به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، شاخص قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر بار دیگر مسیر صعودی در پیش گرفته است. با این‌حال بسیاری از کارشناسان اقتصادی این روند را نشانه بهبود وضعیت اقتصادی نمی‌دانند. علت اصلی این است که رشد قیمت اسمی مسکن، وقتی با کاهش قدرت خرید مردم و افت تعداد معاملات هم‌راه باشد، بیش‌تر به رکود شباهت دارد تا رونق.
تفاوت میان قیمت اسمی و ارزش واقعی، نقطه شروع این تحلیل است. وقتی نرخ تورم عمومی کشور بالا باشد، رشد عددی قیمت مسکن به‌تنهایی معیار دقیقی برای سنجش وضعیت بازار نیست. باید رشد قیمت مسکن را با نرخ تورم و هم‌چنین با رشد سایر دارایی‌ها مانند طلا و ارز مقایسه کرد. اگر مسکن هم‌پای این شاخص‌ها یا کم‌تر از آن‌ها رشد کند، در عمل ارزش واقعی خریداران کاهش یافته است.
رکود معاملاتی، نشانه‌ای که نادیده گرفته می‌شود
شاخص دیگری که باید در کنار قیمت دیده شود، تعداد معاملات مسکن است. در بسیاری از دوره‌هایی که قیمت مسکن رشد کرده، حجم معاملات کاهش یافته است. این وضعیت یعنی خریداران واقعی و مصرفی از بازار خارج شده‌اند. آنچه قیمت را بالا می‌برد، عرضه محدود و انتظارات تورمی است، نه تقاضای مصرفی سالم.
کاهش ساخت‌وساز یکی دیگر از نشانه‌های این ناهم‌خوانی است. رونق واقعی در بازار مسکن با افزایش پروانه‌های ساختمانی، رشد اشتغال در صنایع وابسته و افزایش عرضه واحدهای جدید هم‌راه است. وقتی قیمت بالا می‌رود اما ساخت‌وساز کند می‌شود، بازار در وضعیت کمبود عرضه قرار دارد، نه رشد تولید.
رونق واقعی چه شکلی دارد؟
اقتصاددانان رونق اقتصادی را با شاخص‌هایی مانند رشد تولید ناخالص داخلی، افزایش اشتغال و رشد درآمد واقعی خانوارها می‌سنجند. در نبود این شاخص‌ها، افزایش قیمت مسکن بیش‌تر بازتاب هجوم نقدینگی سرگردان به دارایی‌های ملموس است. این سرمایه به‌جای ورود به تولید، به دلیل بی‌اعتمادی به بازارهای دیگر یا نگرانی از کاهش ارزش پول ملی، وارد بازار زمین و ساختمان می‌شود.
نسبت اجاره به قیمت مسکن هم معیار دیگری است که تصویر روشن‌تری می‌دهد. وقتی این نسبت افزایش پیدا می‌کند، یعنی بازدهی اجاره نسبت به قیمت خرید کاهش یافته و دوره بازگشت سرمایه طولانی‌تر شده است. چنین وضعیتی معمولاً با ورود سرمایه‌های سفته‌بازانه به بازار مسکن هم‌زمان است، نه با تقاضای واقعی برای سکونت.
پیامد این وضعیت برای خانوارهای عادی، دورترشدن فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید است. دوره بازگشت سرمایه برای خریداران طولانی‌تر می‌شود. دوره پس‌انداز لازم برای اجاره‌نشینان هم افزایش می‌یابد. به همین دلیل کارشناسان تأکید دارند رشد عدد قیمت مسکن، بدون بررسی هم‌زمان تورم، حجم معاملات و ساخت‌وساز، شاخص قابل‌اعتمادی برای سلامت اقتصاد نیست.
نظرات کاربران