وام ۲ میلیاردی مسکن؛ قدرت خرید واقعی چقدر است؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، سقف وام خرید مسکن در تهران به ۲ میلیارد تومان افزایش یافته است. این رقم در نگاه نخست افزایش بزرگی به نظر می‌رسد، اما بخشی از آن صرف خرید اوراق تسهیلات مسکن می‌شود. اوراق مسکن نوعی برگه بهادار است که متقاضی برای دریافت وام باید آن را از بازار سرمایه بخرد و قیمت آن معمولاً بالاتر از ارزش اسمی‌اش معامله می‌شود. همین اختلاف قیمت، مبلغ خالص وام را پایین می‌آورد.

یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی به نام فروغمند اعرابی می‌گوید بعد از کسر هزینه اوراق، آنچه واقعاً در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد به ۱ میلیارد و ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان می‌رسد. این تفاوت حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است؛ رقمی که می‌تواند تصمیم خرید بسیاری از خانوارها را تغییر دهد.

فاصله وام تا قیمت مسکن

میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق میانی و بالای تهران این روزها به‌گونه‌ای است که ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تنها بخش کوچکی از هزینه ۱ واحد مسکونی متعارف را پوشش می‌دهد. به بیان ساده، خانوارها هنوز باید بخش بزرگی از قیمت خانه را از پس‌انداز شخصی یا فروش دارایی دیگر تأمین کنند.

اعرابی طرح موسوم به «خانه ریز» را نیز ابزاری برای حل مستقیم مشکل مسکن نمی‌داند. به گفته او، این طرح در عمل بیشتر شبیه یک روش پس‌انداز و سرمایه‌گذاری تدریجی است تا یک راه‌حل فوری برای خانه‌دار شدن. متقاضی در این مدل به‌جای دریافت یک‌جای وام، طی چند سال مبلغ مشخصی را پس‌انداز می‌کند و در ازای آن سهمی از ۱ واحد مسکونی کوچک به دست می‌آورد.

چرا افزایش سقف وام کافی نیست

سقف وام مسکن هر چند وقت یک‌بار افزایش می‌یابد، اما قیمت مسکن معمولاً با شتاب بیشتری رشد می‌کند. همین فاصله باعث می‌شود قدرت خرید واقعی وام، حتی پس از هر افزایش سقف، نسبت به قیمت روز مسکن عقب بماند. برای خانوارهایی که منتظر افزایش‌های بعدی سقف وام هستند، این روند به معنای زمان بیشتر تا رسیدن به آستانه واقعی خرید است.

در نظام فعلی تأمین مالی مسکن، بانک‌ها به‌جای پرداخت مستقیم وام نقدی، عمدتاً از طریق فروش اوراق تسهیلات مسکن به متقاضیان کمک می‌کنند. قیمت این اوراق در بازار ثانویه نوسان دارد و همین نوسان یکی از دلایل اصلی تفاوت میان سقف اعلامی وام و مبلغ واقعی در دسترس متقاضی است.