گواهی مالیاتی چیست؟

گواهی مالیاتی چیست؟

گواهی مالیاتی سندی است که ادعای قانونی علیه ملکی را به دلیل عدم پرداخت مالیات ملکی نشان می‌دهد. هنگامی که مالک مالیات ملکی را پرداخت نکند، دولت محلی می‌تواند رهن (لی‌ین) بر ملک قرار دهد. اگر مالیات‌ها همچنان پرداخت‌نشده باقی بمانند، این رهن ممکن است از طریق حراج به سرمایه‌گذاران فروخته شود. سرمایه‌گذارانی که این گواهی‌ها را خریداری می‌کنند، می‌توانند از طریق سود و جریمه‌های پرداختی توسط مالک ملک، در صورت تسویه بدهی مالیاتی، بازده کسب کنند. در صورت عدم پرداخت توسط مالک، سرمایه‌گذار ممکن است فرصت سلب مالکیت ملک را داشته باشد.

نکات کلیدی

• گواهی مالیاتی ادعایی علیه ملکی به دلیل مالیات‌های پرداخت‌نشده است که سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق حراج خریداری کنند.

• این گواهی‌ها به دلیل نرخ‌های سود اجباری ایالتی، بازده بالقوه‌ای بین ۶ تا ۲۴ درصد ارائه می‌دهند، اما بازده سرمایه‌گذاران تضمین‌شده نیست.

• خرید گواهی مالیاتی می‌تواند پرریسک باشد، زیرا سرمایه‌گذار ممکن است با مشکلاتی مانند پیشنهاد بیش از حد یا ورشکستگی مالک مواجه شود.

• سرمایه‌گذاری در گواهی‌های مالیاتی نیازمند تحقیق و بررسی دقیق است، زیرا نقدشوندگی کم و پیچیدگی‌های قانونی دارد.

• رهن‌های مالیاتی در صورت سلب مالکیت ملک، نسبت به رهن‌های وام مسکن اولویت دارند و برای برخی سرمایه‌گذاران گزینه‌ای جذاب برای ورود به بازار املاک هستند.

گواهی‌های مالیاتی چگونه کار می‌کنند؟

رهن مالیاتی زمانی بر یک ملک قرار می‌گیرد که مالک مالیات ملکی را پرداخت نکرده باشد. شهرستان یا شهرداری هر بار که موعد مالیات ملکی فرا می‌رسد، صورت‌حساب مالیاتی صادر می‌کند و در صورت عدم پرداخت، رهن مالیاتی اعمال می‌شود.

اگر مالک مالیات را پرداخت کند، رهن برداشته می‌شود، اما اگر مالیات‌ها همچنان پرداخت‌نشده باقی بمانند، مقامات محلی در نهایت رهن را به سرمایه‌گذار حراج می‌کنند. پس از برنده شدن در حراج، به سرمایه‌گذار گواهی‌ای صادر می‌شود که مالیات‌های معوقه و جریمه‌های ملک را مشخص می‌کند. سرمایه‌گذار مالیات‌ها را به نمایندگی از مالک پرداخت می‌کند، اما اکنون رهن به جای دولت، به سرمایه‌گذار تعلق دارد.

همه ایالت‌ها، شهرستان‌ها یا شهرداری‌ها رهن‌های مالیاتی ارائه نمی‌دهند. برخی ایالت‌ها مانند کالیفرنیا فقط حراج‌های مالیاتی برای املاک معوقه برگزار می‌کنند که در آن برنده حراج، مالک قانونی ملک می‌شود.

گواهی‌های مالیاتی معمولاً بین یک تا سه سال اعتبار دارند و به سرمایه‌گذاران امکان جمع‌آوری مالیات‌های پرداخت‌نشده به علاوه سود ۶ تا ۲۴ درصد را، بسته به قوانین محلی، می‌دهند.

نکته: گواهی‌های مالیاتی می‌توانند بر اساس بالاترین مبلغ نقدی، پایین‌ترین نرخ سود یا روش‌های دیگر پیشنهاد و برنده شوند.

فرآیند حراج گواهی‌های مالیاتی

فروش گواهی مالیاتی زمانی آغاز می‌شود که دولت محلی صورت‌حساب‌های مالیاتی را ارسال کند و در صورت عدم پرداخت، رهن ملکی اعمال شود. این رهن سپس در حراجی که معمولاً به‌صورت آنلاین یا حضوری برگزار می‌شود، وارد می‌شود. پیشنهاددهندگان معمولاً باید پیش از شرکت در حراج ثبت‌نام کرده و ودیعه‌ای ارائه دهند.

در حراج، سرمایه‌گذاران برای پرداخت مالیات‌های معوقه به علاوه سود و هزینه‌ها پیشنهاد می‌دهند و برنده گواهی رهن را برای مبلغ پرداختی دریافت می‌کند. سپس مالک ملک مدت زمانی برای بازپرداخت گواهی از سرمایه‌گذار با پرداخت مبلغ بدهی به علاوه سود و هزینه‌ها دارد. اگر مالک نتواند گواهی را بازپرداخت کند، سرمایه‌گذار معمولاً می‌تواند ملک را سلب مالکیت کرده و مالکیت آن را به دست آورد.

نکته مهم: ملک باید برای مدت حداقل تعیین‌شده توسط قانون محلی به‌عنوان معوقه مالیاتی در نظر گرفته شود تا مشمول فرآیند رهن و حراج شود.

بازده بالقوه از سرمایه‌گذاری در گواهی‌های مالیاتی

گواهی‌های مالیاتی اغلب به دلیل نرخ‌های سود اجباری ایالتی، بازده بالاتری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها ارائه می‌دهند. رهن‌های مالیاتی معمولاً نسبت به سایر رهن‌ها، مانند وام‌های مسکن، اولویت دارند.

اگر مالک ملک پرداخت نکند، سرمایه‌گذاران ممکن است ملک را با هزینه‌ای بسیار کم به دست آورند، هرچند این اتفاق نادر است زیرا اکثر رهن‌های مالیاتی پیش از سلب مالکیت بازپرداخت می‌شوند.

نرخ بازده گواهی‌های مالیاتی تضمین‌شده نیست و به بازپرداخت گواهی توسط مالک یا امکان سلب مالکیت ملک توسط سرمایه‌گذار بستگی دارد.

مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در گواهی‌های مالیاتی

خرید گواهی مالیاتی می‌تواند سرمایه‌گذاری جذابی باشد. برخی گواهی‌ها نقطه ورود پایینی دارند و می‌توان آن‌ها را با چند صد دلار خریداری کرد. این در مقایسه با سرمایه‌گذاری‌های سنتی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک که اغلب نیازمند حداقل سرمایه‌گذاری هستند، مقرون‌به‌صرفه است.

می‌توان چندین گواهی ارزان‌قیمت خریداری کرد که معمولاً بازده ثابتی بدون نگرانی از نوسانات بازار ارائه می‌دهند.

از معایب آن، سرمایه‌گذاران باید مبلغ کامل گواهی را معمولاً ظرف یک تا سه روز پرداخت کنند. این گواهی‌ها همچنین نقدشوندگی پایینی دارند، زیرا بازار ثانویه‌ای برای معامله آن‌ها وجود ندارد. سرمایه‌گذاران باید تحقیقات و بررسی‌های دقیقی انجام دهند تا اطمینان حاصل کنند که املاک زیربنایی ارزش ارزیابی‌شده مناسبی دارند.

درک پیامدهای مالیاتی گواهی‌های مالیاتی

پیامدهای مالیاتی بسته به عوامل متعددی متفاوت است و ممکن است شامل مالیات‌های فدرال، ایالتی یا محلی شود.

درآمد حاصل از سود گواهی مالیاتی ممکن است مشمول مالیات باشد. سود دریافتی معمولاً در سال کسب آن در اظهارنامه مالیاتی سرمایه‌گذار گزارش می‌شود. حتی اگر سرمایه‌گذار هیچ توزیع نقدی دریافت نکرده باشد، باید سود را به‌عنوان درآمد مشمول مالیات گزارش کند.

اگر مالک رهن را با پرداخت مبلغ بدهی بازپرداخت کند، سرمایه‌گذار بازپرداخت به علاوه سود کسب‌شده را دریافت می‌کند. این مبلغ به‌عنوان بازگشت اصل سرمایه در نظر گرفته می‌شود و درآمد مشمول مالیات نیست.

اگر مالک نتواند گواهی رهن مالیاتی را بازپرداخت کند، سرمایه‌گذار می‌تواند از طریق سلب مالکیت، مالکیت ملک را به دست آورد. در این صورت، سرمایه‌گذار مسئول پرداخت مالیات‌های آتی ملک خواهد بود. هرگونه درآمد یا سود حاصل از فروش یا اجاره ملک نیز مانند سایر املاک مشمول مالیات می‌شود. برخی ایالت‌ها و مناطق ممکن است مالیات‌ها یا هزینه‌هایی بر سرمایه‌گذاری‌های گواهی مالیاتی اعمال کنند.

رهن مالیاتی در مقابل رهن وام مسکن

رهن مالیاتی و رهن وام مسکن هر دو ادعاهای قانونی علیه یک ملک هستند، اما تفاوت‌های قابل‌توجهی دارند. رهن مالیاتی توسط دولت برای جمع‌آوری مالیات‌های ملکی پرداخت‌نشده اعمال می‌شود. رهن وام مسکن توسط وام‌دهنده برای تضمین وامی که برای خرید ملک استفاده شده، اعمال می‌شود.

در صورت تخلف، رهن‌های مالیاتی معمولاً اولویت دارند و در فرآیند سلب مالکیت پیش از رهن‌های وام مسکن پرداخت می‌شوند. فرد یا وام‌دهنده‌ای که رهن وام مسکن دارد، بیشتر در معرض خطر از دست دادن سرمایه اصلی خود و دریافت نکردن وجوه است.

مالکان ملک حق دارند با پرداخت مالیات‌های معوقه به علاوه سود یا هزینه‌های مربوطه، رهن مالیاتی را بازپرداخت کنند. رهن‌های وام مسکن معمولاً تنها با پرداخت کامل وام زیربنایی قابل تسویه هستند. هر دو رهن نشان‌دهنده بدهی قابل بازپرداخت هستند، اما ماهیت این بدهی‌ها متفاوت است.

رهن‌های مالیاتی معمولاً برای مدت مشخصی بر روی ملک اعمال می‌شوند. پس از گذشت این مدت، نهاد دولتی محلی ممکن است بخواهد رهن را از طریق فروش گواهی رهن مالیاتی به سرمایه‌گذار بفروشد. رهن‌های وام مسکن می‌توانند برای مدت وام مسکن، که ممکن است به‌طور قابل‌توجهی طولانی‌تر باشد، ادامه یابند.

آیا سرمایه‌گذاری در رهن مالیاتی ایده خوبی است؟

سرمایه‌گذاری در رهن مالیاتی ممکن است برای کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری‌های جایگزین و قرار گرفتن در معرض املاک هستند، گزینه‌ای منطقی باشد. این روشی معقول برای سرمایه‌گذارانی است که می‌خواهند بدون نیاز به مالکیت فیزیکی، در املاک سرمایه‌گذاری کنند. معمولاً توصیه می‌شود که سرمایه‌گذاری در رهن مالیاتی را درک کنید، بازار املاک محلی را بشناسید و پیش از سرمایه‌گذاری درباره املاک تحقیق کنید.

ریسک سرمایه‌گذاری در رهن مالیاتی چیست؟

سرمایه‌گذاری در رهن مالیاتی چندین نقطه ضعف دارد. پیشنهاد بیش از حد برای املاک رهن مالیاتی یا عدم درک کامل دوره‌های بازپرداخت آسان است. ممکن است ادعای شما نسبت به سایر رهن‌های قوی‌تر در ملک، اولویت کمتری داشته باشد. ریسک اصلی این است که مالک ملک اعلام ورشکستگی کند، بنابراین هرگز مجبور به بازپرداخت مالیات معوقه نشود و ملک از سلب مالکیت در امان بماند.

آیا رهن مالیاتی به اعتبار شما آسیب می‌رساند؟

وجود رهن مالیاتی علیه شما لزوماً به اعتبار شما آسیب نمی‌رساند، زیرا سه دفتر اعتباری اصلی رهن‌های مالیاتی را در گزارش‌های اعتباری مصرف‌کنندگان درج نمی‌کنند. اما رهن‌های مالیاتی ملکی ممکن است بخشی از سوابق عمومی باشند و اطلاعات مربوط به بدهی مالیاتی معوقه شما به‌طور گسترده در دسترس عموم قرار گیرد.

نتیجه‌گیری

گواهی رهن مالیاتی نشان‌دهنده مالکیت ناشی از مالیات‌های معوقه پرداخت‌نشده یک ملک است. دولت محلی رهن را علیه ملک ایجاد می‌کند و اگر مالیات‌ها همچنان پرداخت‌نشده باقی بمانند، می‌تواند حقوق این رهن را در قالب گواهی از طریق حراج بفروشد.

سرمایه‌گذاری که گواهی رهن مالیاتی را خریداری می‌کند، ممکن است بتواند اصل سرمایه خود را بازیافت کند و در صورت توانایی مالک اصلی در پرداخت رهن مالیاتی در آینده، از طریق هزینه‌های جریمه سود کسب کند. اما بازده‌ها، مانند سایر اشکال سرمایه‌گذاری، اغلب تابعی از ریسک هستند.