به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار مسکن تهران پس از حدود دو سال رکود سنگین، در زمستان امسال با افزایش نسبی معاملات مواجه شد؛ تحرکی که به‌ویژه در بهمن‌ماه محسوس‌تر بود. با گرم‌تر شدن تنور خرید و فروش، این پرسش دوباره مطرح شد که آیا تورم ملکی در مناطق ۲۲گانه به‌صورت همزمان و یکنواخت رخ می‌دهد یا از یک الگوی منطقه‌ای تبعیت می‌کند؟ بررسی داده‌های تحولات بهمن‌ماه نشان می‌دهد اگرچه تقاضای خرید در برخی مناطق جنوبی پایتخت افزایش یافته، اما سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی بیش از جنوب شهر بوده و شکاف قیمتی دوباره در حال افزایش است.
الگوی تکرارشونده تورم مسکن
مرور تحولات بازار از زمستان ۱۳۹۶ تاکنون نشان می‌دهد بازار مسکن سه شوک عمده را تجربه کرده است: جهش تورمی سال ۱۳۹۷ که آغازگر عصر افزایش شدید قیمت‌ها بود؛ شوک رکودی سال‌های ۱۴۰۳ تا نیمه امسال تحت تاثیر ریسک‌های سیاسی و نااطمینانی‌های اقتصادی؛ و نهایتاً شوک مثبت معاملاتی زمستان امسال که از کاهش شدت رکود حکایت دارد. داده‌ها نشان می‌دهد در دوره‌های رونق یا بازگشت خریداران، تورم ابتدا در مناطق شمالی منعکس می‌شود و سپس با فاصله زمانی به مناطق جنوبی سرایت می‌کند.
نسبت قیمت آپارتمان در مناطق ۱ تا ۵ به مناطق ۹ تا ۲۰ در زمستان ۱۳۹۶ حدود ۲.۷ برابر بود. این نسبت در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ همزمان با اوج تقاضای سرمایه‌ای به نزدیکی عدد ۳ رسید. پس از فروکش‌کردن جهش و کاهش معاملات، شکاف قیمتی کاهش یافت و در سال ۱۴۰۳ به ۲.۲۷ برابر سقوط کرد؛ رقمی که حتی از سطح پیش از جهش نیز پایین‌تر بود. اما اکنون همزمان با افزایش نسبی معاملات، این نسبت به حدود ۲.۶ برابر بازگشته است.
شاخص‌های مقایسه‌ای چه می‌گویند؟
بررسی نسبت قیمت منطقه یک به مناطق ۱۷ و ۱۸ نیز همین الگو را تایید می‌کند. این نسبت از حدود ۴.۳ برابر در سال ۱۳۹۶ به ۵.۶ برابر در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ رسید، سپس در سال ۱۴۰۳ کاهش یافت و اکنون دوباره در محدوده ۴.۵ برابر قرار گرفته است. همچنین فاصله قیمتی مناطق متوسط‌نشین با مناطق جنوبی در دوره‌های افزایش معاملات بیشتر می‌شود؛ نشانه‌ای از تقدم جغرافیایی تورم در مناطق برخوردارتر.
پیام برای متقاضیان
داده‌ها نشان می‌دهد تورم مسکن در تهران همزمان و یکدست در همه مناطق توزیع نمی‌شود. در دوره‌های بازگشت خریداران، رشد قیمت ابتدا در مناطق سرمایه‌ای شکل می‌گیرد و شکاف شمال و جنوب افزایش می‌یابد، اما در دوره‌های رکود این فاصله کاهش پیدا می‌کند. در شرایط فعلی که بازار نشانه‌هایی از گرم‌تر شدن معاملات را بروز داده اما تورم هنوز به‌طور کامل به مناطق جنوبی سرایت نکرده، شکاف قیمتی دوباره در حال افزایش است. بر این اساس، متقاضیان مصرفی در مناطق جنوبی ممکن است در مقطع کنونی با فرصت نسبی بهتری برای خرید مواجه باشند، مشروط بر آنکه چرخه رکود مجدداً تشدید نشود.
نظرات کاربران