تورم عمومی، رشد واقعی قیمت مسکن را پنهان می‌کند

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بررسی روند قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهرها نشان می‌دهد رشد بهای آپارتمان و اجاره‌بها در بیش‌تر ماه‌های امسال از رشد شاخص تورم عمومی جلوتر بوده است. این فاصله برای خانوارهایی که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره یا خرید مسکن می‌کنند، معنای روشنی دارد. فشار مالی واقعی آن‌ها بیش‌تر از عددی است که در گزارش‌های رسمی تورم منتشر می‌شود.

علت اصلی این وضعیت، ساختار متفاوت بازار مسکن نسبت به سایر کالاها و خدمات است. قیمت مسکن هم‌زمان از سه عامل تأثیر می‌گیرد: رشد قیمت زمین، افزایش هزینه مصالح ساختمانی وارداتی و تقاضای سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول. وقتی نرخ ارز نوسان می‌کند، بخشی از نقدینگی به‌جای بازارهای مالی مستقیم وارد بازار مسکن می‌شود و قیمت را سریع‌تر از تورم عمومی بالا می‌برد.

چرا مسکن سریع‌تر از تورم عمومی گران می‌شود

شاخص تورم عمومی میانگین رشد قیمت هزاران کالا و خدمت را نشان می‌دهد، از خوراکی تا پوشاک. مسکن اما وزن سنگینی در سبد هزینه خانوار دارد و نوسان آن به‌تنهایی می‌تواند میانگین را جابه‌جا کند. کارشناسان بازار مسکن می‌گویند در دوره‌های تورمی، خریداران مسکن را پناهگاهی امن‌تر از سپرده بانکی یا پول نقد می‌دانند. همین رفتار، تقاضای خرید را حتی در رکود معاملات بالا نگه می‌دارد و مانع افت واقعی قیمت می‌شود.

فاصله میان قیمت اسمی و ارزش واقعی مسکن

برای سنجش گرانی واقعی مسکن باید رشد قیمت اسمی، یعنی عدد تومانی روی برچسب آگهی‌ها، را از تورم عمومی همان دوره کم کرد. اگر رشد قیمت مسکن از تورم بیش‌تر باشد، ارزش واقعی ملک هم بالا رفته است. اگر کم‌تر باشد، قیمت مسکن فقط هم‌گام با تورم عمومی حرکت کرده و ارزش واقعی آن ثابت مانده است. بر پایه تحلیل‌های بازار، در بیش‌تر سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن در تهران از میانگین تورم عمومی بالاتر بوده، به‌ویژه در محله‌های با تقاضای بالا.

اثر بر خانوارهای مستأجر و خریداران جوان

این شکاف قیمتی بیش‌ترین فشار را به مستأجران و خانوارهای جوان وارد می‌کند. نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار، معیاری که نشان می‌دهد یک خانواده چند سال باید پس‌انداز کند تا صاحب‌خانه شود، در بسیاری از مناطق شهری افزایش یافته است. همین روند باعث شده بخشی از تقاضای خرید به بازار اجاره منتقل شود و رقابت برای اجاره واحدهای مناسب، اجاره‌بها را هم بالاتر از تورم عمومی نگه دارد.

فاصله‌گرفتن قیمت مسکن از تورم عمومی پدیده تازه‌ای در اقتصاد ایران نیست و در دوره‌های قبلی نوسان نرخ ارز هم تکرار شده است. تحلیلگران بازار مسکن می‌گویند تداوم یا تعدیل این شکاف به حجم ساخت‌وساز، رفتار نقدینگی و ثبات نسبی نرخ ارز بستگی دارد. مسیر دقیق قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو هنوز روشن نیست و همین موضوع تصمیم‌گیری خانوارها را دشوارتر کرده است.