احسان نیازمند – طی بیش از دوسال گذشته، اگرچه قیمت مسکن در بسیاری از مناطق کشور افزایش یافته اما سرعت این افزایش با رشد هزینه‌های ساخت، زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های تولید تناسب نداشته است. به بیان دیگر، بازار در ظاهر با گرانی مواجه بوده اما در عمق خود با کاهش قدرت خرید، افت تقاضای موثر و تضعیف انگیزه سازندگان دست‌وپنجه نرم می‌کند. این وضعیت یکی از خطرناک‌ترین اشکال رکود برای بازاری است که همزمان باید پاسخگوی نیاز مصرفی خانوار و تقاضای سرمایه‌ای باشد. افزایش قیمت مسکن در چنین شرایطی الزاما به‌معنای آن نیست که سازندگان از رشد قیمت‌ها منتفع شده‌اند. بخش قابل‌توجهی از رشد قیمت فروش، صرف جبران افزایش هزینه‌های تولید شده و در برخی پروژه‌ها فاصله میان قیمت تمام‌شده و قیمت قابل‌تحقق در بازار به‌شدت کاهش یافته است. جهش حدود ۶۰ تا ۷۰درصدی قیمت مسکن پس از جنگ ۴۰روزه، در حالی رخ داد که هزینه‌های ساخت در برخی بخش‌ها رشد بیشتری را تجربه کرده است بنابراین نمی‌توان صرف افزایش قیمت فروش را نشانه سودآوری تولید دانست زیرا آنچه برای سازنده اهمیت دارد، فاصله میان قیمت تمام‌شده و قیمت نهایی فروش است و این فاصله در بسیاری از پروژه‌ها در حال کوچک‌تر شدن است.
ادامه این روند می‌تواند ساخت‌وساز را به نقطهای برساند که آغاز پروژه جدید از نظر اقتصادی توجیه کافی نداشته باشد. سازنده زمانی وارد پروژه می‌شود که بتواند هزینه‌های زمین، مصالح، نیروی انسانی، عوارض، تامین مالی و ریسک‌های اقتصادی را درنهایت از محل فروش جبران کند و بازده مناسبی به‌دست آورد. هنگامی که قیمت تمام‌شده به قیمت فروش نزدیک می‌شود حتی اگر قیمت مسکن همچنان افزایش پیدا کند، انگیزه ساخت کاهش می‌یابد. نتیجه چنین وضعیتی، توقف تدریجی پروژه‌های جدید، افزایش پروژه‌های نیمه‌تمام و حرکت سرمایه ساختمانی به‌سمت فعالیت‌هایی با ریسک و دوره بازگشت سرمایه کمتر خواهد بود.
در سوی دیگر بازار، مصرف‌کننده نیز از این وضعیت آسیب می‌بیند. خانواری که امروز توان خرید مسکن ندارد، با این امید که در آینده شرایط مناسب‌تری ایجاد شود، خرید خود را به تعویق می‌اندازد اما تعویق خرید لزوما به‌معنای ارزان‌تر شدن مسکن نیست. اگر هزینه‌های تولید همچنان افزایش یابد و عرضه جدید نیز کاهش پیدا کند، خریدار ممکن است در آینده با قیمت بالاتری مواجه شود. به این ترتیب، خانوار در یک دوراهی دشوار قرار می‌گیرد: از یک‌سو قدرت خرید لازم برای ورود به بازار را ندارد و از سوی دیگر تاخیر در خرید می‌تواند هزینه دسترسی او به مسکن را افزایش دهد.
تداوم رکود و تعمیق شکاف عرضه و تقاضا
مهم‌ترین پیامد اقتصادی رکود طولانی‌مدت مسکن شاید نه در معاملات امروز بلکه در وضعیت عرضه در سال‌های آینده آشکار شود. مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، محصولی نیست که بتوان کمبود آن را در کوتاه‌مدت جبران کرد. تصمیم برای ساخت یک پروژه تا زمان تکمیل و عرضه واحدها به بازار، به ماه‌ها و گاه سال‌ها زمان نیاز دارد. بنابراین هر دوره کاهش ساخت‌وساز، اثر خود را با تاخیر در بازار نشان می‌دهد. اگر امروز سرمایه‌گذاری در تولید کاهش یابد، آثار آن زمانی نمایان می‌شود که تقاضای انباشته افزایش یافته اما موجودی واحدهای جدید برای پاسخگویی به آن کافی نیست.
از همین منظر، رکود طولانی‌مدت می‌تواند تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن را به‌شکل جدی تغییر دهد. کاهش قدرت خرید خانوار ممکن است در کوتاه‌مدت موجب افت معاملات شود و این تصور را ایجاد کند که بازار با کمبود تقاضا مواجه است اما بخش مهمی از این تقاضا درواقع از بین نرفته و تنها به‌دلیل ناتوانی مالی به تعویق افتاده است. اگر این تقاضای سرکوب‌شده در کنار کاهش ساخت‌وساز قرار گیرد، در آینده می‌تواند به فشار قابل‌توجهی بر بازار منجر شود بنابراین رکود معاملاتی لزوما به معنای کاهش نیاز واقعی جامعه به مسکن نیست.
چنانچه تولید برای مدت طولانی کمتر از نیاز واقعی بازار باقی بماند، احتمال شکل‌گیری یک جهش قیمتی جدید افزایش پیدا می‌کند. این جهش ممکن است نه به دلیل رونق اقتصادی بلکه به‌دلیل کمبود عرضه و انباشت تقاضای موثر رخ دهد. در چنین شرایطی بازار مسکن می‌تواند از رکود معاملاتی مستقیما به دوره‌ای از افزایش شدید قیمت وارد شود؛ وضعیتی که در آن خانوارهایی که امروز قدرت خرید ندارند، در آینده با فاصله بیشتری از بازار مواجه خواهند شد. بنابراین سیاستگذاری برای افزایش تولید، صرفا یک برنامه عمرانی نیست بلکه بخشی از سیاست کنترل تورم دارایی و حفظ قدرت خرید خانوار محسوب می‌شود.
یکی دیگر از پیامدهای رکود طولانی‌مدت، تغییر مسیر سرمایه‌هاست. سرمایه‌گذار در اقتصادی که با تورم بالا، بی‌ثباتی نرخ ارز و افزایش هزینه‌های تولید مواجه است، به‌طور طبیعی به دنبال بازاری می‌گردد که نقدشوندگی بیشتر و ریسک عملیاتی کمتری داشته باشد. ساخت‌وساز به‌دلیل دوره طولانی اجرای پروژه، حجم بالای سرمایه موردنیاز و ریسک فروش، در چنین فضایی جذابیت خود را از دست می‌دهد. درنتیجه بخشی از سرمایه‌ای که در شرایط عادی می‌توانست به ساخت واحدهای جدید اختصاص پیدا کند، راهی بازارهای موازی می‌شود.
رشد بازار طلا و توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری مبتنی‌بر طلا، نمونه‌ای از همین تغییر رفتار سرمایه است. افزایش قیمت جهانی طلا و رشد اونس جهانی در کنار افزایش نرخ ارز، باعث شده طلا برای بخشی از سرمایه‌گذاران به گزینه‌ای برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شود. در سال‌های گذشته دسترسی سرمایه‌گذاران به صندوق‌ها و ابزارهای مالی مبتنی‌بر طلا به اندازه امروز گسترده نبود اما اکنون سرمایه‌گذاری در این بازار ساده‌تر شده است بنابراین بخشی از منابعی که در دوره‌های گذشته ممکن بود وارد خرید زمین یا ساخت‌وساز شود، اکنون می‌تواند در بازارهای مالی و دارایی‌های دیگر گردش کند.
با این حال بازار مسکن ویژگی مهمی دارد که آن را از بازارهایی مانند طلا و خودرو متمایز می‌کند و آن، لَختی قیمت‌هاست. مسکن به‌دلیل ماهیت غیرهمگن، ارزش بالای هر معامله، محدودیت نقدشوندگی و تفاوت شدید میان واحدها، نمی‌تواند با همان سرعت بازارهای مالی به تغییرات اقتصادی واکنش نشان دهد. نرخ ارز ممکن است در مدت کوتاهی تغییر کند و قیمت طلا تقریبا بلافاصله خود را با آن تطبیق دهد اما قیمت مسکن معمولا با فاصله زمانی بیشتری تغییر می‌کند. همین تاخیر می‌تواند این تصور را ایجاد کند که مسکن از تغییرات اقتصادی عقب مانده در حالی که بخشی از این تعدیل هنوز در قیمت‌ها منعکس نشده است.
در چنین شرایطی مقایسه قیمت مسکن با نرخ ارز باید با در نظر گرفتن همین وقفه زمانی انجام شود. اگر ارزش زمین و ساختمان را در قالب یک نسبت مشخص با ارز یا سایر دارایی‌ها بسنجیم، ممکن است قیمت اسمی مسکن در مقطعی پایین‌تر از سطحی قرار گرفته باشد که براساس متغیرهای اقتصادی انتظار می‌رود. این فاصله الزاما به‌معنای ارزان بودن مسکن نیست زیرا توان خرید خانوار، هزینه ساخت و وضعیت معاملات نیز باید همزمان در نظر گرفته شود اما نشان می‌دهد که مسکن ممکن است بخشی از شوک‌های اقتصادی را با تاخیر جذب کند و در دوره‌های بعدی شاهد اصلاح تدریجی قیمت‌ها باشد.
هیچ تحلیلی از رکود مسکن بدون توجه به اقتصاد کلان کامل نیست. بازار مسکن جزیره‌ای جدا از اقتصاد کشور نیست و نرخ ارز، تورم، سیاست پولی، نرخ سود، وضعیت اشتغال، درآمد خانوار و چشم‌انداز سرمایه‌گذاری همگی بر این بازار اثر می‌گذارند. هنگامی که اقتصاد با بی‌ثباتی، تحریم، افزایش هزینه‌های مالی، رشد نقدینگی یا سیاست‌های ناپایدار مواجه است، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن در نقطهای جدا از این تحولات مسیر متفاوتی را طی کند. رکود مسکن در چنین شرایطی بخشی از رکود گسترده‌تر اقتصاد است و درمان آن نیز نیازمند اصلاحات فراتر از بخش ساختمان خواهد بود.
سیاست‌های کوتاه‌مدت و ناکافی
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که کنترل دستوری قیمت یا اجرای برنامه‌های مقطعی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل ساختاری مسکن را حل کند. اگر هزینه زمین، مصالح، نیروی کار و تامین مالی افزایش یابد، نمی‌توان صرفا با تعیین سقف قیمت انتظار داشت تولیدکننده همچنان با همان انگیزه قبلی به ساخت‌وساز ادامه دهد. سیاست موثر باید به‌جای تمرکز صرف بر قیمت نهایی، به اقتصاد تولید توجه کند. کاهش هزینه تامین مالی، تسهیل مجوزها، آزادسازی ظرفیت‌های بلااستفاده، ثبات مقررات و ایجاد مشوق برای ساخت واحدهای متناسب با نیاز واقعی خانوار می‌تواند اثر مستقیم‌تری بر افزایش عرضه داشته باشد.
در کنار اصلاحات کلان اقتصادی، تقویت تعاونی‌ها و تشکل‌های مردم‌نهاد می‌تواند یکی از مسیرهای افزایش عرضه باشد. مدل‌هایی که در آن مصرف‌کننده از ابتدا وارد فرآیند تولید می‌شود، می‌توانند بخشی از فاصله میان قیمت تمام‌شده و قیمت بازار را کاهش دهند. در این مدل، هدف لزوما کسب سود از افزایش قیمت ملک نیست بلکه تامین مسکن با قیمت تمام‌شده برای مصرف‌کننده است. البته موفقیت چنین طرح‌هایی به شفافیت مالی، مدیریت حرفه‌ای، نظارت موثر و جلوگیری از تبدیل تعاونی به بستری برای فعالیت‌های سوداگرانه وابسته است.
اگر روند فعلی کاهش انگیزه ساخت‌وساز و ضعف عرضه ادامه پیدا کند، پیامدهای آن به‌مراتب فراتر از رکود معاملات امروز خواهد بود. مسکن همزمان یک کالای ضروری، یک دارایی خانوار و یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است و رکود عمیق آن می‌تواند صنایع متعددی از فولاد و سیمان تا لوازم‌خانگی، خدمات مهندسی و حمل‌ونقل را تحت‌تاثیر قرار دهد. از این منظر تضعیف تولید مسکن تنها به‌معنای کاهش تعداد ساختمان‌های در حال ساخت نیست بلکه می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری، اشتغال و فعالیت زنجیره گسترده‌ای از صنایع وابسته منجر شود.
خروج پایدار بازار مسکن از رکود، بیش از آنکه به تحریک مصنوعی معاملات وابسته باشد، به احیای توان تولید و قدرت خرید نیاز دارد. تا زمانی که درآمد خانوار با قیمت مسکن فاصله زیادی داشته باشد، تقاضای واقعی توان فعال کردن بازار را نخواهد داشت و تا زمانی که هزینه تولید از بازده مورد انتظار سازنده فاصله نگیرد، عرضه جدید نیز افزایش نخواهد یافت بنابراین سیاستگذار باید همزمان دو طرف بازار را ببیند: خانواری که توان خرید ندارد و سازنده‌ای که انگیزه ساخت ندارد. حل این دو مساله در کنار اصلاح شرایط اقتصاد کلان می‌تواند مسیر بازار را از رکود تورمی به سمت تعادل هدایت کند. باید توجه داشت که تداوم رکود مسکن را نباید صرفا به کاهش تعداد معاملات یا افزایش قیمت آپارتمان‌ها تقلیل داد. مساله اصلی، فرسایش تدریجی ظرفیت تولید در بازاری است که هر سال به واحدهای جدید نیاز دارد. اگر امروز سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش پیدا کند، آثار آن با فاصله زمانی در قالب کمبود عرضه، افزایش اجاره‌بها و دشوارتر بودن خانه‌دار شدن خانوارها نمایان خواهد شد. به همین دلیل هشدار درباره تبدیل مسکن به یکی از ابر‌بحران‌های آینده اقتصاد کشور، بیش از آنکه ناظر بر قیمت‌های امروز باشد، متوجه شکافی است که میان نیاز واقعی جامعه و ظرفیت تولید در حال شکل‌گیری است. هرچه این شکاف دیرتر مورد توجه قرار گیرد، هزینه اقتصادی و اجتماعی اصلاح آن نیز بیشتر خواهد شد.
نظرات کاربران