یک گروه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (Real Estate Investment Group - REIG) کسب‌وکاری است که بخش عمده تلاش‌ها و سرمایه خود را روی املاک متمرکز می‌کند. در جست‌وجوی سود، گروه‌های سرمایه‌گذاری ملکی ممکن است اقدام به خرید، بازسازی، فروش یا تأمین مالی املاک کنند. این گروه‌ها معمولاً املاک چندواحدی خریداری کرده، واحدها را به سرمایه‌گذاران می‌فروشند و مدیریت و نگهداری ملک را بر عهده می‌گیرند. REIGها معمولاً انتخاب نمی‌کنند یا واجد شرایط تراست سرمایه‌گذاری املاک (REIT) نیستند.
نکات کلیدی
- REIG یک نهاد با حداقل دو شریک است که بر املاک تمرکز دارد.
- در یک REIG معمولی، یک شرکت مجموعه‌ای از آپارتمان‌ها یا کاندوها را می‌خرد یا می‌سازد و آن‌ها را از طریق شرکت به دیگران می‌فروشد.
- REIGها واجد شرایط REIT نیستند و تحت قوانین آن عمل نمی‌کنند.
- REIGها می‌توانند ساختارهای مختلفی داشته باشند، اما اغلب به‌صورت مشارکت سازمان‌دهی می‌شوند که درآمد آن‌ها از طریق فرم مالیاتی K-1 به شرکا منتقل می‌شود.
- یکی از مزایای REIG تجمیع سرمایه برای سرمایه‌گذاری است.
درک REIGها
REIGها چند شریک یا سهامدار خصوصی دارند. این سرمایه‌گذاران مجموعه‌ای از سرمایه فراهم می‌کنند و توانایی بیشتری برای سرمایه‌گذاری گسترده‌تر ایجاد می‌کنند. تمرکز اصلی فعالیت REIGها بر املاک است، اما مشمول قوانینی که آن‌ها را فقط به سرمایه‌گذاری در املاک محدود کند، نیستند. بنابراین می‌توانند ساختارهای مختلفی برای کسب‌وکار خود انتخاب کنند یا فرصت‌های دیگری متناسب با استراتژی‌شان دنبال کنند.
در نتیجه، REIGها می‌توانند در تأمین مالی املاک، خرید و فروش سریع (فلیپ)، اجاره‌دادن به مشتریان یا شرکت‌های مدیریت املاک، یا فروش واحدها در حالی که کنترل مدیریتی را حفظ می‌کنند، فعالیت کنند. به‌طور کلی، محدودیتی در فعالیت‌های REIG وجود ندارد، هرچند معمولاً برای جذب سرمایه‌گذاران، خود را به همین نام معرفی می‌کنند.
نکته: هدف REIG داشتن جریان نقدی ماهانه از سرمایه‌گذاری در املاک است.
سرمایه‌گذاری در REIG
سرمایه‌گذاری در املاک جذاب است زیرا راه‌های متعددی برای کسب بازده دارد. REIGها ممکن است در ساختمان‌های آپارتمانی، خانه‌های اجاره‌ای، ساختمان‌های تجاری یا واحدهای تجاری سهم بخرند. آن‌ها می‌توانند از وام‌دهی مسکن، اجاره املاک یا کارمزد مدیریت املاک درآمد داشته باشند.
این گروه‌ها اغلب برای سرمایه‌گذاران ثروتمند جذاب‌اند؛ کسانی که می‌خواهند در املاک سهم داشته باشند ولی تمایلی به مدیریت مستقیم آن‌ها ندارند. همچنین برای افرادی که به‌صورت مستقل خانه اجاره می‌دهند یا علاقه‌مند به فلیپ کردن خانه‌ها هستند نیز مناسب‌اند.
در این مدل، شرکت اجرایی واحدها را مدیریت و بازاریابی می‌کند و در عوض درصدی از اجاره ماهانه را برمی‌دارد.
مهم: تنوع‌بخشی می‌تواند به جلوگیری از زیان‌های سنگین در رکود اقتصادی و بازارهای ضعیف املاک کمک کند.
ساختار REIGها
REIGها و REITها اغلب به‌اشتباه به‌جای یکدیگر به کار می‌روند، در حالی که تفاوت‌های زیادی دارند. REITها که در سال ۱۹۶۰ توسط کنگره تأسیس شدند، باید صورت‌های مالی مشخص ارائه دهند، قوانین مالیاتی خاصی را رعایت کنند و ۹۰٪ از سود خود را به‌صورت سود سهام پرداخت نمایند. اما REIGها می‌توانند هر نوع ساختار تجاری داشته باشند، هرچند رایج‌ترین ساختار آن‌ها مشارکت و شرکت است.
مشارکت (Partnership)
مشارکت کسب‌وکاری است که دو یا چند نفر مالک آن هستند و سود، زیان و بدهی‌ها را تقسیم می‌کنند. درآمد به‌جای اینکه مستقیماً مالیات بخورد، به شرکا منتقل می‌شود و آن‌ها باید آن را در فرم‌های مالیاتی خود گزارش دهند (مثل فرم K-1).
شرکا الزامی به مدیریت مستقیم ندارند. توافق‌نامه‌های مشارکت جزئیات مربوط به حداقل سرمایه‌گذاری، کارمزدها، توزیع سود و حق رأی را مشخص می‌کند. برخی مشارکت‌ها تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌گذاری را جمعی انجام می‌دهند، اما در برخی دیگر مدیریت اصلی بر عهده تعداد کمی مدیر است.
به‌طور معمول، برخی مشارکت‌های ملکی سرمایه‌گذاری‌هایی بین ۵,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ دلار می‌پذیرند و با تجمیع پول چند سرمایه‌گذار، یک ملک مشترک خریداری می‌کنند.
شرکت (Corporation)
تشکیل شرکت (سهامی عام یا خاص) گزینه‌ای برای هر کسب‌وکار است. شرکت‌های عمومی تحت نظارت SEC باید گزارش‌های مالی شفاف ارائه دهند. شرکت‌ها می‌توانند سهام بفروشند که ارزش آن‌ها یا در بورس (سهام عمومی) یا توسط مالکان (سهام خصوصی) تعیین می‌شود.
مدیریت اجرایی بر عهده تیم مدیران است، اما ساختار سهام می‌تواند حقوق رأی متفاوتی داشته باشد.
تأمین مالی جمعی (Crowdfunding)
پلتفرم‌های آنلاین تأمین مالی جمعی در املاک می‌توانند به‌عنوان REIG فعالیت کنند. این پلتفرم‌ها مانند مشارکت هستند و درآمد را از طریق فرم K-1 به سرمایه‌گذاران منتقل می‌کنند.
نمونه: Fundrise یکی از پلتفرم‌های معروف است که امکان سرمایه‌گذاری در تأمین مالی بدهی یا سهام ملکی را فراهم می‌کند.
مزایا و معایب REIGها
مزایا
- فرصت‌های سرمایه‌گذاری بدون محدودیت
- تجمیع سرمایه برای پروژه‌ها
- پرتفوی متنوع برای حداکثر سود
معایب
- کارمزدهای گروهی که ممکن است سود را کاهش دهند
- محدودیت دسترسی آزاد به سرمایه طبق توافق‌نامه گروه
- احتمال شکست در صورت مدیریت ضعیف یا ناآگاه
REIGها در مقابل REITها
- ساختار: REIGها شرکت‌هایی‌اند که با تجمیع سرمایه چند سرمایه‌گذار در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. REITها شرکت‌های عمومی هستند که در املاک یا وام‌های ملکی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
- عملیات: در REIG یک سرمایه‌گذار مالک یک واحد می‌شود، در حالی که در REIT سرمایه‌گذار سهام می‌خرد.
- بازده و ریسک: در REIG درآمد از اجاره املاک پس از هزینه‌هاست و ریسک به مدیریت بستگی دارد. در REITها، سهامداران بدون مدیریت مستقیم درآمد کسب می‌کنند اما ریسک آن مشابه سهام عادی است.
- مقررات: REITها باید ۹۰٪ سود را به‌صورت سود سهام بپردازند و تحت نظارت شدید SEC هستند. REIGها چنین محدودیت‌هایی ندارند.
- نقدشوندگی: REITها به دلیل معامله در بورس نقدشوندگی بالاتری دارند، در حالی که REIGها سرمایه‌گذاری بلندمدت‌تری می‌طلبند.
پرسش‌های متداول
- کجا می‌توان REIG پیدا کرد؟
از طریق جست‌وجوهای آنلاین، شبکه‌های اجتماعی (مثل LinkedIn) یا انجمن ملی سرمایه‌گذاران ملکی (National Real Estate Investors Association). - چطور می‌توانم عضو یک REIG شوم؟
یا می‌توانید گروهی پیدا کنید و به آن بپیوندید (با امضای قرارداد و پرداخت حق عضویت) یا گروه خودتان را تشکیل دهید. - برای عضویت در REIG چه مقدار پول نیاز دارم؟
بسته به گروه متفاوت است، اما معمولاً حداقل سرمایه‌گذاری بین ۵,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ دلار است. - چه ویژگی‌هایی را باید در REIG بررسی کنم؟
سابقه موفق، شفافیت در عملیات، تجربه تیم مدیریتی، صورت‌های مالی قابل اعتماد و رعایت قوانین. - چطور می‌توان یک REIG تأسیس کرد؟
ابتدا تحقیق کنید و با متخصصان مشورت کنید. یک برنامه شامل قوانین، کارمزدها و نوع املاکی که می‌خواهید روی آن سرمایه‌گذاری کنید، تهیه کنید. سپس اعضا را جذب کنید و فعالیت را آغاز نمایید.
نتیجه‌گیری
سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند سودآور باشد اما به‌تنهایی دشوار است. REIGها فرصتی فراهم می‌کنند تا بدون تحمل کامل بار مالی و مدیریتی، در املاک سرمایه‌گذاری کنید. اگر قصد عضویت دارید، ابتدا تحقیق کامل انجام دهید و گروهی را انتخاب کنید که با اهداف شما همسو باشد.
نظرات کاربران