به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز بازار مسکن پیش از آنکه به تحولات واقعی اقتصاد واکنش نشان دهد، از فضای ذهنی و روانی بازیگرانش تأثیر می‌گیرد. فعال شدن مکانیسم ماشه دقیقاً همین اثر را گذاشته است؛ معامله‌گران با اولین سیگنال بازگشت تحریم‌ها دچار تردید شده‌اند. خریداران مصرفی در برابر تصمیم خرید دست به عصا حرکت می‌کنند و اغلب در موضع انتظار ایستاده‌اند تا ببینند دلار و طلا چه جهشی خواهند داشت. در سمت مقابل، فروشندگان به‌ویژه در مناطق شمالی تهران، برای نقد کردن دارایی‌هایشان به تکاپو افتاده‌اند. آنها بیم دارند که با رکود بیشتر تقاضا، فروش واحدهای لوکسشان سخت‌تر شود و ارزش دارایی‌شان در برابر تورم و رشد ارز آب برود. نتیجه این تغییر ذهنیت، افزایش فایل‌های فروش در کوتاه‌مدت است؛ بازاری که پر از عرضه‌کننده شده، اما خریدارانش یا عقب کشیده‌اند یا به بازارهای موازی چشم دوخته‌اند.
تورم بالا، رکود عمیق؛ دو نیروی متضاد در بازار
بازگشت تحریم‌ها یعنی بازگشت فشار تورمی. نرخ ارز با کوچک‌ترین تکانه سیاسی به سمت بالا حرکت می‌کند و همین افزایش، موجی از گرانی در همه کالاها به‌راه می‌اندازد؛ از خوراکی و پوشاک گرفته تا نهاده‌های ساختمانی. در ظاهر، این تورم می‌تواند قیمت مسکن را هم بالاتر ببرد، اما مسئله اینجاست که قدرت خرید مردم سال‌هاست درجا می‌زند. درآمدها رشد نکرده و تسهیلات بانکی با نرخ‌های سنگین عملاً در دسترس بسیاری از خانوارها نیست.
به همین دلیل، بازار در وضعیت دوگانه‌ای قرار می‌گیرد: از یک‌سو برچسب قیمتی خانه‌ها روزبه‌روز سنگین‌تر می‌شود، اما از سوی دیگر تعداد معاملات کاهش می‌یابد. به بیان ساده‌تر، بازار مسکن دچار تورم اسمی می‌شود، ولی در عمق معاملات رکود حاکم خواهد بود. این همان تناقضی است که معامله‌گران امروز آن را به‌وضوح حس می‌کنند؛ خانه‌ها گران‌تر می‌شوند، اما مشتری کمتر و کمتر.
گرانی مصالح و دستمزد؛ عقب‌نشینی سازندگان از پروژه‌های جدید
یکی از نخستین پیامدهای بازگشت تحریم‌ها، شوک به بخش ساخت‌وساز است. افزایش نرخ ارز به سرعت خود را در قیمت فولاد، سیمان، شیشه و حتی تجهیزات ساده‌ای مثل کاشی و سرامیک نشان می‌دهد. از طرف دیگر، دستمزد کارگران ساختمانی نیز به دنبال رشد تورم عمومی بالا می‌رود. این یعنی هزینه تمام‌شده هر متر بنا در پروژه‌های جدید به شکل قابل‌توجهی افزایش پیدا می‌کند.
برای سازندگان، این معادله بسیار پیچیده است: آنها می‌دانند اگر پروژه‌ای را آغاز کنند، در زمان تکمیل باید واحدها را با قیمتی عرضه کنند که بسیار بالاتر از توان خرید مصرف‌کنندگان است. در بازاری که همین امروز هم تقاضا کم‌رمق شده، چنین شرایطی ریسک بالایی دارد. به همین خاطر بسیاری از سرمایه‌گذاران ساختمانی ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به سمت بازارهایی چون ارز و طلا ببرند؛ جایی که نقدشوندگی سریع‌تر و سودآوری محتمل‌تر است.
عقب‌نشینی سازندگان در عمل به معنای کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و افت چشمگیر پروژه‌های نوساز خواهد بود. این روند دو پیام هم‌زمان دارد: در کوتاه‌مدت به رکود معاملات دامن می‌زند، اما در میان‌مدت می‌تواند کمبود عرضه را تشدید کند و فشار تورمی جدیدی بر بازار مسکن وارد سازد. به عبارت دیگر، سرمایه‌گذارانی که امروز پا پس می‌کشند، خود ناخواسته بذر جهش قیمتی آینده را می‌کارند.
بازار اجاره زیر فشار تورم؛ مستأجران در خط مقدم بحران
بازار اجاره، برخلاف خرید و فروش مسکن، همیشه در خط مقدم اثرگذاری تحولات اقتصادی قرار دارد؛ چرا که میلیون‌ها خانوار مستأجر به‌طور مستقیم هر ماه با موج گرانی‌ها مواجه می‌شوند. فعال شدن مکانیسم ماشه و افزایش احتمالی نرخ ارز، به‌طور فوری هزینه‌های زندگی را بالا می‌برد و این فشار خود را در اجاره‌بها نشان می‌دهد. مالکان برای حفظ ارزش پول خود، یا ودیعه‌های سنگین‌تری مطالبه می‌کنند یا نرخ اجاره ماهانه را افزایش می‌دهند.
از سوی دیگر، توان خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه روزبه‌روز کاهش می‌یابد. در شرایطی که وام‌های بانکی با نرخ‌های بالا و اقساط سنگین عملاً دست‌نیافتنی‌اند، بسیاری از خانوارهایی که در فکر خرید بودند، به ناچار به سمت اجاره بازمی‌گردند. همین هجوم تقاضا به بازار اجاره، باعث می‌شود که رقابت برای یافتن خانه اجاره‌ای بیشتر و بیشتر شود.
نتیجه روشن است: بازار اجاره با فشاری مضاعف روبه‌رو خواهد شد. مستأجران در شرایطی قرار می‌گیرند که نه تنها با افزایش اجاره‌بها مواجه‌اند، بلکه گزینه‌های انتخابی‌شان هم محدودتر می‌شود. در برخی مناطق تهران، شاهد جابه‌جایی اجباری خانوارها به محله‌های پایین‌تر یا حتی شهرهای حاشیه‌ای خواهیم بود. این روند شکاف طبقاتی مسکن را عمیق‌تر می‌کند و بازار اجاره را به نقطه بحرانی تازه‌ای می‌رساند.
مسکن در آستانه سناریوی «تورم بدون رونق»
بازار مسکن ایران در مقطع فعلی در یک چهارراه حساس ایستاده است. فعال شدن مکانیسم ماشه هنوز قطعی و عملیاتی نشده، اما انتظار بازگشت تحریم‌ها به‌تنهایی کافی بوده تا ذهنیت معامله‌گران را به لرزه بیندازد. خریداران مصرفی در حالت انتظار مانده‌اند و فروشندگان، به‌ویژه در بخش لوکس، آماده‌اند تا دارایی‌هایشان را نقد کنند.
اگر مکانیسم ماشه فعال شود و تحریم‌ها بازگردند، اثر فوری آن جهش انتظارات تورمی و افزایش هزینه ساخت خواهد بود. این اتفاق می‌تواند بازار مسکن را به سمت «تورم بدون رونق» ببرد: قیمت‌ها بالا برود اما معاملات واقعی کاهش یابد. در چنین شرایطی، سازندگان پروژه‌های جدید را متوقف می‌کنند، سرمایه‌گذاران نقدینگی را به سمت طلا و ارز می‌برند و بازار اجاره بیش از پیش زیر فشار قرار می‌گیرد.
اما اگر تحریم‌ها بازنگردند یا روند سیاسی مسیر متفاوتی پیدا کند، فضای روانی آرام‌تر خواهد شد و امکان دارد بازار مسکن از رکود عمیق فاصله بگیرد. در این سناریو، واحدهای کوچک‌متراژ مصرفی همچنان جایگاه خود را حفظ می‌کنند و احتمالاً تقاضا برای خرید واقعی اندکی تقویت می‌شود.
به این ترتیب، آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگر به تحولات سیاسی و نتیجه نهایی مکانیسم ماشه وابسته است. هنوز نمی‌توان با قطعیت از جهش یا سقوط سخن گفت، اما آنچه قطعی به نظر می‌رسد این است که بازار مسکن آماده ورود به دوره‌ای پرنوسان و پرابهام است؛ دوره‌ای که ممکن است به تورم بدون رونق ختم شود، اما همه‌چیز به تصمیمات سیاسی و زمان‌بندی تحریم‌ها بستگی دارد.
نظرات کاربران