رکود تورمی مسکن در ۱۴۰۵؛ چرا قیمت خانه بالا می‌رود اما خریداری نمی‌شود؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار مسکن ایران در شهریور ۱۴۰۵ (سپتامبر ۲۰۲۶) در وضعیتی قرار گرفته که اقتصاددانان آن را «رکود تورمی» می‌نامند: قیمت اسمی مسکن همچنان رشد می‌کند، اما شمار معاملات به‌شدت کاهش یافته است. این ترکیب برای خانواده‌هایی که به‌دنبال خرید یا اجاره خانه هستند، به معنای فشار مضاعف است؛ نه قیمت‌ها پایین می‌آید و نه دسترسی به وام و نقدینگی کافی آسان‌تر می‌شود.

رکود تورمی زمانی رخ می‌دهد که تورم عمومی و انتظارات تورمی، فروشندگان را از کاهش قیمت باز می‌دارد، در حالی که قدرت خرید متقاضیان واقعی کاهش یافته است. نتیجه، فاصله فزاینده میان قیمت درخواستی و توان پرداخت خریدار است.

چرا فروشنده‌ها زیر بار کاهش قیمت نمی‌روند

بخش بزرگی از فروشندگان مسکن را نه به‌عنوان کالای مصرفی، بلکه به‌عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم نگه می‌دارند. وقتی نرخ دلار یا طلا در بازار افزایش می‌یابد، بسیاری از مالکان قیمت درخواستی خانه را نیز هم‌سو با آن تعدیل می‌کنند؛ به این پدیده در ادبیات بازار «لنگر قیمتی ارزی» گفته می‌شود، یعنی قیمت مسکن به‌جای عرضه و تقاضای واقعی، به نرخ ارز گره می‌خورد. در چنین شرایطی، فروش با قیمت ثابت اسمی برای مالک به معنای از دست دادن ارزش دارایی تلقی می‌شود و از فروش خودداری می‌کند.

فاصله میان قدرت خرید و قیمت مسکن

در سمت تقاضا، رشد دستمزد و درآمد خانوار همگام با تورم عمومی افزایش نیافته است. این شکاف به این معناست که حتی برای واحدهای کوچک‌متراژ نیز، خانوارهای عادی باید سال‌های بیش‌تری پس‌انداز کنند تا به قیمت درخواستی برسند. تسهیلات بانکی مسکن نیز با سقف تعیین‌شده، تنها بخش کوچکی از قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ را پوشش می‌دهد و همین موضوع، بخشی از خریداران را از بازار خارج کرده است.

بر اساس گزارش‌های میدانی بنگاه‌های معاملات ملکی، شمار قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران و کلان‌شهرها نسبت به دوره‌های پررونق بازار به‌طور محسوسی کاهش یافته و میانگین زمان فروش ۱ واحد مسکونی طولانی‌تر شده است. این افت در حالی رخ می‌دهد که شاخص قیمت اسمی مسکن در همان بازه، همچنان روندی صعودی داشته است؛ ترکیبی که نشان می‌دهد رشد قیمت از رونق معاملات جدا شده است.

اثر بر مستأجران و بازار اجاره

کاهش معاملات خرید، بخشی از تقاضای سرکوب‌شده را به بازار اجاره منتقل کرده است. مالکانی که هزینه نگهداری و انتظار تورمی بالاتری دارند، این هزینه را در قالب افزایش اجاره‌بها به مستأجر منتقل می‌کنند. داده‌ها نشان می‌دهد رشد نرخ اجاره در بسیاری از مناطق شهری از رشد عمومی قیمت‌ها فراتر رفته است، موضوعی که فشار مالی مستقیمی بر خانوارهای مستأجر وارد می‌کند.

کارشناسان بازار مسکن، محتمل‌ترین سناریو برای ادامه سال ۱۴۰۵ را تداوم همین الگو می‌دانند، مگر آنکه تورم عمومی و انتظارات ارزی کاهش محسوسی پیدا کند. تا آن زمان، رکود در شمار معاملات و رشد اسمی قیمت‌ها می‌تواند هم‌زمان ادامه یابد؛ وضعیتی که تصمیم خرید یا فروش خانه را برای خانواده‌ها دشوارتر از همیشه کرده است.