مسکن تهران به ۱۳۰۰ دلار در متر رسید؛ سرنوشت قیمت‌ها به دلار گره خورد

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در ماه‌های اخیر و پس از دوران جنگ، در محدوده‌ای نزدیک به ۱۳۰۰ دلار قرار گرفته است. این محاسبه بر پایه نرخ دلار حدود ۲۲۰ هزار تومان انجام شده و نشان می‌دهد بازار ملک همچنان با نوسان‌های ارزی گره خورده است. برای خانوارهایی که در پی خرید یا اجاره خانه هستند، این یعنی قیمت واقعی مسکن نه فقط به تومان، بلکه به رفتار دلار هم بستگی دارد.

رقم ۱۳۰۰ دلار برای هر مترمربع، معیاری است که تحلیلگران بازار مسکن برای مقایسه قیمت‌های داخلی با دوره‌های پیشین به کار می‌برند. وقتی قیمت مسکن به دلار محاسبه می‌شود، اثر تورم داخلی و افت ارزش تومان از عدد کنار زده می‌شود و آنچه باقی می‌ماند، ارزش واقعی دارایی است. به بیان ساده‌تر، اگر نرخ دلار در ماه‌های آینده افزایش یابد، حتی بدون تغییر قیمت تومانی خانه، ارزش دلاری آن نیز بالا می‌رود.

نسبت مسکن و دلار

پیوند قیمت مسکن با دلار پدیده تازه‌ای نیست. در سال‌های گذشته نیز هر بار نرخ ارز جهش پیدا کرده، بخشی از پول خانوارها و سرمایه‌گذاران به‌سمت بازار ملک حرکت کرده تا از افت ارزش تومان در امان بماند. کارشناسان این رفتار را «فرار به دارایی» می‌نامند؛ یعنی خرید کالایی که ارزش آن معمولاً هم‌سو با تورم و دلار رشد می‌کند. نتیجه این روند، فشار تقاضا در بازار مسکن و کند شدن افت قیمت واقعی آن بوده است.

در طرف مقابل، توان خرید خانوارهای عادی با همین سرعت رشد نکرده است. دستمزدها و درآمدهای عمومی به تومان پرداخت می‌شوند و با نرخ دلار تعدیل نمی‌شوند. به همین دلیل، فاصله میان قیمت مسکن و درآمد خانوار در بسیاری از مناطق تهران هم‌چنان زیاد است. این شکاف، یکی از دلایل اصلی رکود معاملات مسکن در دوره‌های اخیر بوده، حتی در زمانی که قیمت دلاری خانه‌ها تغییر محسوسی نداشته است.

مسیر پیش‌رو

آینده قیمت مسکن در تهران به سه عامل اصلی بستگی دارد: روند نرخ دلار، قدرت خرید خانوارها و میزان تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار ملک. اگر دلار در محدوده کنونی باقی بماند و درآمد خانوارها اندکی رشد کند، سناریوی محتمل، ثبات نسبی قیمت‌ها به دلار خواهد بود. اما هرگونه جهش ارزی می‌تواند دوباره فشار تقاضا برای خرید مسکن به‌عنوان دارایی امن را افزایش دهد.

مسکن تهران در سال‌های اخیر نوسان‌های زیادی را از سر گذرانده و بارها میان دوره‌های رشد شتابان و رکود طولانی در نوسان بوده است. مقایسه قیمت دلاری امروز با ارقام سال‌های پیش از جهش‌های ارزی نشان می‌دهد بخشی از رشد اسمی قیمت مسکن در واقع بازتاب افت ارزش پول ملی بوده، نه رشد واقعی ارزش دارایی‌ها.