سقف ۲۷ درصدی اجاره‌بها برای برخی مناطق زیاد و برای برخی دیگر کم است

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، سقف ۲۷ درصدی افزایش اجاره‌بها که امسال برای قراردادهای اجاره مسکن تعیین شده، میان فعالان بازار مسکن اختلاف‌نظر ایجاد کرده است. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، می‌گوید این رقم برای برخی مناطق پرتقاضای شهری زیاد است و برای برخی محله‌های کم‌تقاضا کم. به بیان او، یک نرخ ثابت نمی‌تواند نماینده واقعی همه بازار اجاره باشد.

این تفاوت دیدگاه از آنجا اهمیت دارد که سقف افزایش اجاره، مرجع اصلی مذاکره میان موجر و مستأجر در زمان تمدید قرارداد است. اگر سقف از رشد واقعی قیمت در یک محله عقب بماند، موجر تمایل کمتری به تمدید قرارداد با همان نرخ دارد و ممکن است ملک را از بازار اجاره خارج کند. در محله‌هایی که تقاضا پایین است، همین سقف می‌تواند از توان پرداخت خانوارها بالاتر برود و فشار مالی آن‌ها را افزایش دهد.

چرا یک عدد، تصویر کامل بازار نیست

نبود آمار رسمی و به‌روز از حجم معاملات و متوسط اجاره‌بها در هر منطقه، دلیل اصلی این اختلاف‌نظرهاست. بدون چنین داده‌ای، نه سیاست‌گذار و نه خانوارها نمی‌توانند میزان همخوانی سقف تعیین‌شده با واقعیت بازار را به‌درستی ارزیابی کنند. در نتیجه تصمیم برای تمدید یا فسخ قرارداد، بیشتر بر پایه تجربه فردی مشاوران املاک و چانه‌زنی محلی شکل می‌گیرد، نه داده‌های قابل استناد.

تمدید قرارداد، آرامش ظاهری بازار

بیگی‌نژاد می‌گوید تمدید قراردادهای موجود، التهاب بازار اجاره را کاهش داده و نقل‌وانتقال مستأجران را کمتر کرده است. یعنی بخش بزرگی از مستأجران به‌جای جست‌وجوی واحد جدید، قرارداد فعلی خود را با همان موجر تمدید می‌کنند. این روند تعداد آگهی‌های جدید و رقابت بر سر واحدهای خالی را کم می‌کند، اما به‌تنهایی نشانه کاهش فشار واقعی هزینه مسکن بر خانوارها نیست.

کاهش نقل‌وانتقال می‌تواند دو اثر همزمان داشته باشد. از یک سو، نوسان قیمت در کوتاه‌مدت کمتر دیده می‌شود، چون نرخ‌های جدید بازار به‌کندی وارد قراردادهای تمدیدی می‌شوند. از سوی دیگر، همین سکون می‌تواند فاصله میان اجاره‌بهای واحدهای قدیمی و واحدهای تازه‌وارد به بازار را بیشتر کند.

سقف افزایش اجاره‌بها در سال‌های گذشته نیز هر سال اعلام شده و معمولاً رقمی میان ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده است. افزایش امسال به ۲۷ درصد با رشد عمومی هزینه‌های زندگی و قیمت مصالح ساختمانی مرتبط دانسته می‌شود، هرچند مقایسه دقیق آن با تورم واقعی بخش مسکن، به دلیل همان نبود آمار رسمی، دشوار است.