به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، در مدل رایج پیش‌فروش مسکن در ایران، خریدار مبلغی را از امروز پرداخت می‌کند تا در آینده صاحب خانه‌ای شود که هنوز وجود فیزیکی ندارد. در مقابل، سازنده این پول را می‌گیرد تا ساختمانی را تکمیل کند که بخش بزرگی از هزینه‌های آن، از جمله دستمزد و مصالح، در ماه‌های آینده تعیین می‌شود.
این فاصله میان پرداخت و تحویل، هسته اصلی ریسک پیش‌خرید است. اگر قیمت مصالح یا دستمزد نیروی کار در طول دوره ساخت افزایش یابد، سازنده با کسری هزینه روبه‌رو می‌شود. این کسری معمولاً از دو راه جبران می‌شود؛ کاهش کیفیت ساخت یا تأخیر در تحویل پروژه.
خریدار در این میان کمترین اختیار را دارد. او نه بر روند ساخت نظارت مؤثری دارد و نه می‌تواند تضمین کند سرمایه‌اش دقیقاً همان‌طور که وعده داده شده مصرف می‌شود. این نبود شفافیت، در سال‌های اخیر با نوسان شدید قیمت مصالح ساختمانی، به یکی از دغدغه‌های اصلی خریداران خانه تبدیل شده است.
چرا قرارداد سنتی کافی نیست
قراردادهای رایج پیش‌فروش معمولاً تنها متراژ، قیمت و زمان تحویل تقریبی را مشخص می‌کنند. مکانیزمی برای تعدیل قیمت متناسب با تورم ساخت یا جبران خسارت تأخیر، در بیشتر این قراردادها دیده نمی‌شود. نبود چنین بندهایی یعنی در صورت بروز اختلاف، هر دو طرف باید به دادخواهی حقوقی متوسل شوند؛ فرآیندی زمان‌بر و پرهزینه برای خریدار خانه‌اولی.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند راه‌حل این تله، شفافیت مالی در طول دوره ساخت است. انتشار دوره‌ای گزارش پیشرفت پروژه، تفکیک حساب بانکی مخصوص هر پروژه و تعیین سازوکار تعدیل قیمت بر اساس شاخص‌های رسمی تورم ساختمانی، از جمله پیشنهادهایی است که می‌تواند فاصله اعتماد میان خریدار و سازنده را کم کند.
برای خریدار عادی، نکته عملی این است که پیش از هر قرارداد پیش‌فروش، سابقه سازنده در تحویل به‌موقع پروژه‌های قبلی بررسی شود. همچنین وجود بند تعدیل قیمت و جریمه تأخیر در متن قرارداد، می‌تواند بخشی از ریسک مالی را از دوش خریدار بردارد.
اثر بر تصمیم خرید
داده‌های بازار نشان می‌دهد در دوره‌های تورمی، فاصله قیمت خانه پیش‌فروش با خانه آماده تحویل کاهش می‌یابد. این یعنی جذابیت اقتصادی پیش‌خرید، وقتی تورم ساخت بالاست، به‌طور خودکار کم می‌شود. تصمیم نهایی برای ورود به چنین قراردادی، به میزان تحمل ریسک و افق زمانی هر خریدار بستگی دارد.
نظرات کاربران