سارا پوردلجو – بازار ساخت‌وساز در حالی با موج تازه‌ای از افزایش هزینه‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کند که رکود در معاملات مسکن حاشیه سود سازندگان را نیز بیش از گذشته تحت فشار قرار داده است. جنگ و آسیب به‌بخشی از زیرساخت‌های تولید و توزیع تنها یک شوک مقطعی به‌بازار وارد نکرد بلکه زنجیره‌ای از افزایش قیمت‌ها را در بخش‌های مختلف ساخت‌وساز به‌راه انداخت؛ زنجیره‌ای که از مصالح و تجهیزات آغاز شد و به‌نیروی انسانی، حمل‌ونقل، زمین و درنهایت قیمت تمام‌شده مسکن رسید. تازه‌ترین آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار۱۴۰۵ به۴/۳۳۶ واحد رسیده؛ رقمی که بیانگر افزایش ۸/۱۰۶درصدی این شاخص نسبت‌به فصل مشابه سال قبل است. سطح قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال نسبت‌به بهار۱۴۰۴ بیش از دوبرابر شده است. البته این رقم به‌معنای دوبرابرشدن همه مصالح یا کل هزینه ساخت یک واحد مسکونی نیست زیرا هزینه نهایی ساخت علاوه‌بر مصالح و خدمات ساختمانی به‌عواملی مانند زمین، دستمزد، عوارض، هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌های پروژه نیز وابسته است.
در هفته‌ها و ماه‌های نخست آغاز جنگ بازار ساخت‌وساز هنوز واکنش شدیدی به‌این شرایط نشان نمی‌داد اما با گذشت زمان و آسیبدیدن برخی پالایشگاه‌ها و زیرساخت‌ها محدودیت عرضه کالا و مواد اولیه خود را بیشتر نشان داد. نمونه آن را می‌توان در بازار تجهیزات ساختمانی مشاهده کرد؛ جایی که قیمت یک تانکر ذخیره آب سه‌هزار لیتری از حدود ۱۷تا۱۸میلیون‌تومان به‌حدود ۵۶میلیون‌تومان رسید. در بخش تجهیزات برقی نیز کالاهایی که پیشتر با قیمت ۵۰تا۶۰میلیون‌تومان خریداری می‌شدند، به‌محدوده ۸۰تا۹۰میلیون‌تومان رسیدند. درهمین‌حال قیمت برخی نهاده‌های اصلی مانند بتن و ماسه نیز جهش قابل‌توجهی را تجربه کرد اما افزایش هزینه ساخت تنها به‌مصالح محدود نمانده است. هزینه نیروی انسانی، حمل‌ونقل و خدمات مرتبط با ساخت نیز افزایش یافته و مجموعه این عوامل معادله ساخت‌وساز را برای سازندگان دشوارتر کرده است. در چنین شرایطی سازنده‌ای که پیشتر پروژه خود را با مجموعه‌ای از هزینه‌های قابل پیش‌بینی تعریف می‌کرد اکنون با بازاری مواجه است که قیمت نهاده‌ها در آن به‌سرعت تغییر می‌کند و تامین برخی کالاها نیز به‌یک چالش جدی تبدیل شده است.
این فشار هزینه‌ای درنهایت نمی‌تواند از بازار مسکن جدا بماند. هنگامی که هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند قیمت تمام‌شده هر مترمربع نیز بالا می‌رود هرچند رکود معاملاتی اجازه نمی‌دهد این افزایش هزینه به‌سادگی و به‌طور کامل به‌خریدار منتقل شود. به‌همین دلیل سازنده همزمان با افزایش هزینه‌ها، با کاهش قدرت خرید متقاضیان و دشوارترشدن فروش واحدهای ساخته‌شده مواجه است؛ وضعیتی که میتواند چرخه ساخت‌وساز را بیش‌ازپیش کند کند.
ازسوی‌دیگر مساله تنها قیمت مصالح نیست. کمبود و گرانی زمین، افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، دستمزد نیروی انسانی، عوارض ساختمانی و هزینه‌های بیمه نیز به‌این معادله اضافه شدند. درچنین‌شرایطی حتی تسهیلات بانکی که رقم اسمی آنها نسبت‌به گذشته افزایش یافته لزوما نمی‌تواند فاصله ایجادشده میان هزینه واقعی ساخت و منابع مالی در دسترس سازنده را جبران کند.
اهمیت این وضعیت زمانی بیشتر مشخص می‌شود که ساخت‌وساز را صرفا یک فعالیت اقتصادی برای تولید مسکن ندانیم. هر پروژه ساختمانی زنجیره‌ای از مشاغل مستقیم و غیرمستقیم را فعال می‌کند؛ از کارگران و مهندسان گرفته تا تولیدکنندگان مصالح، رانندگان، فروشندگان تجهیزات و مجموعه‌های خدماتی بنابراین رکود در ساخت‌وساز فقط به‌کاهش عرضه مسکن محدود نمی‌شود و میتواند معیشت بخش بزرگی از نیروی کار وابسته به‌این صنعت را نیز تحت‌تاثیر قرار دهد.
اکنون پرسش اصلی این است که درشرایطی‌که هزینه ساخت با سرعت بیشتری از توان مالی خانوارها افزایش یافته آیا سیاست‌های حمایتی و تسهیلات جدید میتواند شکاف موجود را کاهش دهد یا ساخت‌وساز همچنان میان دوتیغ افزایش هزینه و رکود تقاضا گرفتار خواهد ماند؟
سازنده در تله هزینه و تقاضا
افزایش هزینه ساخت در شرایطی رخ داده که بازار مسکن همزمان با رکود معاملات مواجه بوده به‌این‌معنا که سازنده نمی‌تواند تمام رشد هزینه‌های تولید را به‌قیمت فروش منتقل کند. افزایش قیمت مصالح، دستمزد، حمل‌ونقل و سایر هزینه‌های پروژه ازیک‌سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر حاشیه سود سازندگان را تحت فشار قرار داده است.
درواقع اگرچه افزایش هزینه ساخت از نظر اقتصادی باید خود را در قیمت نهایی مسکن نشان دهد اما بازار کشش لازم برای پذیرش این افزایش قیمت را ندارد. درچنین‌شرایطی سازنده میان دوانتخاب دشوار قرار می‌گیرد: یا قیمت فروش را افزایش دهد و با خطر طولانی‌ترشدن دوره فروش مواجه شود یا بخشی از افزایش هزینه‌ها را از محل سود خود جبران کند. نتیجه هردووضعیت کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز است. این وضعیت میتواند به‌شکل‌گیری نوعی رکود تورمی در بخش ساخت‌وساز منجر شود؛ بازاری که در آن هزینه تولید افزایش می‌یابد اما همزمان سرعت معاملات و قدرت جذب بازار کاهش پیدا می‌کند بنابراین مساله امروز سازندگان صرفا افزایش قیمت نهاده‌ها نیست بلکه برهم‌خوردن تعادل میان هزینه تولید، قیمت فروش و قدرت خرید متقاضیان است.
برای بررسی دقیق‌تر و اطلاع از چالش‌های سازندگان گفت‌وگویی با باقر رابط، سازنده و کارشناس این حوزه داشتیم. رابط در ابتدا گریزی به‌وضعیت مصالح و ساخت و ساز در دوران جنگ زد و گفت: زمانی که جنگ شروع شد تقریبا یک‌ماه‌ونیم در ابتدا افزایش قیمت به‌آن صورت نداشتیم اما بعد از مدتی به‌ویژه پس از آسیبدیدن پالایشگاه‌ها و سایر زیرساخت‌ها قیمت‌ها به‌شدت افزایش پیدا کرد. برای اینکه موضوع را بهتر توضیح دهم یک مثال جزئی میزنم. ما تانکرهای ذخیره آب که از بهترین برندها بود را برای ظرفیت ۳هزارلیتر حدود ۱۷تا۱۸میلیون‌تومان خریداری می‌کردیم. بعد از جنگ تقریبا بلافاصله قیمت همین تانکرها سه‌برابر شد و در مقطعی حتی به۵۶میلیون‌تومان رسید. یکی از مشکلات اصلی ما نبود کالا و مصالح بود. وقتی جنس در بازار موجود نباشد قیمت به‌صورت طبیعی افزایش پیدا می‌کند. درمورد مواد اولیه مثلا سیمان در ساختمان‌های بتنی افزایش قیمت آنچنان تاثیرگذاری نداشت و حدود ۳۰تا۴۰درصد افزایش پیدا کرد اما سایر تجهیزات به‌ویژه تجهیزات برق و اتصالات مکانیکی افزایش قیمت بسیار بیشتری داشتند. درمورد تجهیزات الکتریکی نیز شرایط به‌همین صورت بود. قیمت برخی از تجهیزاتی که حدود ۵۰تا۶۰میلیون‌تومان خریداری می‌کردیم، ناگهان به۸۰تا۹۰میلیون‌تومان رسید. ما اکنون در مناطق۲و۵ فعالیت داریم و دیگر نمی‌توانیم این تجهیزات را با قیمتی کمتر از حدود ۹۰میلیون‌تومان در محاسبات خود در نظر بگیریم.
تقریبا همه‌چیز گران شد. هزینه نیروی انسانی و کارگر نیز به‌شدت افزایش پیدا کرد به‌طوری‌که فکر می‌کنم تقریبا دوبرابر شد. ما پیش از این برای برخی نیروها حدود ۸۰۰تا۹۰۰هزارتومان پرداخت می‌کردیم اما اکنون این‌رقم به‌حدود یک‌میلیون‌و۸۰۰هزارتا۲میلیون‌تومان رسیده و ناگفته نماند که این دستمزد یک کارگر معمولی است.
آپارتمان متری۴۰۰میلیون‌تومان درمیانه رکود
رابط تصریح کرد: پیرو این افزایش هزینه‌ها قیمت آپارتمان نیز بالا رفت. قیمت‌ها حدودا از متری ۱۷۰میلیون‌تومان به۳۵۰میلیون‌تومان و حتی در حال حاضر به‌حدود ۴۰۰میلیون‌تومان رسیده است.
البته اکنون رکود نیز در بازار اتفاق افتاده و همین مساله یکی از معضلات اصلی ماست. در حال حاضر تهیه مصالح، مواد اولیه و حتی زمین برای ساخت‌وساز با مشکل مواجه شده است. زمین کمیاب شده و کسانی که زمین دارند نیز تمایل چندانی به‌فروش ندارند. کسانی هم که زمین عرضه کرده قیمت‌های نجومی اعلام می‌کنند به‌گونه‌ای که اگر بخواهیم با این قیمت‌ها ساخت‌وساز کنیم حتی سود بانکی نیز برای ما باقی نمی‌ماند.
البته برخی کالاها افزایش قیمت چندانی نداشتند و افزایش ۲۰یا۳۰درصدی داشتند اما این میزان افزایش در مجموعه هزینه‌های ساخت‌وساز رقم قابل‌توجهی محسوب نشده و در محاسبات کلی ما گم می‌شود.
تسهیلگری دولت از تورم عقب می‌ماند
این کارشناس و سازنده در خصوص تسهیلگری دولت اذعان کرد: قبلا اگر دولت برای هرواحد ۵۰۰میلیون‌تومان تسهیلات می‌داد رقم قابل‌توجهی محسوب میشد. اکنون که این رقم به‌یک‌میلیاردتومان رسیده و باتوجه به‌تورم و افزایش قیمت‌ها مجددا مشکلات به‌قوت خود باقی است. طبیعتا بهتر است و در برخی مناطق پایین‌تر اثرگذار بوده اما مساله این است که بسیاری از واحدهایی که در مناطق بالاتر شهر به‌ویژه مناطق۳، ۴، ۵ و ۶ قرار دارند اساسا شرایط متفاوت است و باید برای این مناطق نیز راهکار مشخصی در نظر گرفته شود چراکه تسهیلات یک‌میلیاردی هم در آن ابعاد و انبوه هزینه عملا معنایی ندارد.
پشت هر پروژه ده‌ها خانوار ایستاده‌اند
رابط با توجه به‌اینکه ساخت‌وساز علاوه بر تامین مسکن اشتغال گستردهای ایجاد می‌کند وضعیت فعلی نیروی انسانی و مجموعه فعالان این حوزه را اینطور ارزیابی کرد: واقعیت این است که ما اکنون در حوزه ساخت‌وساز پروژه‌هایی داریم؛ برای مثال پروژهای با ۲۰واحد. اگر تعهدی که نسبت‌به پرسنل و نیروهای مجموعه داریم را در نظر بگیریم حدود ۱۲۰نفر به‌صورت مستقیم در این پروژه‌ها و مجموعه ما مشغول هستند. این یعنی حدود ۱۲۰خانواده از این فعالیت اقتصادی تاثیر می‌پذیرند و اگر نیروهای غیرمستقیم را هم در نظر بگیریم تعداد افراد بسیار بیشتر می‌شود؛ شاید ۲۴۰تا۲۵۰ یا حتی ۳۰۰نفر.
البته نمی‌خواهم بگویم همه این افراد مستقیما همکار ما هستند اما واقعیت این است که اگر این نیروها نباشند ما عملا نمی‌توانیم کاری انجام دهیم.
من حدود ۳۱سال است که در این حوزه فعالیت می‌کنم. در تمام این سال‌ها تلاش کردیم تعهدات خودمان را نسبت‌به نیروها و همکارانمان انجام دهیم. زمانی که بازار شرایط خوبی داشت کار می‌کردیم و این افراد نیز از محل فعالیت ما درآمد داشتند. اکنون که بازار با رکود مواجه شده اینکه بخواهیم درآمد و معیشت این افراد را تحت‌تاثیر قرار دهیم برای ما قابل قبول نیست. واقعا در این مقطع زمانی ساخت‌وساز با مشکلات جدی مواجه شده و ادامه فعالیت برای بسیاری از فعالان این حوزه دشوار است.
هزینه ساخت زیر آوار گرانی مصالح و هزینه‌های جانبی
در ادامه رابط در خصوص اینکه یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن افزایش هزینه ساخت‌وساز است یا خیر، گفت: قطعا تاثیر زیادی داشته و بخش قابل‌توجهی از افزایش قیمت مسکن به‌افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز مربوط می‌شود. در حال حاضر تهیه مواد اولیه یکی از اصلی‌ترین مشکلات ماست. در ساخت‌وساز آهن، بتن، تجهیزات مکانیکی و تجهیزات الکتریکی از مهم‌ترین اقلام هستند و افزایش قیمت آن فشار زیادی به‌سازنده وارد کرده است.
برای مثال ما بتن را در مقطعی حدود ۶میلیون‌تومان خریداری می‌کردیم. این درحالی است که قیمت بتن حدود ۴۰۰تا۵۰۰هزارتومان بوده و حتی در یک مقطع حداکثر قیمتی که برای آن پرداخت می‌کردیم حدود یک‌میلیون‌و۲۰۰هزارتومان بود اما ناگهان قیمت به‌حدود ۶میلیون‌تومان رسید.
از طرف دیگر راننده نیز می‌گوید من قبلا ماهانه ۴۰میلیون‌تومان حقوق می‌گرفتم اما اکنون باید حدود ۱۰۰میلیون‌تومان به‌من پرداخت کنید بنابراین افزایش هزینه فقط مربوط به‌خود مصالح نیست و هزینه‌های حمل‌ونقل، نیروی انسانی و سایر هزینه‌های جانبی نیز بالا رفته است.
درمورد ماسه نیز شرایط مشابهی داریم. قیمت ماسه در مدت حدود یک سال دو تا دوونیم‌برابر شده است. ما این محصول را پیش از این حدود ۷۰۰هزارتومان خریداری می‌کردیم اما اکنون قیمت آن به‌حدود یک‌میلیون‌و۸۰۰هزارتومان رسیده است. اینها مجموعه مشکلاتی است که برای ساخت‌وساز ایجاد شده است.
سازنده زیر تیغ برنده بیمه
رابط درپایان به‌سایر هزینه‌های گزاف فرآیند ساخت اشاره کرد و گفت: از سوی دیگر شهرداری نیز به‌نوعی مشکلاتی ایجاد می‌کند. موضوع بیمه هم یکی از چالش‌های اصلی ماست. بیمه نه یک ریال به‌ما و نه مستقیما به‌پرسنل ما کمک قابل‌توجهی می‌کند اما بابت هر پروانه ساخت یا مجوزی که صادر می‌شود حدود ۲۵تا۳۵درصد از ما دریافت می‌کند بنابراین هزینه‌های مربوط به‌عوارض ساخت و بیمه نیز به‌مجموعه هزینه‌های ساخت‌وساز اضافه می‌شود.
برای مثال هزینه ساخت یک پروژه میتواند حدود ۲۰میلیاردتومان باشد. اگر ۲۵درصد از این مبلغ بابت بیمه دریافت شود حدود ۵میلیاردتومان فقط بابت بیمه پرداخت می‌شود. این رقم درکنار سایر عوارض و هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز فشار قابل‌توجهی به‌سازنده وارد می‌کند.
هزینه‌های امروز عرضه فردا را تهدید می‌کند
تبعات افزایش هزینه ساخت تنها به‌پروژه‌های درحال اجرا محدود نمی‌شود. اگر ادامه یک پروژه برای سازنده از نظر اقتصادی توجیه نداشته باشد طبیعی است که تصمیم برای آغاز پروژه جدید نیز با احتیاط بیشتری گرفته شود. به‌این ترتیب افزایش هزینه‌ها میتواند پیش از آنکه خود را در کاهش عرضه فعلی نشان دهد در کاهش تمایل سازندگان به‌ورود به‌پروژه‌های جدید نمایان شود.
این مساله از آن جهت اهمیت دارد که ساخت‌وساز فرآیندی زمان‌بر است و تصمیمی که امروز درباره آغاز یا توقف یک پروژه گرفته می‌شود آثار خود را در ماه‌ها و حتی سال‌های آینده بر بازار مسکن نشان می‌دهد بنابراین کاهش ساخت‌وساز در شرایط فعلی میتواند به‌معنای کاهش عرضه در آینده باشد؛ موضوعی که درصورت تداوم فشار بیشتری بر بازار خرید و اجاره وارد خواهد کرد.
در چنین شرایطی سیاست‌های حمایتی تنها زمانی میتواند به‌افزایش عرضه منجر شود که فاصله میان هزینه واقعی ساخت و منابع مالی سازنده را پوشش دهد. صرف افزایش اسمی تسهیلات بدون توجه به‌رشد هزینه‌های زمین، مصالح، دستمزد و تامین مالی لزوما به‌معنای افزایش قدرت ساخت نیست.
خواب سرمایه؛ هزینه پنهان رکود ساخت‌وساز
یکی‌دیگر از هزینه‌هایی که کمتر در محاسبات عمومی ساخت‌وساز دیده می‌شود هزینه خواب سرمایه است. سازنده از زمان خرید زمین و آغاز پروژه تا زمان تکمیل و فروش واحدها سرمایه قابل‌توجهی را در پروژه قفل می‌کند. هرچه زمان ساخت و فروش طولانی‌تر شود هزینه فرصت این سرمایه نیز افزایش پیدا می‌کند.
درشرایطی‌که بازار معاملات با رکود مواجه بوده و هزینه‌ها روزانه درحال افزایش است واحد ساخته‌شده مدت بیشتری در انتظار فروش باقی می‌ماند. در این فاصله سازنده همچنان با هزینه‌هایی مانند دستمزد، نگهداری پروژه، مالیات، هزینه‌های مالی و سایر مخارج مواجه بوده بنابراین حتی اگر قیمت اسمی واحد افزایش پیدا کند طولانی‌شدن زمان بازگشت سرمایه میتواند بخشی از سود حاصل از افزایش قیمت را از بین ببرد. پروژهای که در گذشته با یک دوره مشخص ساخت و فروش توجیه اقتصادی داشت ممکن است امروز به‌دلیل افزایش هزینه‌ها و طولانی‌شدن فرآیند فروش دیگر همان جذابیت سابق را نداشته باشد.
شکاف میان هزینه ساخت و قدرت خرید خانوار
در سوی دیگر این معادله خانوارهایی قرار دارند که باید افزایش قیمت مسکن را در شرایطی تحمل کنند که رشد درآمد آنها الزاما همپای هزینه مسکن و ساخت‌وساز افزایش پیدا نکرده است. درنتیجه هرچه هزینه تولید بالاتر می‌رود فاصله میان قیمت واحدهای ساخته‌شده و توان خرید متقاضیان نیز بیشتر می‌شود.
این شکاف باعث می‌شود بازار با یک تناقض جدی مواجه شود؛ از یک طرف سازنده برای ادامه فعالیت نیازمند فروش با قیمتی است که هزینه‌های افزایش‌یافته پروژه را پوشش دهد و از طرف دیگر متقاضی توان پرداخت این قیمت را ندارد. نتیجه کاهش حجم معاملات و طولانی‌ترشدن زمان فروش است.
در چنین شرایطی افزایش قیمت مسکن لزوما به‌معنای افزایش قدرت مالی سازنده نیست. بخشی از این افزایش قیمت صرف جبران هزینه‌های تولید می‌شود و بخشی دیگر نیز ممکن است به‌دلیل کاهش قدرت خرید اساسا امکان تحقق در بازار را پیدا نکند. به‌این ترتیب همزمان با افزایش هزینه ساخت قدرت خرید خانوار کاهش می‌یابد و بازار در نقطه‌ای قرار می‌گیرد که نه سازنده از قیمت‌های موجود رضایت دارد و نه خریدار توان ورود به‌بازار را دارد.
نظرات کاربران