رشد ۱۱۶ درصدی قیمت پیشنهادی مسکن؛ سود واقعی مالکان چقدر است؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، داده‌های تازه بازار مسکن رشد ۱۱۶ درصدی قیمت‌های پیشنهادی را نشان می‌دهد. این رقم سطح تازه‌ای از گرانی در آگهی‌های فروش است. اما فروش خانه همچنان یکی از چالش‌های اصلی مالکان است و این شکاف، سود واقعی سرمایه‌گذاری در ملک را زیر سؤال برده است.

این موضوع از آن جهت مهم است که مسکن برای بسیاری از خانوارها بزرگ‌ترین دارایی و اصلی‌ترین ابزار حفظ ارزش پول به شمار می‌رود. اگر عدد روی آگهی بالا برود اما معامله‌ای انجام نشود، دارایی مالک فقط روی کاغذ رشد کرده است. پیامد آن برای خریدار و فروشنده متفاوت است و همین تفاوت، کشمکش امروز بازار را شکل می‌دهد.

قیمت پیشنهادی با قیمت معامله یکی نیست

قیمت پیشنهادی رقمی است که فروشنده در آگهی اعلام می‌کند. این عدد لزوماً قیمتی نیست که خانه با آن فروخته می‌شود. در بازاری که خریدار کم است، معامله معمولاً با تخفیف نسبت به آگهی بسته می‌شود یا اصلاً بسته نمی‌شود. به همین دلیل رشد ۱۱۶ درصدی بیش‌تر انتظار فروشندگان را نشان می‌دهد تا ارزش قطعی دارایی آنان را.

برای ملموس‌شدن این رقم، واحدی که پیش‌تر ۱۰ میلیارد تومان آگهی می‌شد، اکنون با این نرخ رشد حدود ۲۱.۶ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود. اما وقتی فروشنده عدد بالاتری می‌خواهد و توان خرید متقاضیان هم‌پای آن بالا نرفته، دو طرف به توافق نمی‌رسند. نتیجه، رکود در تعداد معاملات در کنار رشد اسمی قیمت‌هاست.

سود اسمی در برابر سود واقعی

سود اسمی همان رشد عدد قیمت است. سود واقعی، رشدی است که پس از کسر تورم باقی می‌ماند و قدرت خرید واقعی مالک را نشان می‌دهد. برای نمونه فرضی، اگر تورم عمومی در همان بازه ۸۰ درصد باشد، رشد ۱۱۶ درصدی فقط حدود ۲۰ درصد افزایش واقعی ارزش به همراه دارد. هرچه تورم بالاتر باشد، این حاشیه کوچک‌تر می‌شود.

هزینه‌های جانبی هم از این سود کم می‌کند. کمیسیون مشاور املاک، مالیات نقل‌وانتقال، هزینه نگهداری و زمان طولانی انتظار برای یافتن خریدار، بخشی از بازده را می‌گیرد. اصطلاح نقدشوندگی همین‌جا معنا پیدا می‌کند؛ یعنی سرعت تبدیل دارایی به پول نقد بدون افت قیمت. داده‌ها نشان می‌دهد نقدشوندگی مسکن در شرایط فعلی پایین است و این عامل در محاسبه سود واقعی وزن قابل‌توجهی دارد.

مقایسه دقیق بازده مسکن با سایر دارایی‌ها، به داده قیمت‌های قطعی معامله و نرخ تورم همان دوره وابسته است. تا زمانی که شکاف میان قیمت آگهی و قیمت معامله ادامه داشته باشد، رقم ۱۱۶ درصد تصویر کاملی از سود مالکان به دست نمی‌دهد.