجی بازار املاک، چین در آستانه‌ی دوره‌ای قرار گرفته که تحلیلگران از آن با عنوان «دهه‌ی ازدست‌رفته» یاد می‌کنند؛ دوره‌ای که در آن قیمت‌ها نه‌تنها به سطح پیشین بازنمی‌گردند، بلکه ارزش واقعی دارایی‌ها حتی تا سال ۲۰۳۰ پایین‌تر از سطح ۲۰۲۰ باقی خواهد ماند. این برآورد بلومبرگ و مؤسسات تحقیقاتی جهانی است، و اگر درست باشد، به معنای رکودی عمیق و طولانی در یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد چین است.

بحران املاک اکنون فراتر از یک مشکل بخشی است و به تهدیدی سیستماتیک برای کل اقتصاد تبدیل شده است. بسیاری از وام‌های بانکی در چین با وثیقه‌ی ملکی صادر شده‌اند و کاهش ارزش این دارایی‌ها، به‌طور مستقیم ترازنامه بانک‌ها را تضعیف کرده است. افزایش نکول، کاهش درآمد دولت‌های محلی از محل فروش زمین و فشار بر پروژه‌های عمرانی، حلقه‌ای از بدهی ایجاد کرده که هر روز بزرگ‌تر می‌شود.

در کنار آن، فضای روانی بازار نیز آسیب دیده است. سقوط پی‌درپی قیمت‌ها، تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک را تقریباً از بین برده و خانوارها دیگر خرید ملک را به‌عنوان سرمایه‌گذاری مطمئن نمی‌بینند. نتیجه آن، افت مصرف، کاهش اشتغال در بخش ساخت‌وساز و کاهش سرعت گردش پول در اقتصاد است؛ چرخه‌ای که عبور از آن برای دولت پکن آسان نخواهد بود.

دولت چین در ماه‌های اخیر بسته‌های حمایتی محدودی برای خرید خانه، کاهش نرخ وام مسکن و تشویق بانک‌ها به تمدید تسهیلات ارائه کرده است، اما کارشناسان معتقدند این اقدامات بیشتر مُسکن‌های موقت‌اند تا راه‌حل‌های بنیادی. مسئله اصلی، اشباع کامل بازار و نبود تقاضای واقعی است؛ حتی با وام ارزان هم، کسی رغبتی به خرید ندارد.

در نتیجه، اقتصاد چین در وضعیتی ایستاده که تا چند سال پیش غیرقابل تصور بود: بازاری عظیم با هزاران پروژه ناتمام، بانک‌هایی در معرض زیان، و سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی که دیگر به بازگشت رونق باور ندارند. بازار املاک، که سال‌ها سمبل «صعود چین» بود، امروز به نماد آسیب‌پذیری آن تبدیل شده است و هیچ نشانه‌ای وجود ندارد که این سقوط به پایان رسیده باشد.