چگونه سقف ۲۵ درصدی، بازار سایه اجاره‌بها را خلق می‌کند؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز موجری روبه‌روی ماشین‌حسابش نشسته است نیازی به خواندن گزارش‌های پیچیده اقتصادی ندارد؛ معادله پیش روی او کاملاً عریان است. تورم عمومی با سرعتی بالای ۴۰ درصد در حال بلعیدن ارزش زمانی پول اوست، اما بخشنامه‌ای که به‌تازگی روی میز قرار گرفته، بازدهی سرمایه‌گذاری‌اش در بخش مسکن را با یک سقف ۲۵ درصدی به زنجیر کشیده است. او اکنون بر سر یک دوراهی تاریخی قرار دارد: یا تن دادن به یک مالیات پنهان و قطعی به نام تورم، یا استفاده از حفره‌های قانونی برای اخراج مستأجر و نقد کردن سرمایه‌ای که دیگر بازدهی منطقی ندارد.

. زمانی که دولت بازدهی یک دارایی فیزیکی را به صورت دستوری بسیار پایین‌تر از نرخ تورم سرکوب می‌کند، در واقع در حال تحمیل یک هزینه پنهان به مالکان است. در واکنش به این مداخله، سرمایه‌ها نه تنها برای دور زدن قانون به سمت بازارهای غیررسمی کشیده می‌شوند، بلکه یک کوچ تاریخی از بازار مسکن به سمت دارایی‌های سخت (Hard Assets) و غیرقابل قانون‌گذاری آغاز می‌شود.

تله بازده واقعی منفی؛ ریاضیاتی که دستوری نمی‌شود

مصوبه اخیر سران قوا که تمدید قراردادهای اجاره تا پایان سال ۱۴۰۵ را اجباری کرده و حق صدور حکم تخلیه را از مراجع قضایی سلب نموده است، با ادبیاتی کم‌سابقه توجیه شد. وزیر راه و شهرسازی صراحتاً دلیل این تصمیم را وقوع «جنگ تحمیلی سوم» و شرایط حاد اقتصاد خانوارها اعلام کرد. این کلیدواژه نشان می‌دهد که سیاست‌گذار رسماً از ابزارهای متعارف پولی عبور کرده و به تنظیمات اقتصاد فرماندهی و کنترل سخت‌گیرانه قیمت‌ها پناه برده است.

. قفل کردن رشد اجاره‌بها روی ۲۵ درصد، در اقتصادی که هزینه نگهداری، شارژ و استهلاک ساختمان متناسب با تورم عمومی رشد می‌کند، به معنای نابودی حاشیه سود موجر است. سرمایه‌گذاران نهادینه و خرد، بر اساس غریزه بقا، سرمایه خود را در جایی که ارزش آن توسط تورم تنزیل می‌شود، متوقف نخواهند کرد. نتیجه فوری این سیاست، خروج داوطلبانه عرضه‌کنندگان از بازار رسمی و پناه بردن آن‌ها به یک «بازار سایه» است؛ جایی که قراردادها به صورت زیرمیزی، با ارقام نجومی و خارج از رادار نهادهای نظارتی منعقد می‌شوند.

کوچ بزرگ نقدینگی؛ فرار از آجرهای بی‌بازده به پناهگاه‌های سخت

مصوبه دولت، موجران را خلع سلاح کرده است، اما چهار تبصره استثنایی در این قانون وجود دارد که قرار بود راه‌حل‌های منطقی باشند، اما اکنون به تونل‌های فرار سرمایه تبدیل شده‌اند. اخذ پروانه تخریب و نوسازی، نیاز شخصی موجر، عدم پرداخت بهای اجاره و مهم‌تر از همه، «فروش قطعی و رسمی ملک»، تنها راه‌های قانونی برای فرار از سقف ۲۵ درصدی هستند.

. در این سناریو، ما شاهد یک خروج قدرتمند سرمایه از بخش املاک و مستغلات به سمت طلا، ارزهای خارجی و دارایی‌های دیجیتال خواهیم بود؛ پناهگاه‌هایی که ارزش خود را در برابر کاهش ارزش پول ملی حفظ می‌کنند و همبستگی معکوسی با محدودیت‌های دستوری دولت دارند.

بومرنگ سیاست‌گذاری؛ چرا مستأجران بازنده نهاییِ اقتصاد جنگی هستند؟

سیاست‌گذاران این طرح را یک سپر دفاعی برای اقشار آسیب‌پذیر در برابر شوک‌های اقتصادی می‌دانند، اما تاریخ اقتصاد نشان می‌دهد که سرکوب قیمت‌ها همیشه مانند یک بومرنگ عمل می‌کند. در کوتاه‌مدت، شاید بخشی از مستأجران فعلی بتوانند با هزینه کمتری در خانه‌های خود بمانند، اما در افق میان‌مدت و بلندمدت، این قانون بزرگترین ضربه را به همان قشری می‌زند که قصد حمایت از آن را داشت.

با منفی شدن بازدهی اجاره‌داری، انگیزه سازندگان و سرمایه‌گذاران برای تولید مسکن استیجاری جدید کاملاً از بین می‌رود. عرضه‌ی فایل‌های اجاره در بازار به شدت منقبض خواهد شد و مستأجرانی که به هر دلیلی مجبور به جابه‌جایی هستند (زوج‌های جوان، مهاجران کاری و...) با بازاری مواجه می‌شوند که در آن هیچ خانه خالیِ ثبت‌رسیده‌ای وجود ندارد. در نهایت، همین قشر آسیب‌پذیر مجبور خواهند شد برای یافتن یک سقف، تن به قواعد بی‌رحمانه بازار سیاه و پرداخت حق‌الزحمه‌های بسیار بالاتر از تورم واقعی بدهند. مداخله دستوری امروز، بحران مسکن فردا را تضمین کرده است.