حقوق خدمات وام مسکن چیست؟

حقوق خدمات وام مسکن (Mortgage Servicing Rights - MSR) به توافق‌نامه‌ای قراردادی اشاره دارد که در آن وام‌دهنده اصلی وام مسکن، حق ارائه خدمات به وام مسکن موجود را به طرف دیگری که در زمینه‌های مختلف خدمات‌رسانی به وام‌های مسکن تخصص دارد، می‌فروشد.

نکات کلیدی

• حقوق خدمات وام مسکن توسط وام‌دهنده اصلی به یک مؤسسه مالی دیگر فروخته می‌شود، که سپس مدیریت وام مسکن را بر عهده می‌گیرد، از جمله وظایفی مانند جمع‌آوری پرداخت‌ها و ارسال آن‌ها به وام‌دهنده اصلی.
• وام‌دهنده اصلی به خدمات‌دهنده برای انجام این کار هزینه‌ای پرداخت می‌کند.
• برای وام‌گیرنده هیچ‌چیز تغییر نمی‌کند، جز آدرس ارسال پرداخت‌ها.

نحوه عملکرد حقوق خدمات وام مسکن (MSRs)

وام‌های مسکن دارای وظایف مدیریتی مداومی هستند که در طول دوره وام به‌طور منظم پردازش می‌شوند. حقوق رایج در MSRs شامل حق جمع‌آوری پرداخت‌های ماهانه وام مسکن، کنار گذاشتن مالیات‌ها و حق بیمه در حساب امانی (Escrow)، و ارسال بخش‌های سود و اصل به وام‌دهنده وام مسکن است. در ازای این خدمات، خدمات‌دهنده با هزینه مشخصی که در قرارداد اصلی ذکر شده، جبران می‌شود.

مبلغ پرداخت وام، نرخ بهره، نوع وام و سایر عوامل ثابت می‌مانند. از نظر وام‌گیرنده، تنها آدرس ارسال پرداخت‌ها تغییر می‌کند و شما باید برای هرگونه سؤال در مورد وام خود با خدمات‌دهنده تماس بگیرید، نه با وام‌دهنده اصلی. خدمات‌دهنده شما می‌تواند در هر زمان تغییر کند، اما شما باید حداقل 15 روز قبل از این تغییر از وام‌دهنده اصلی خود اطلاع دریافت کنید، و خدمات‌دهنده جدید نیز باید ظرف 15 روز پس از پذیرش حقوق، به شما اطلاع دهد.

مهم: قوانین بانکی فدرال به مؤسسات مالی اجازه می‌دهند تا وام‌های مسکن را بفروشند یا حقوق خدمات را بدون رضایت مصرف‌کننده به مؤسسات دیگر منتقل کنند.

نمونه فروش MSR

سارا یک وام مسکن 500,000 دلاری از وام‌دهنده A دریافت می‌کند. او پرداخت‌های ماهانه اصل و سود را به وام‌دهنده ارسال می‌کند. سه سال بعد، وام‌دهنده A حقوق خدمات وام مسکن سارا را به شرکت B منتقل می‌کند. بر اساس شرایط قرارداد، شرکت B برای پردازش تمام پرداخت‌های باقی‌مانده وام مسکن سارا از وام‌دهنده A هزینه‌ای دریافت می‌کند. وام‌دهنده وام مسکن می‌تواند زمان و پول بیشتری را صرف ارائه وام‌های جدید کند، در حالی که شرکت پذیرنده MSR پرداخت‌های وام مسکن را به وام‌دهنده ارسال می‌کند. سارا اکنون پرداخت‌های ماهانه خود را به جای وام‌دهنده A به شرکت B ارسال می‌کند.

ملاحظات ویژه

وام‌دهنده اغلب MSRs را می‌فروشد تا خطوط اعتباری را آزاد کند تا بتواند پول بیشتری به وام‌گیرندگان جدید وام دهد. اکثر وام‌های مسکن برای 15 تا 30 سال ادامه دارند و بانک به میلیاردها دلار برای وام دادن به سایر مصرف‌کنندگانی که در این مدت درخواست وام مسکن می‌کنند، نیاز دارد. به دلیل مدت طولانی وام، انجام تحقیقات کامل در میان بهترین وام‌دهندگان وام مسکن مهم است.

به‌طور غیرمستقیم، فروش MSRs به این معناست که افراد بیشتری می‌توانند صاحب‌خانه شوند، زیرا فروش این حقوق درآمد ایجاد می‌کند.

وام‌دهندگان همچنین با دریافت هزینه‌های صدور وام‌های مسکن و کسب سود ماهانه از پرداخت‌ها پول درمی‌آورند. وام‌های مسکن صرفاً دارایی‌های اضافی هستند که درآمد بیشتری برای بانک‌ها ایجاد می‌کنند.

تاریخچه MSRs

بازار MSRs در دوره‌های رشد اقتصادی به دلیل کیفیت بالاتر وام‌های صادره و کاهش تخلفات، قوی است. صندوق‌های پوشش ریسک، بانک‌ها و تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs) این دارایی‌ها را جذاب می‌دانند، زیرا MSRs می‌توانند سود بالایی تولید کنند. به عنوان مثال، SunTrust در سه‌ماهه اول سال 2016، 8 میلیارد دلار MSR خریداری کرد تا بازده سرمایه‌گذاری مطلوبی کسب کند و ظرف چند ماه، پرتفوی MSR آن شامل 121.3 میلیارد دلار از موجودی‌های اصلی پرداخت‌نشده وام‌هایی بود که بانک برای وام‌دهندگان خدمات‌رسانی می‌کرد.

اخبار ملی وام مسکن (National Mortgage News) در ژوئن 2019 گزارش داد که MSRs «یکی از بهترین کلاس‌های دارایی با درآمد ثابت در پنج سال گذشته بوده‌اند.» با این حال، همچنین گزارش داد که «از اکتبر 2018، با کاهش نرخ‌های بهره میان‌مدت و بلندمدت، پیش‌بینی‌ها و مفروضات واقعی بازپرداخت زودهنگام وام مسکن شتاب گرفته و باعث شده عمر متوسط مورد انتظار MSRs به‌طور قابل‌توجهی کوتاه شود.»

در نتیجه، «ارزش‌های MSR از آوریل تا مه به‌طور مداوم (به میزان نصف) کاهش یافت.» با این حال، اخبار ملی وام مسکن گزارش می‌دهد که «تقاضا از خریداران MSR همچنان بسیار قوی است و اجماع عمومی در مورد ارزش‌های MSR وجود دارد.»

خدمات اضافی وام مسکن چیست؟

خدمات اضافی وام مسکن (Mortgage Excess Servicing) هزینه‌ای است که بر اساس جریان نقدی اضافی پس از جمع‌آوری و اوراق‌سازی یک سبد وام‌ها پرداخت می‌شود. این به‌عنوان هزینه‌ای به خدمات‌دهندگان وام مسکن برای حفظ یک امنیت با پشتوانه وام مسکن پرداخت می‌شود.

چرا بانک‌ها حقوق خدمات وام مسکن را می‌فروشند؟

بانک‌ها حقوق خدمات وام مسکن را می‌فروشند تا خطوط اعتباری را آزاد کنند. این به آن‌ها امکان می‌دهد پول بیشتری وام دهند و در نهایت به افراد بیشتری کمک می‌کند تا املاک را تأمین مالی کنند.

چگونه ارزش حقوق خدمات وام مسکن را ارزیابی می‌کنید؟

طبق آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA)، ارزش حقوق خدمات وام مسکن با ارزش فعلی تنزیل‌شده جریان‌های نقدی آینده، تنظیم‌شده برای مقدار مورد انتظار بازپرداخت‌های زودهنگام، تعیین می‌شود.

نتیجه‌گیری

حقوق خدمات وام مسکن (MSRs) به شرکتی اجازه می‌دهد جریان نقدی از یک وام مسکن را خریداری کند، حتی اگر آن شخص وام‌دهنده اصلی وام مسکن نباشد. بانک‌ها و وام‌دهندگان MSRs را می‌فروشند تا سرمایه آزاد کنند و در نتیجه بتوانند وام‌های بیشتری صادر کنند. برای وام‌گیرنده هیچ‌چیز تغییر نمی‌کند، جز آدرس ارسال پرداخت‌ها.