به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، تورم مصالح ساختمانی در تهران به ۱۰۶ درصد رسیده است. این عدد یعنی سبدی از مصالح که پیش‌تر ۱۰۰ میلیون تومان قیمت داشت، اکنون حدود ۲۰۶ میلیون تومان هزینه دارد. با این حال، مجدی گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است این افزایش را نباید مستقیم با رشد قیمت خانه یکی دانست.
این بحث برای خریداران و مستأجران اهمیت عملی دارد. بسیاری از فروشندگان گرانی مصالح را دلیل افزایش قیمت واحدهای نوساز و حتی قدیمی معرفی می‌کنند. پرسش اصلی این است که هزینه واقعی ساخت تا چه اندازه بالا رفته است. پاسخ این پرسش به سهم هر جزء از هزینه ساخت بستگی دارد.
مصالح، بخش کوچک‌تر هزینه ساخت
گودرزی می‌گوید مصالح ساختمانی حدود ۱۵ درصد از «بهای تمام‌شده» مسکن را تشکیل می‌دهند. بهای تمام‌شده یعنی مجموع همه هزینه‌هایی که سازنده تا تحویل واحد می‌پردازد. باقی این هزینه به اجزایی مانند زمین، دستمزد، عوارض و پروانه ساخت و هزینه تأمین مالی برمی‌گردد.
یک محاسبه ساده ابعاد موضوع را روشن می‌کند. اگر سهم مصالح ۱۵ درصد باشد و قیمت آن ۱۰۶ درصد بالا برود، با فرض ثابت‌ماندن سایر اجزا، هزینه کل ساخت حدود ۱۶ درصد افزایش می‌یابد. برای واحدی با هزینه ساخت ۱ میلیارد تومان، سهم مصالح از ۱۵۰ میلیون به حدود ۳۰۹ میلیون تومان می‌رسد؛ یعنی حدود ۱۵۹ میلیون تومان افزایش، نه ۲ برابر شدن کل هزینه.
البته این محاسبه همه ماجرا نیست. اجزای دیگر هزینه نیز در همین دوره ثابت نمانده‌اند و رشد دستمزد و قیمت زمین می‌تواند فشار هزینه را بیش‌تر کند. اما این اعداد نشان می‌دهد گرانی مصالح به‌تنهایی جهش‌های بزرگ قیمت خانه را توضیح نمی‌دهد.
نقش بهای تمام‌شده تاریخی
گودرزی برای اصلاح قیمت‌گذاری در بازار مسکن، توجه به «بهای تمام‌شده تاریخی» را لازم می‌داند. این مفهوم یعنی هزینه‌ای که سازنده در زمان ساخت واقعاً پرداخته است، نه هزینه‌ای که ساخت همان واحد امروز دارد. بخش بزرگی از واحدهای عرضه‌شده در بازار سال‌ها پیش و با مصالح ارزان‌تر ساخته شده‌اند. وقتی فروشنده قیمت امروز مصالح را مبنای قیمت این واحدها می‌گذارد، فاصله قیمت فروش با هزینه واقعی بیش‌تر می‌شود.
این بحث یک نکته کاربردی دارد: باید هزینه ساخت را از انتظارات تورمی جدا کرد. انتظار تورمی یعنی پیش‌بینی افراد از گرانی‌های آینده که خودش بر قیمت امروز اثر می‌گذارد. این‌که چه سهمی از قیمت هر واحد به هزینه واقعی و چه سهمی به این انتظارات برمی‌گردد، در هر معامله پاسخ متفاوتی دارد.
نظرات کاربران