مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی راه دانا، با تشریح ابعاد مختلف این بحران با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: متأسفانه قیمت‌گذاری‌های خودسرانه و رهاشده باعث شده است که بازار مسکن ایران کاملاً قفل شود و تمام ذی‌نفعان متضرر شوند. از یک سو خریداران توان ورود به بازار را ندارند و از سوی دیگر فروشندگان نیز به دلیل عدم اطمینان از آینده قیمت‌ها، از عرضه ملک خودداری می‌کنند.
وی در ادامه به یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش‌روی تحلیل بازار مسکن اشاره کرد و افزود: در یک ترک فعل آشکار و غیرقانونی، دولت حدود دو سال است که از انتشار آمارهای رسمی خودداری می‌کند. نبود آمار به‌روز و قابل اتکا، ارزیابی دقیق میزان تولید سالانه مسکن و مقایسه آن با نیاز واقعی کشور را دشوار کرده است.
مسکن؛ نه ارزنده، نه نقدشونده
این کارشناس اقتصاد مسکن با تشریح وضعیت فعلی بازار تصریح کرد: مسکن ایران به خاطر جذابیت کاذب و قیمت‌های غیرواقعی، اکنون نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی. بیش از ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در این بخش جذب و رسوب کرده است، در حالی که بازدهی واقعی این سرمایه‌گذاری به شدت کاهش یافته است.
گودرزی با تأکید بر ضرورت شفاف‌سازی نظام قیمت‌گذاری اظهار داشت: ما می‌خواهیم بدانیم قیمت واقعی مسکن در ایران چقدر است و چگونه می‌توان آن را محاسبه کرد. برای پاسخ به این پرسش، چهار روش مختلف برای محاسبه قیمت واقعی مسکن وجود دارد که می‌تواند مبنای تصمیم‌گیری قرار گیرد.
چهار روش برای کشف قیمت واقعی مسکن
روش اول؛ مراجعه به مناقصات ساخت مسکن: گودرزی در تشریح نخستین روش گفت: در مناقصه، مناسب‌ترین قیمت برنده می‌شود. این قیمت رقابتی و تقریباً منطبق با استانداردهای تعریف‌شده، می‌تواند ملاک مناسبی برای تشخیص قیمت واقعی باشد.
روش دوم؛ آنالیز سازمان نظام مهندسی: وی با اشاره به دومین روش افزود: سازمان نظام مهندسی هر ساله قیمت کارشناسی ساخت را منتشر می‌کند و همچنین فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه می‌تواند قیمت تقریبی مسکن را مشخص کند. بر اساس جدول ابلاغی سال ۱۴۰۵، هزینه ساخت ساختمان‌های گروه الف (۱ و ۲ طبقه) معادل ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع تعیین شده است .
روش سوم؛ درصد مشارکت در ساخت: گودرزی در تشریح این روش گفت: اگر سازنده و مالک زمین توافق کنند که با مشارکت ۵۰ درصدی یک واحد مسکونی را احداث کنند و اگر سازنده متری ۲۰ میلیون تومان هزینه کند، بهای تمام‌شده متری ۴۰ میلیون خواهد شد. اگر زمین چندان مرغوب نباشد و درصد مشارکت ۳۰ به ۷۰ به نفع سازنده باشد، در همان هزینه ساخت متری ۲۰ میلیون، بهای تمام‌شده ۳۲ میلیون تومان خواهد بود و اگر نسبت برعکس باشد و سهم مالک زمین به علت مرغوبیت زمین ۷۰ درصد باشد، بهای تمام‌شده متری ۴۸ میلیون تومان خواهد بود.
روش چهارم؛ بهای تمام‌شده تاریخی: وی در پایان این بخش خاطرنشان کرد: هر واحد ساختمانی یک بهای تمام‌شده دارد که باید در پایان کار درج شود. این رقم می‌تواند مبنای واقع‌بینانه‌ای برای ارزیابی قیمت‌های پیشنهادی در بازار باشد.
تولید ریالی، قیمت‌گذاری دلاری؛ سوءاستفاده‌ای که باید متوقف شود
گودرزی در ادامه به یکی از گرفتاری‌های اصلی بازار مسکن اشاره کرد و اظهار داشت: یکی از مشکلات اساسی ما در حوزه مسکن، بحث ریالی-دلاری است. یعنی واحدها را وقتی ریالی می‌سازند، می‌خواهند دلاری حساب کنند. در خصوص مصالح هم متأسفانه همین چالش را داریم.
وی با اشاره به سهم بالای تولید داخلی در تأمین مصالح ساختمانی افزود: بسیاری از محصولات تولیدی در داخل کشور که میزان آنها به بالای ۹۵ درصد می‌رسد، کاملاً به صورت ریالی تولید می‌شوند، اما به دلیل دسترسی به بازارهای جهانی، قیمت آنها تحت تأثیر نرخ‌های جهانی و دلار قرار می‌گیرند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از این رویه تصریح کرد: میان هزینه واقعی تولید و نحوه قیمت‌گذاری برخی کالاها فاصله ایجاد شده است که این مسئله به افزایش هزینه ساخت مسکن دامن می‌زند. تولید ریالی و فروش دلاری، به نظر می‌رسد نوعی سوءاستفاده است و باید به شدت جلوی آن گرفته شود.
گودرزی البته تأکید کرد که برای دلاری محاسبه کردن قیمت مسکن، باید بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های تولید و دستمزد نیز متناسب با دلار باشد. وی برای توضیح این موضوع به دستمزد نیروی کار اشاره کرد و گفت: اگر قرار باشد مسکن با معیار دلار قیمت‌گذاری شود، باید دستمزد کارگر نیز با همین معیار تعیین شود. وقتی به جای ۵۲۰ میلیون تومان دستمزد، ۱۸، ۲۰ یا ۳۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود، این نشان می‌دهد که نمی‌توان قیمت تمام‌شده مسکن را صرفاً با منطق دلاری توضیح داد.
وی در نهایت راهکار مؤثر را حرکت به سمت قیمت‌گذاری بر مبنای پول ملی عنوان کرد و گفت: اگر بتوانیم به سمتی برویم که قیمت‌ها را بر اساس قانون پولی کشور و ریال تعیین کنیم، بخش بزرگی از این گرانی مهار خواهد شد.
تأمین مالی؛ گره کور ساخت مسکن
بخش دیگری از صحبت‌های گودرزی به تأمین مالی بخش مسکن اختصاص داشت؛ موضوعی که به اعتقاد او یکی از چالش‌های جدی اجرای سیاست‌های ساخت مسکن در کشور است. وی با اشاره به عملکرد بانک‌ها در تأمین مالی طرح‌های مسکن گفت: متأسفانه منابع، با اینکه تقاضا به شدت افزایش پیدا کرده، تأمین نشده است.
گودرزی با اشاره به گزارش‌های رسمی درباره عملکرد ۱۸ بانک در تأمین مالی طرح جهش تولید مسکن افزود: پرداختی این بانک‌ها تقریباً صفر بوده است. وی همچنین به گزارش دیوان محاسبات درباره تعهدات بانکی اشاره کرد و گفت: از حدود ۲ هزار همت منابعی که قرار بوده از سوی بانک‌ها پرداخت شود، حدود هزار و ۶۰۰ همت پرداخت نشده است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، حتی ضمانت‌های قانونی برای وادار کردن بانک‌ها به اجرای تعهدات نیز نتوانسته است مشکل را برطرف کند.
بازار مسکن نیازمند اجرای قانون است
گودرزی در پایان با تأکید بر اینکه مشکل بازار مسکن تنها به ساخت‌وساز محدود نمی‌شود، گفت: بخش مسکن واقعاً نیازمند قانونمند شدن و قانونی شدن است. بازار مسکن در شرایطی از آشفتگی و بی‌نظمی رنج می‌برد که قوانین موجود نیز در بسیاری از موارد به شکل مؤثر اجرا نمی‌شوند.
وی با اشاره به ضرورت ساماندهی بازار تصریح کرد: اگر دولت به سمت قوانینی مانند قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره برود و این موضوع را جدی‌تر پیگیری کند، شاید اثرگذاری آن بسیار بیشتر از سیاست‌هایی مانند جهش تولید مسکن باشد.
گودرزی در پایان تأکید کرد: با مدیریت و ساماندهی واحدهای موجود، لزوماً در همه موارد نیازی به ساخت واحدهای جدید وجود ندارد. ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره و ایجاد ضمانت اجرایی برای قوانین موجود، می‌تواند در کنار سیاست‌های تولید مسکن، نقش مهمی در بهبود شرایط بازار داشته باشد.
نظرات کاربران