نرخ سرمایه‌گذاری نهایی چیست؟

نرخ سرمایه‌گذاری نهایی چیست؟

نرخ سرمایه‌گذاری نهایی، که به‌عنوان نرخ خروج نیز شناخته می‌شود، نرخی است که برای تخمین ارزش فروش مجدد یک ملک در پایان دوره نگهداری استفاده می‌شود. درآمد عملیاتی خالص (NOI) سالانه مورد انتظار بر نرخ سرمایه‌گذاری نهایی (به‌صورت درصد) تقسیم می‌شود تا ارزش نهایی به دست آید.

نرخ‌های سرمایه‌گذاری نهایی بر اساس داده‌های معاملات مشابه یا آنچه برای مکان و ویژگی‌های خاص یک ملک مناسب تلقی می‌شود، تخمین زده می‌شوند، مانند کلیدی که ارزش آینده یک سرمایه‌گذاری را باز می‌کند.

نکات کلیدی

• نرخ سرمایه‌گذاری نهایی یا نرخ خروج برای تخمین ارزش فروش مجدد یک ملک در پایان دوره نگهداری استفاده می‌شود.
• نرخ سرمایه‌گذاری ورودی، درآمد عملیاتی خالص پیش‌بینی‌شده سال اول ملک تقسیم بر قیمت خرید آن است.
• اگر نرخ سرمایه‌گذاری نهایی کمتر از نرخ ورودی باشد، معمولاً نشان‌دهنده سودآوری سرمایه‌گذاری ملک است.

شناخت نرخ سرمایه‌گذاری نهایی

نرخ سرمایه‌گذاری ورودی، درآمد عملیاتی خالص پیش‌بینی‌شده سال اول تقسیم بر سرمایه‌گذاری اولیه یا قیمت خرید است. در مقابل، نرخ سرمایه‌گذاری نهایی، درآمد عملیاتی خالص پیش‌بینی‌شده سال آخر (سال خروج) تقسیم بر قیمت فروش است. اگر این نرخ کمتر از نرخ سرمایه‌گذاری ورودی باشد، معمولاً نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در ملک سودآور بوده است.

اکثر متخصصان سرمایه‌گذاری املاک معتقدند که تطبیق نرخ سرمایه‌گذاری نهایی با نرخ کنونی بازار مهم است، با این نکته که افزایش اندک نرخ سرمایه‌گذاری نهایی برای آزمایش ایمنی پروژه می‌تواند مفید باشد. یک صفحه‌گسترده پویا می‌تواند برای آزمایش تنش پروژه توسعه استفاده شود تا بالاترین نرخ سرمایه‌گذاری نهایی که همچنان بازده کافی برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند، تعیین شود.

سرمایه‌گذاران زیرک املاک به دنبال بازارها و انواع ملک‌هایی هستند که انتظار می‌رود نرخ‌های سرمایه‌گذاری بازار آن‌ها کاهش یابد، زیرا نرخ سرمایه‌گذاری نهایی پایین‌تر نسبت به نرخ ورودی، منجر به سود سرمایه‌ای می‌شود، به شرطی که درآمد عملیاتی خالص در طول دوره نگهداری کاهش نیابد. برخی از داده‌هایی که باید در نظر گرفته شوند شامل معیارهای عرضه و تقاضا برای هر دسته از فضا، و همچنین خدمات و هزینه‌های مرتبط با هر حوزه عملیاتی است.

نکته مهم: آینده همیشه نامطمئن است، اما دو چیز در پایان هر دوره نگهداری قطعی است: ساختمان‌ها قدیمی‌تر می‌شوند و بازارها تغییر می‌کنند. بنابراین، برای سرمایه‌گذاران املاک بسیار مهم است که داده‌های زیادی را جمع‌آوری و تحلیل کنند تا نرخ سرمایه‌گذاری نهایی یک پروژه را با دقت تعیین کنند، مانند پیش‌بینی آب‌وهوا برای مسیری طولانی.

مثال نرخ سرمایه‌گذاری نهایی

سرمایه‌گذاری ملکی کاملاً اشغال‌شده را به قیمت ۱۰۰ میلیون دلار خریداری می‌کند. درآمد عملیاتی خالص سال اول ۵.۰ میلیون دلار تخمین زده می‌شود. بنابراین، نرخ سرمایه‌گذاری ورودی ۵.۰٪ است.

هفت سال بعد، سرمایه‌گذار معتقد است که نرخ سرمایه‌گذاری نهایی حدود ۴.۰٪ است. درآمد عملیاتی خالص سال آخر، که افزایش اجاره‌بها را در طول زمان در نظر گرفته است، ۵.۵ میلیون دلار پیش‌بینی می‌شود (با فرض اشغال کامل).

ارزش فروش مجدد ۱۳۷.۵ میلیون دلار تخمین زده می‌شود (۵.۵ میلیون دلار درآمد عملیاتی خالص تقسیم بر نرخ سرمایه‌گذاری نهایی یا خروج ۴.۰٪).