به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، توکنایز کردن مسکن، یا به بیان دقیق‌تر انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مبتنی بر پروژه‌های ساختمانی، این روزها به‌عنوان راه‌حلی برای بازگرداندن رونق به سمت عرضه و تقاضای مسکن مطرح شده است؛ طرح مشترک وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی که نوید می‌دهد مردم بتوانند با خرید «قطعات دیجیتال» یک آپارتمان، مسیر خانه‌دار شدن را پلکانی طی کنند. اما از همان آغاز، کارشناسان هشدار داده‌اند که موفقیت این ایده مشروط به چند پیش‌شرط است و اگر به درستی چارچوب‌گذاری نشود، نه‌فقط مشکل مسکن را حل نمی‌کند بلکه می‌تواند به انحراف کارکرد ابزار مالی و آسیب‌زدن به اقشار هدف منجر شود. در عمل، پرسش کلیدی این است: آیا توکن مسکن می‌تواند به‌عنوان ابزار تأمین مالی سازندگان و گزینه‌ای امن برای پس‌انداز خانوارها کارآمد باشد یا صرفاً یک ستون کج دیگر در ساختار سیاست مسکن خواهد شد؟
ماهیت طرح و مزایای احتمالی: خرید «کسری‌متری» و جذب سرمایه خرد
در شکل ساده، توکنایز کردن مسکن به این معنی است که یک پروژه ساختمانی مشخص به‌عنوان دارایی پایه تعریف شده و سهم‌هایی کوچک از آن (معادل چند دسی‌متر یا یک متر مربع) به‌صورت دیجیتال و در قالب توکن به متقاضیان عرضه می‌شود. این سازوکار می‌تواند برای خانوارهایی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند، امکان ورود تدریجی به بازار را فراهم سازد و برای سازندگان نیز جریان نقدینگی مرحله‌ای ایجاد کند تا کمبود مشتری و فشار تأمین مالی را کاهش دهد. روزبه ظهیری این روش را راهی برای بازگرداندن قدرت خرید نسبی مردم و جذب سرمایه‌های خرد می‌داند؛ ابزاری که در شرایطی که وام مسکن تنها کسری از هزینه خرید را پوشش می‌دهد، می‌تواند جایگزینی برای پس‌اندازهای ناکارآمد باشد. نکته مهم اما این است که توکن مسکن باید با بازار ثانویه قابل‌معامله، شفافیت اطلاعاتی و تضمین اجرایی همراه باشد تا قابلیت نقدشوندگی و اعتماد سرمایه‌گذاران خرد حفظ شود.
شش پیش‌شرطِ حیاتی برای موفقیتِ پروژه‌های توکنی مسکن
کارشناسان تأکید می‌کنند موفقیت «توکن مسکن» تنها زمانی ممکن است که مجموعه‌ای از شش پیش‌شرط حیاتی به‌طور هم‌زمان رعایت شود. نخست، تعریف حقوقی و شفاف پروژه و ورود آن به چارچوب رسمی بازار سرمایه است؛ شرطی که بدون تأیید سازمان بورس، اساساً اعتماد عمومی شکل نخواهد گرفت. دوم، تداوم پروژه‌ها ضرورت دارد تا پس‌اندازهای خرد بتوانند در نهایت به «سهم واقعی از یک واحد مسکونی» تبدیل شوند و طرح به چند پروژه مقطعی محدود نماند. سوم، حذف تضمین‌های تبعی و وعده‌های سود قطعی است تا توکن به ابزاری برای سفته‌بازی تبدیل نشود و پیوندش با دارایی پایه حفظ شود.
در گام بعد، این طرح تنها زمانی معنا پیدا می‌کند که بوروکراسی‌های زائد حذف و یک سازوکار اجرایی ساده و کم‌هزینه طراحی شود. پنجمین شرط، انتخاب مقیاس مناسب پروژه‌هاست؛ مقیاسی که نه آن‌قدر بزرگ باشد که ریسک اجرا را بالا ببرد و نه آن‌قدر کوچک که توان جذب سرمایه خرد را کاهش دهد. در نهایت، مهم‌ترین ضرورت، نگاه واقع‌بینانه است: توکن مسکن نه جایگزین وام بانکی است و نه نسخه جادویی برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین؛ بلکه ابزاری تکمیلی برای پس‌انداز و تأمین مالی سازنده است. محمود اولاد نیز هشدار می‌دهد که بدون قاعده‌گذاری روشن و اجرای آزمایشی پروژه‌ها، این ابزار می‌تواند به سمت بازارهای غیررسمی و پرریسک منحرف شود.
ریسک‌ها و محدودیت‌ها؛ از ناپایداری پروژه تا انحراف سیاست اجتماعی
اگر توکنایز کردن مسکن با عجله و بدون چارچوب به طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن الحاق شود، نتیجه‌ای جز نقض غرض نیست. پروژه حمایتی مبتنی بر زمین رایگان و اولویت دادن به اقشار محروم، ماهیت متفاوتی با سرمایه‌گذاری توکنی دارد؛ زمانی که فردی به‌عنوان سرمایه‌گذار توکنی وارد می‌شود، توقع کسب بازده و حفظ ارزش در برابر تورم را دارد و احتمال اینکه پس از سررسید نتواند سهم خود را به قیمت روز بپردازد، گروه‌های کم‌درآمد را از هدف اولیه دور می‌کند.
علاوه بر این، نبود بازار ثانویه شفاف، عدم تضمین تحویل فیزیکی، ریسک نقدشوندگی و امکان سفته‌بازی، نبود نهاد ناظر کارآمد و پیچیدگی‌های ارزی و بانکی، از جمله موانعی هستند که می‌توانند طرح را به منبعی برای اتلاف سرمایه خرد یا خلق رانت تبدیل کنند. همچنین نباید فراموش کرد که مسکن در تهران و کلان‌شهرها مسأله‌ای فراتر از تأمین مالی دارد و ریشه‌های آن در تمرکز جمعیتی، ساختارهای کلان اقتصادی و کمبود زیرساخت‌ها نهفته است؛ بنابراین توکن مسکن تنها باید جزئی از بسته سیاستی جامع باشد، نه درمان همه‌جانبه.
اجرای آزمایشی، جداسازی از طرح حمایتی و محوریت شفافیت
جمع‌بندی نشان می‌دهد که توکنایز کردن مسکن پتانسیل بسیار مفیدی برای جذب پس‌انداز خرد و تأمین مالی سازندگان دارد، اما موفقیت آن مشروط به طراحی قانونی، اجرایی و بازارمحور است. توصیه سیاستی این است که دولت و ناظر بازار سرمایه اولاً با اجرای پروژه‌های پایلوت مشخص و شفاف در مقیاس محدود آغاز کنند، ثانیاً چارچوب روشنی برای تحویل فیزیکی یا مکانیزم‌های جبران در شرایط عدم تحویل تعریف شود، ثالثاً هرگونه استفاده از ابزار توکنی در پروژه‌های مسکن حمایتی ممنوع یا بسیار محدود گردد تا منافع اقشار محروم خدشه‌دار نشود، و رابعاً سازوکارهای شفافیت اطلاعاتی، بازار ثانویه و حفاظت از سرمایه‌گذار خرد برقرار شود. تنها در چنین فضایی توکن مسکن می‌تواند از یک «ستون کج» به ابزاری کاربردی و پایدار در معمار تأمین مالی مسکن تبدیل شود؛ در غیر این صورت، خطر آنکه این نوآوری به پیچیده‌تر شدن بحران مسکن و ایجاد نابرابری‌های جدید بینجامد، بسیار بالاست.
نظرات کاربران